回首20142014年育才壹品：?71天，17套,低迷市场，销售部逆流而上；?凭借销售团队杀单能力及谈客技巧，奋勇拼搏，不畏严寒酷暑?依靠缜密的营销手段，应对众多竞品的价格攻势，在确保项目品质的前提下，顺利完成年度营销目标。育才壹品分类1#2#3#套数(套)161面积(平)755.7683.114年销售销售总额(元)3211980353175销售均价(元/平)42504250Part1：2014年项目总结销售总览2014年，育才壹品仅于10月推出2#3#部分产品12月2410月初日执行10月1011月20启动2#1单智峰育元3#2单元新品认筹解筹节点新品蓄客才·爱活动9月10月11月12月蓄客期新品热销期顺销期认筹火爆、开主诉求品牌、产品刻画为主新品蓄客卖点释放盘热销9-10月，针对学校进行拓展，为后续开盘蓄客；从年初开始启动新品蓄客9-10月，根据借力于学校的优10-12月，最新的学校政策及学校拓展，平衡2#3#，利用学区优势进行客户客户储备情况惠政策，持续保销售重点楼均衡去化的同时，带动1#楼的销售；吸引，启动新品认持市场热度；筹17套2#3#A户型B户型C户型D户型E户型A户型B户型C户型D户型49.5835.8154.2858.553.7444.8483.0662.6852.193643——1——2#同样的54平户型，E户型销售0套，而C户型销售4套。户型差异及朝向差异致使E户型接受度不高，户型对比客户抗性大。3#B户型销售1套，其余户型未销售。同为西侧单元，B户型大但与同层C户比总房款占优势。沿用高层产品的橄榄形定价策略，优化产品纵横价差，制定产品价格价格策略阶梯来电来访接听来电10组，接待来访54组，电转访比例为5:1。?来电：主要以家长一封信效果显著；?来访：call客和拓展来访人数居多。?销售部勤奋努力，以36225组call客数量为客户到访做大力支持！成交客户居住区域购房原因?居住区域：成交客户仍以沈阳市为主，其次为本地购房客户，沈阳市内沈河、铁西、于洪、浑南、和平几区均有成交。?购房原因：以陪读为主，其次为投资。客户描摹薛女士，46岁，祖籍黑龙江，目前生活在沈阳，电约访客户，认知途径为call客。与丈夫从事家族企业，国内外贸易行业，年收入百万左右。名下有多套房源，沈阳、海南等地区投资为主。有两个儿子，小儿子就读育才小学部二年级，对孩子教育非常关心，也愿意为孩子的学习投资，为小学二年级的儿子请了四个外教。此次购房以陪读为主，方便辅导孩子的学习，同时方便照顾孩子。客户描摹刘先生，35岁，沈阳军区少校，电约访客户，认知途径为call客。。孩子在东北育才幼儿园，因为孩子还小，夫妻二人没考虑陪读情况，此次购房纯为投资，看到项目与育才学校近在咫尺，并且有很多家长在这陪读，把握商机，投资小户型。并且在初访时看样板间，在大客户经理的奋勇杀单下，当天认筹！分析总结成交和来访客户分析，明确明年拓展和推广方向通过来访和成交客户可直观看到我们的客户大部分在沈阳及外阜，购房以陪读和投资为主。明年我们的方向就是沈阳铁西、沈河、浑南、沈抚区域及三四线城市有孩子读书想要读育才的中高阶层人群和投资类型客群工作总结经验积累推广策略最大程度配合项目强势蓄客，将全部广告释放信息确定为以核心价值点；定价策略通过置业顾问与客户深访，进行新品价格测试与调整，在确保项目利润的前提下制定最合理的销售价格；推售策略出于规避竞品项目销售干扰的考虑，未开展集中开盘，改为邀约客户内部解筹方式，有效避免客户流失；活动策略大型活动引爆项目，圈层、口碑同时传播，全面拉近了与业主及意向客群的距离；销售保障通过销售流程、逼定技巧、物业服务、建材、奢侈品等的多元化培训，提升团队销售能力；工作总结不足之处推广：1媒体途径、覆盖范围、释放频次上较为保守，未能持续保持市场热度；价格：2折扣及促销手段不够灵活，且应对竞品的价格冲击，缺乏应对策略；3活动：小规模暖场活动缺失，对意向客户邀约等带来较大难度；4渠道：均以坐销为主，销售途径较为单一，丢失部分优质客群；2013年，整个营销团队付出了巨大努力，最终将销售总额锁定在20145.04亿。纵观金廊沿线众多竞品，雅颂居的年，整个营销团队付出了巨大努力，最终将销售总额锁定在销售业绩仍处於中流水平356.5万。纵观沈抚新城众多竞品，育才壹品的，未能真正做到“领跑金廊”，这也说明，销售业绩仍处於中流水平我们还有可提升的空间，未能真正做到“领。那么如何提升，如何规避工作中的不足，将决定2014年销售任务的跑沈抚”，这也说明，我们还有可提升的空间。那么如何提升，如何规避工作中的最终实现。不足，将决定2015年销售任务的最终实现。Part2：市场简析宏观导向政策环境:“宏观活、微观稳”，区域调节分化;3月：房地产“双向”调控成关键词，3月6日李克强提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给；3月8日房地产税扩围试点暂停，这就是3月全国范围内的楼市调控。6月：不动产登记取得十足发展，6月20日国土部发布新规，将控制特大城市新增建设用地规模。8月：房地产政策多面开花，8月份楼市限购的热潮继续推进，未取消限购的城市积极取消限购；已取消限购2014201420142014年年年年的城市积极展开“限贷”放松措施。房地房地房地产产产9月：央行首套房利率最低七折优惠出炉，9月30日央行出台首套房认定新标准，提出首套房利率最低七折，房地产二套房认贷不认房。10月：公积金贷款新政出炉，11日建设银行率先正式发文明确首套房认定新规；12日限贷松绑新政落地；在首套房新标准出炉后的两周，14日公积金贷款也提出认房不认贷11月：5日公积金新政落地，11月21日央行决定下调存贷款基准利率。在房贷新政出台之后，银行在执行中仍谨慎，购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间，都有可能在明年做出实质性调整。政策导向2015年房地产市场展望：?宏观经济方面：2015年世界经济温和复苏，而中国经济GDP，增速大概率或下降至7.2%左右，主要原因是外部需求受海外经济增速回升，但投资受房地产投资放缓拖累，消费受反腐持续影响。?政策方面：通过2014年下半年政策的频繁调控，预计调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险，政府手中的牌还有很多，2015年政策仍有进一步放松的空间。?资金方面：增长放缓加大货币政策放松压力，通胀下行也为货币放松打开空间，预计明年货币条件总体较今年宽松。?市场方面：在政策松动、资金配合的大环境下，销量有望在今年底或明年初实现起稳；行业销售指标的先行指标是信贷增速，2015年按揭贷款支持条件将有所好转，销售增长可期；明年2季度左右，伴随库存去化以及新增供应相对较少，房地产市场会有好转。2015年供应量、库存增加减小市场展望房地产“恢复期”来临周边市场沈抚新城各项目2014年销售额周边项目实际销售情况单位：万?沈抚新城整体房地产市场不算乐观，宗裕地产三个项目总销售不足1亿；?据调查万科金域蓝湾目标2.2亿，实际销售额4500万；小结政策形势严峻，观望情绪有所升温房政为救市，促进房地产健康发展，宏观政策调整为仍为第一目的，虽然实质性作用并不明显，但间接影响则在于人们对市场的预期，会使观望情绪加重，增加销售难度。市场供应庞大，去化周期缓慢市场总供应量居高不下，年新开工量仍旧逐年增加，且去化周期缓慢，短时间内供应量难以减小。市场需求被严重摊薄，进而导致销售均价上行压力明显，涨幅空间小。区域竞争激烈，特性和价格各领风骚区域竞品竞价激烈，然而市场总体并不因为价格而有所调整，反而有独特的资源、政策更会吸引一批投资客。Part3：货量盘点货量盘点本案在2014年可售货值约1.3亿（2#3#）；2#、3#库存货量约3万平2#3#分类A户型B户型C户型D户型E户型A户型B户型C户型D户型59.5835.8154.2858.553.7444.8483.0662.6852.19套数565656565668686868合计套数280272面积（平）14082.916514.27货值（万元）332#2#5985.237018.12##2#3#分类A户型B户型C户型D户型E户型A户型B户型C户型D户型59.5835.8154.2858.553.7444.8483.0662.6852.19已售套数3643——1——已售套数161已售（万元)321.235.3剩余（万元）56646982.82#、3#在2014年发售，建筑面积参考测绘表建筑面积进行计算，单价按4250元/平核算。2014年，是育才壹品项目品质呈现年，整体形象的大跨越与项目口碑的落地，将直接影响后续产品的去化速度与溢价能力。在我们货量充足的基础条件下，如何放大项目优势、保持市场热度？如何与各工程节点完美结合，适时推售？如何在确保收益的情况下，释放更具诱惑力的价格来助力销售？如何迅速提升客户的质与量？如何树立项目口碑？如何使销售团队再一次得以突破？这些，我们必须要找到答案！改变2015封--满经历了快速发展的2014年，如何看待2015？2014年：快速成长期定性：锋芒乍现，育才壹品“面世沈抚”这一年，育才壹品对沈抚“逐步呈现”至关重要的一年；这一年，育才政策为之改变；在平静的市场和沈抚新城，独占东北育才实验学校的优势。自此，育才壹品是全城瞩目的焦点！也垫定了育才学区的地位！定性：绽放！真正的“育才壹品”来了这一年，育才壹品楼体完美呈现、这一年，是智峰集团在新城真正实现“学区、品质、服务”全面落地的一年；沈抚新城，育才壹品的时代将真正到来！2015年：承诺兑现年沈抚，未来城市的格局和核心将在这里成型！