2项目分析宏观经济政策3我们的目标人群市北区域概况青岛市人口分析产品分析市北区人口分析1开篇项目基本概况锁定目标人群1片海。2座城项目SWOT分析寻找目标人群。竞争对手分析来自他们的声音目第二眼青岛总结目标人群定位我们的目标录4整合行销传播策略5传播视觉部分项目定位传播视觉表现项目传播定位项目LOGO展示案名、项目SLOGAN项目VI及其它视觉我们的推广步骤系列报广展示我们的推广思路项目广告宣传片宣传推广突破媒介策略突破6公司简介资源整合突破[总战略]都市基因引领新生活1开篇1片海。2座城很庆幸，拥有过曾经。与万达在这里见证了一段历史很自豪，虽时光流逝我们已在这里标注了一个印记几年地产风云变换当大家还在争论不休的时候捕风捉影，察言观色变成一种行为艺术带着久违的心情续写下一篇章……第二眼青岛青岛，是中国最重要的经济中心城市之一，被联合国授予“全球最适宜人居城市”。GDP名列前位，海尔、海信、青岛啤酒、双星等品牌进入世界知名品牌行列，青岛国际啤酒节、青岛国际时装周、国际电子博览会等亦成为蜚声世界的经济盛会。作为2008年北京奥运会中国唯一合作伙伴城市，青岛正以其强劲的城市综合竞争力，步入国际化大都市行列。以改善、引导中国人居为己任的万达集团，经历数年磨砺，业态全面升级；加之城市的快速飞跃创造了新的机遇，必将在岛城重新响彻万达的声音。我们的目标1.更好的销售项目，短时间快速回笼资金。2.提升发展商品牌形象，再创万达辉煌。第三代商业广场——岛城首个城市综合体项目为城市引入全新体验的新都市休闲生活方式【品牌带动项目，项目提升品牌使万达形成更加强烈、鲜明的品牌号召力从而快速促进销售】2项目分析宏观经济政策（一）青岛市场概况经济数字截至2007年10月·全市实现生产总值（GDP）2750.95亿元，增长16.2%，人均GDP突破6000美元；·居民消费价格同比涨幅达到6.4%，增速创新高；·规模以上固定资产投资额1428.8亿元；地产数字·房地产开发投资260.8亿元，全市新建商品房销售价格平均上涨6.8%；·全市房地产施工面积2,959.1万㎡，增长18.2%；竣工面积341.1万㎡，减少3.9%；·全市商品房销售面积654.9万㎡，其中住宅602万㎡；政策冲击·国家金融、货币政策持续从紧；·旧城旧村改造变化：制定“2221”计划，上市楼盘将放量；·福利房政策变化：现价便宜房冲击商品房市场价格体系；（二）青岛楼市新变化2007年市内四区成交量和成交总额分析从整年来看，市区销售较好，郊区比较吃力。各个月的数字如下：全市07下半年成交的新房中：80-100㎡占37.4％；100-120㎡占25％；120-150㎡占15.3％从户型分析，80-120㎡仍是主流，且有上升趋势。万达的住宅销售形式乐观。2007年市北区成交走势分析市北区销售均价走势相对平稳：前期历史最高点在1月7274元/㎡，最低点在4月为6218元/㎡，10月冲上新高7678元/㎡，11月有所回落为7283元/㎡，12月又有小幅度上升，均价达到7400元/㎡。从市北区房价分析，单价仍然有上升的空间。适当缓解万达的公寓销售压力。（三）结论2008年青岛地产整体大环境欠佳从紧的金融政策导致开发商财务成本增加，消费者购房成本提高，加重市场观望气氛，对房地产投资、投机性需求产生明显抑制；政府调控和CPI持续上涨银行减缓地产业贷款额度和速度，对项目和购房者形成双重压力，形势不容乐观；经济房政策冲击预计今年经济适用房数量将是青岛市历年之最，商品房受到较大冲击，抑制项目价格；奥运契机奥帆赛作为最大利好，青岛知名度大大提高，加之城市人口扩容计划，吸引大量城市移民，形成营销契机，促进项目销售。市北区域概况（一）市北区概况市北区地处青岛市区中部，东临高科技工业园，西邻胶州湾，北接四方区，南靠市南区，区位优势明显。·2005年市北区生产总值达153.48亿元；·2006年区域商业消费总额达60亿元；1.区域辐射性强，连通东南西北，是城市的地理中心、经济枢纽。2.区域经济水平猛增，居民消费能力大幅度提高，有助于带动地产销售。（二）市北区规划青岛市CBD规划2007年，市北区提出了“五新六进”发展思路，努力建设富强文明和谐特色的现代化新市北。相继开发：中央商务区（CBD）、市北高新区、小港湾等一批市重点项目，未来的市北将是一个高品位的商业商务区和高品质的生活居住区，是一个现代化的开放型、多功能中心城区，也将成为海内外各界人士投资创业，安居乐业的理想之地。（三）“城市核心带”——山东路商圈备受青睐岛城五大新商圈呼之欲出，市北中央商务区（CBD）势头最猛：1.山东路作为进出青岛的一条主2.规划将建成写字楼、时尚酒店、高干道，贯穿市北、四方、市南三区档休闲娱乐社区、消费购物中心和特，属青岛的“城市核心带”，有较色住宅为一体的综合性时尚商务区，强的区域辐射性。成为市北真正的中央商务区（CBD）。政府的扶持，地段本案作为青岛市的优势，中央商务CBD的旗帜性项区（CBD）区域炙手可热，商业价目，建造繁华的值持续升温。新都市生活。产品分析知己知彼，是前提也是基础“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。——《孙子·谋攻篇》知己（一）项目基本概况1、项目位置项目位于延吉路112号，南侧紧邻延吉路、北依敦化路、东靠连云港路、西接徐州路，地处青岛市中央商务区(CBD)核心区内。2、项目状况总占地面积4.4万㎡，总建筑面积近40万㎡，是集大型SHOPPINGMALL、五星级酒店、高品质住宅、国际服务式公寓、高级写字楼、室内步行街等众多现代化商业和居住形态为一体的国际级现代大型城市建筑群。本次推广主要针对约6万㎡的高层住宅和12万㎡的公寓3、周边状况交通出行：山东路、延吉路公交路线齐全，贯通城市东西南北周边学校：敦化路小学、新兴中学、19中分校等日常购物：家乐福市北店、大润发超市餐饮招待：敦化路美食街、高档海鲜酒店（老船夫）等文化休闲：青岛市图书馆、新兴体育馆、南京路娱乐设施等银行储蓄：中国银行、招商银行、交通银行等医疗保健：北京阜外医院青岛分院、解放军第401医院、玛丽医院等澳柯玛山东路徐州路立交桥家乐福音乐馆市北区周边敦化路政府实景美食街山东路中青岛市解放军国银行图书馆401医院（二）项目SWOT分析S优势W劣势●万达品牌号召力、实力雄厚，本●消费者对万达认识尚未清晰，品牌区域旗帜性项目需再次预热●项目整体业态——城市综合体项●项目周边楼盘尚未有入住，住宅人目，为青岛市首创，填补市北“中气不旺央商务区“商业生活配套空白，前●区域居民素质、经济水平和消费水景乐观平普遍不高●市政支持，是目前市区唯一有大●区域旧城改造，商业基础薄弱，几量空地，可供政府规划打造的中心乎为空白地块●项目周边非交通主线，交通路线不●首付低、总价低，时尚小户型设畅计，强大吸引力●公寓40年产权，东西朝向户型，无生活用燃气进户O机会T威胁?2008奥运契机对城市地产的拉动作?周围可依托可连动发展的商务区域用少，商业氛围的塑造完全依靠自身项?市政府强有力的支持，板块被炒热目的打造，给项目的整体规划、产品，带动项目策划带来一定压力?现有商业基础薄弱为未来产业发展?政府宏观调控，部分买家仍持观望留有较大空间态度，影响项目短期内销售情况?中心地段，完善配套，避免了市区?周边各大楼盘，尤其是纯住宅项目顶级商圈高昂的租金，价格上是吸引（锦绣·华城）的同期崛起，借助万投资客户的一大利器达完善配套的优势，对本项目销售造?借助周边项目，形成商务与高档住成潜在威胁宅并举的综合性板块知彼（三）竞争对手分析1、锦绣?华城项目地址：市南区延吉路、徐州路和连云港路围合区域，与青岛中央商务区紧邻物业类别：高尚住宅建筑类别：24栋高低相间的高标准住宅楼占地面积：1.3万㎡总建筑面积：18万㎡户型：50㎡-150㎡开发商：锦绣前程置业投资、青岛热电新兴房地产开发推广重点：繁华与宁静相映成趣的纯粹“锦绣生活”预计08年下半年开始销售，目前尚未定价。此项目与本案仅一路之隔，近水楼台先得月，占尽地利优势，将对万达形成较大威胁。2、嘉合?新兴项目地址：市北区山东路136号家乐福旁国际服务公寓物业类别：公寓、服务式公寓、酒店式公寓、国际会馆、精品商场、星级酒店五部分装修状况：精装修均价：8600元/平米楼层状况：3栋板式高层和1栋L型高层单体（24-34）开发商：青岛新兴公社置业有限公司推广重点：“倾心、省心、安心、精心、贴心”“CBD的风尚生活特区”、“享受的起跑线”此项目为现房在售，紧邻家乐福，周边生活极为便利，与万达同一区域，产品相似，对本案的威胁仅次于锦绣·华城。3、良辰美景项目地址：市北区山东路111号、117号，家乐福对面物业类别：高尚住宅建筑类别：6栋板式32高层/34高层；一栋10层小高层组成装修状况：精装修现价：约9000元/㎡楼层状况：6栋32、34层，1栋10层户型：60㎡-170㎡经济健康型开发商：青岛华新园置业有限公司推广重点：拥有舒适生活，坐享美丽景致。良辰美景，您钟爱一生的选择此项目与本案于同一地域，对本案形成一定威胁。竞争对手分析小结：1.相对本案，竞争对手的项目均为现房发售，它们的销售压力较小。2.切合万达宣传推广，对手都能借万达之势，尽享天时地利。若价格相差不大，它们的性价比会更高一筹，将对本案的住宅、公寓销售造成较大的竞争威胁。3.其中，“锦绣·华城”是本案的最主要竞争对手。纯住宅楼盘，建筑数量多，面积大，且户型多样，与本项目仅一路之隔。总结1.本案公寓数量庞大，青岛目标客群数量和消费能力受限，短期内难以快速消化如此大体量的产品，销售压力较大；2.鉴于本