秀山华信地产/宜景苑/朝阳星城/安置小区2014年3月营销方案此此统计数统计数据截止据截止为为20142014年年22月月1313日日营销营销背景回背景回顾顾140140套套货货源，已源，已销销1414套套7171套套货货源，已源，已销销1717套套7575套套货货源，已源，已销销1818套套共剩余共剩余237237套房源；套房源；朝朝阳阳星城剩余星城剩余126126套房源；套房源；宜景苑剩余宜景苑剩余5454套房源；套房源；安置小安置小区区剩余剩余5757套房源；套房源；3营销营销背景回背景回顾顾去化面去化面积积情情况况朝朝阳阳星城星城宜欣宜景苑宜欣宜景苑安置小安置小区区三个项目住宅去化面积段主要集中在100-120平方米，其次是70-100平方米面积段。4营销营销背景回背景回顾顾去化去化总总价情价情况况朝朝阳阳星城星城宜欣宜景苑宜欣宜景苑安置小安置小区区三个项目住宅去化总价段主要集中在30-40万，其次是20-30万总价段。5营销营销背景回背景回顾顾剩余房源面剩余房源面积积情情况况朝朝阳阳星城星城宜欣宜景苑宜欣宜景苑安置小安置小区区三个项目住宅剩余房源面积段主要集中在100-120平方米，其次是70-100平方米面积段。6营销营销背景回背景回顾顾剩余房源剩余房源总总价情价情况况朝朝阳阳星城星城宜欣宜景苑宜欣宜景苑安置小安置小区区三个项目住宅剩余房源总价段主要集中在30-50万，其次是20-30万总价段。7营销营销背景回背景回顾顾来来人、人、来电来电、成交率、成交率统计统计（单位：人）住宅商业总数来人20524229来电32234成交总数48048成交率23.40%0＼8营销营销背景回背景回顾顾获获知途知途径统计径统计获知途径DM单路过团购内部人员数量74119139占总数比例31.60%58%6%4.40%获知途径：未做线上推广，以自然路过客户为主，其次是通过渠道派发DM来客9营销营销背景回背景回顾顾客客户户分析分析客户构成外出务工人员政府机关务农商业零售数量（单位：86206954人）客户分析：正值春节时期，来访客户多以外出务工人员返乡为主，其次是区县乡镇人员，第三是商业零售业者；年龄以30-40岁为主。10营销营销背景回背景回顾顾成交原因成交原因成交原因地段价格付款方式房型数量（单位：15301336人）成交原因：首先是房型面积适中，以三房为主；其次这次推出的房源价格在市场上有一定的优势，特别是团购价格；第三是因为两个项目位于商圈中心，一个项目位于新城中心，地理位置较为优越。11营销营销背景回背景回顾顾未成交原因未成交原因未成交原因楼层价格无适合房型绿化配套不能贷款付款方式个案比较数量（单位29943126244746：人）未成交原因：主要是价格因素，其次是付款方式（多数客户想延长分期时间或贷款），第三是个案比较，年底整个秀山加推楼盘多。12营销环营销环境分析境分析开发商秀山兴源实业集团房地产开发有限公司黄杨大桥北桥头左侧兴源黄杨郡地段体量占地150亩总建26万方建筑风格简欧风格物业形态高层、洋房折后价格高层3350起洋房（待定）梯户比高层：2梯6户房源264套（一期）优惠政策总房款优惠15000一次性95折按揭99折营销环营销环境分析境分析黄杨兴源郡黄杨郡推广策略推广策略主诉:感恩团购价3350元/平米起推广方式:1、主城内公交车身广告2、主城内公交站牌广告3、永辉超市旁设置外展点4、LED车广告5、周边区县户外广告6、全城DM单派发7、滑翔伞、腰鼓队等成交分析成交分析返乡潮，定价低，渠道活跃，宣传广，配套齐全，小三房成主力户型。营销环营销环境分析境分析开发商黔龙阳光地产发展有限公司地段秀山县朝阳大道西段体量占地220亩黔龙阳光御园总建26万方建筑风格简欧风格物业形态高层、洋房、联排别墅折后价格高层3600元左右洋房5000元左右梯户比高层：三梯七户洋房：一梯两户房源住宅：224户（一期）洋房：70户（一期)优惠政策按揭9.8折，按揭首付可分期，一次性9.5折，分期首付五成，工程完成一半2成，建成后3成，返乡一个平方少100，营销环营销环境分析境分析黔龙阳光御园推广策略推广策略主诉:归乡置业梦，爱心五份情推广方式:1、留金广场,大华超市三面翻户外广告2、LED广告3、周边区县户外广告4、户外墙体广告5、全城DM单派发6、秀山在线，搜房网网络广告成交分析成交分析返乡潮，三房户型面积合适，基础装修，3年叙客，地段好，配套齐全，开发商在秀山拥有良好声誉，物业齐全。营销环营销环境分析境分析开发商泽京集团地段秀山梅江河畔（中心幼儿园斜对美丽泽京面）体量总体量15万方建筑风格地中海原味风情小镇物业形态高层、别墅折后价格高层3080元起别墅待定梯户比高层：三梯八户房源住宅：256户（一期）优惠政策按揭减三万，一次性减四万两房首付可分期（先付10%，5月付10%，7月付10%）营销环营销环境分析境分析美丽泽京推广策略推广策略主诉:首付3万住美丽泽京推广方式:1、全城公交车站牌广告2、网络广告3、周边区县户外广告4、户外墙体广告5、全城DM单派发成交分析成交分析开发商实力，返乡潮，一线亲水，有样板房可供参考，物业种类多，配套完善，交通便利，配套齐全，绿化面积大，百变空中院馆，赠送面积最大达28平米，以三房为主营销环营销环境分析境分析开发商重庆拓创房地产开发有限公司地段秀山东风路188路锦绣名邸体量总占地9000多方总体量8万方建筑风格简欧风格物业形态高层、商业折后价格高层3380元起商业待定梯户比高层：两梯四户房源住宅：396户（一期）优惠政策总房款优惠20000再8888再3000，按揭享9.8折，一次性9.5折，农村免契税，买房即可抽奖营销环营销环境分析境分析锦绣名邸推广策略推广策略主诉:绝版地段，绝对中心，建面3380元起推广方式:1、全城公交车站牌广告2、亿商报纸全城发送3、周边区县户外广告4、LED车广告5、全城DM单派发成交分析成交分析返乡潮，一月二十五盛大开盘3380元起，三房户型面积合适，基础装修，优惠折扣较大营销环营销环境分析境分析开发商重庆天马物业发展有限公司豪生酒店国际社区地段秀山黄杨大桥北桥头体量总占地75214平方米总体量25万方建筑风格简欧风格物业形态高层、商业、别墅折后价格高层3600元左右商业、别墅待定梯户比高层：一梯四户房源住宅：128户（一期）优惠政策按揭9.8折，一次性9.5折，总价优惠10000元营销环营销环境分析境分析豪生酒店国际社区推广策略推广策略主诉:酒店品质半岛生活公园核心墅区豪宅推广方式:1、全城公交车站牌广告2、花灯广场外展场3、全城DM单派发4、周边区县户外广告成交分析成交分析返乡潮，优惠折扣多，吸引人眼球，看房及有好礼赠送增加来访转成交，小区配套完善，一线江景，物业齐全，国际五星级酒店。营销营销任任务务2014年度3月营销目标产品类型去化套数销售额回款目标高层、多层、约25套600万300万商铺23营销难营销难点点与与障碍障碍点点住住宅宅?现场有效来人、来电量不足?安置小区和宜欣宜景苑无法进行贷款，客户分期压力大?安置小区剩余房源均为顶层，客户购买抗性大?朝阳星城住宅住宅总价偏高，客户首付压力大24营销难营销难点点与与障碍障碍点点朝朝阳阳星城商星城商业业?项目周边商业氛围较少，客户购买信心不足?周边环境较差，无高端品质形象?周边御园等项目还未入住，人流量小?商业价格偏高，总价较高；贷款首付5成，客户付款方式和时间存在问题25营销营销目目标标在项目保持了较高成交率的背景下，营销首要任务是扩大市场面，增加上客量，确保营销任务的达成。27营销营销障碍解障碍解决决之之策略策略来人来电扩大营销半径，进行最大程度量不足市场覆盖，多手段营销并进剩余单位保持价格优势住宅部住宅部品质较差进行剩余单位价差的调整分分持持续续销售及付款压力销售及较大广告推广造势，配合活动形成任任务达务达市场阶段性热点效应成；商成；商商业氛围业业部分部分缺乏“破冰”“破冰”付款手段的灵活调整总价较高付款压力商业氛围包装与强化招商与销售并行营销营销核核心策略心策略继续继续采取采取渠道渠道覆盖覆盖的的营销营销手手段段，，渗透渗透乡镇乡镇市市场场，，扩扩大市大市场场面面，，增增加上客量加上客量与与客源基客源基础础。。广告推广广告推广传递项传递项目信目信息息。。暖暖场场活活动动制造制造卖卖场场氛氛围围，，带动带动老老业业主主启动启动以以老老带带新新奖励奖励回回归归，推，推动动市市场场口碑口碑机机制制，形成全，形成全业业主主的的传传播度播度。。营销与营销与全全员营销员营销体体系系，，增增加客加客户户基基数数。。滨滨江商江商业业街街、安置小、安置小朝朝阳阳星城星城与与宜景苑宜景苑进进区门区门面面招招商先商先行行，，同同行行商商业门业门面的面的包包装，装，时进时进行行商商业业氛氛围围包包装。装。改改善善卖场环卖场环境，境，提升提升强强化未化未来来商商业业情景，情景，业业主主现场现场感感官官认识认识。。增强增强市市场场信心。信心。营销营销手手段段之之一一乡镇乡镇渠道渠道营销与营销与巡巡展展石堤龙池以秀山县城为中心，向周边5大乡镇（龙池、石堤、官庄、清溪、梅江）进行渠道营销覆盖工作。抢占上述五官庄大乡镇的进城购房群体。清溪梅江营销营销手手段段之之一一乡镇乡镇渠道渠道营销与营销与巡巡展展乡镇乡镇渠道渠道营销营销手手段段之之一：一：乡镇异乡镇异地地设设点，点，持持续续推推介介与与客客户积户积累累。。与五大乡镇闹市中心的超市、商店合作，在其门口设立宣传点，并摆放宣传物料。有购房意向的客户可在其登记后统一派车拉至现场看房。对于收集的客户根据数量对合作商家进行奖励。乡镇