谨呈：联东集团无锡北塘产业园项目前期策划情况说明本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：?针对八百五十亩发展方向与整体定位?办公体量的客户定位、产品定位等方面?项目整体规划布局初步建议?项目启动区产品细节建议11项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析22项目发展方向项目发展方向33项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位44项目整体定位项目整体定位55项目规划布局建议项目规划布局建议66项目启动区产品建议项目启动区产品建议11项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析22项目发展方向项目发展方向33项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位44项目整体定位项目整体定位55项目规划布局建议项目规划布局建议66项目启动区产品建议项目启动区产品建议企业目标整体目标1中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位2围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活模式3合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力为未来扩张奠定基础启动目标5满足政府形象需求的同时保证销售回现外部环境高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的—高铁?无锡是城市分工体系的形成完善高镇江常州无锡苏州昆山速58KM76KM41KM32KM48KM50KM公路时南京110分钟80分钟上海代第三圈层第二圈层第一圈层高镇江常州无锡苏州昆山速58KM76KM41KM32KM48KM50KM铁路时南京35分钟25分钟上海代第二圈层第一圈层外部环境在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部—城市分工分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢?无锡五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心城市分工城市融合?金融中心?近市场?贸易中心服务之城上海?近人才?航运中心无锡?近信息?经济中心?外溢：?吸引：文化之城上海：休闲之都?制造业外溢?高端消费苏州四大中杭州?服务业外包外?金融等高端服心溢务业科教中心国际海港?长三角北翼商贸物流中心南京宁波?创意设计中心?商务综合无锡成本低?先进制造业中心?职业教育及旅游度假中心外部环境产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，—无锡?产业仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导特点的工业城市无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市2009年长三角城市三产占比无锡市历年三产占比上海60.10%南京51.30%杭州48.50%无锡42.50%宁波42.30%苏州39.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%外部环境产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位—无锡?产业、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领特点先地位民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比第三产业中商贸服务业的绝对领先地位单位：亿元单位：亿元外商投资企业2171123291200文化、体育和娱乐业港、澳、台商投资企业4065私营企业2824教育49股份有限公司372水利、环境和公共设施管理业1028有限责任公司866租赁和商务服务业79联营企业3138金融业142股份合作企业156811040集体企业批发和零售业56768国有企业304交通运输、仓储和邮政业1270500100015002000250030000100200300400500600第二产业目前仍以传统制造业为主导单位：亿元?无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：化学原料及化学制品制造业685?中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90％。纺织业7462007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业电气机械及器材制造业841为全市创造了58％以上的GDP通信设备、计算机及其他电子设备制造业1313?第二产业目前仍以传统制造业为主导黑色金属冶炼及压延加工业1631?第三产业中批发零售业占据主导地位0500100015002000外部环境在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局—无锡?产业南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术布局产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高传统产业带北部片包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主北部片西北片以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达西北片产业东部片以安镇为中心，传统产业发东部片达，产业布局聚集地未形成北移高新技术产业带CBD东南片以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，西南片东南片是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定城市实力、一定影响的高新技术产品生产基地。南进以鑫园经济技术开发区为中西南片心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。CBD以老城为中心，其核心在解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区第三产业物流物流业主要布局在以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主外部环境产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中—无锡?产业，生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展规划的布局无锡九大新兴产业?江阴?传感网???新能源?第二产业新材料??环保??生物医药?宜兴??软件服务外包??????第三产业设计与文化创意??现代旅游?生产性服务业?生产性服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等外部环境城市规划——板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立—无锡?城市发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城规划市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间?功能定位：?功能定位：?先进制造业、现?区域性生产生活代物流业的集聚区资料集散中心、无和都市农业示范区锡先进制造业基地?和都市农业示范区发展驱动：惠山新城锡山新城?发展驱动：?传统产业基础惠山板块锡山板块?传统产业基础?功能定位：?商务商贸文化居住中心城区崇安商务商贸区?功能定位：北塘新城?发展驱动：城中板块?创新型国际化科广益新城技新城?传统商务商贸氛围太湖广场新区商贸商务区?重点建设高新技?功能定位：新区板块术产业中心、物流?风景旅游区、人居滨湖板块中心、空港地区和生态新城区、现代服“三泰一址”历史文太湖新城务业集聚区和现代都化保护工程市农业示范区?发展驱动：?发展驱动：?政府产业引导?生态环境?新政务区利好外部环境项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，—北塘?产业经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危险，工业产值规模大幅下降单位：亿元2006-2007年七区地区生产总值对比2009年北塘区三产比例已达到66.1%80060060048534%32828526730740021221625114416318320090105066%新区滨湖北塘南长崇安锡山惠山第三产业第二产业200620072009年北塘区工业各行业盈利同比增长水平?从“十一五”初期开始，北塘区启动工业企业化工退城进园，整治“五小”企业工艺品制造?2009年工业因宏观形势不理想和一批重点仪器仪表业工业企业迁出或即将迁出双重因素影响，工业规模大幅降低，规模以上工业总产值比医药制造业2005年下降26.6%，第三产业比重提高幅度石油加工业高于前几年纺织服装业-100%0%100%200%300%400%外部环境北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目—北塘?规划南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；本项目规划定位为总部经济园北塘区规划北塘新城规划?北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山?“北塘新城”规划面积4.5k㎡将成为以“现代商贸、文运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心?睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心?商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）?物流专业市场群北至江?海路金山北工刘潭-广石文化旅游带业园居住片区居住片区总部经济园睦邻中心东至锡盛世新城专城路业西至凤商业次中心市北塘新城翔路场（凤翔片北创科技园盛岸居住片区沿运河特色区）华仁凤凰城旅游带欧风新天地沪宁铁路金太湖国际居住及其配套凤宾路商业商务南至运河运河项目本体项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定—区位的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向?距离北塘区现商业中心1公里?距离市中心5公里路程?距离火车站约3公里距离1公?不属于市政府南拓北展的发展方向里区域商业中心3公里5公火车站里交通枢纽城市CBD项目本体项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主—交通要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离地铁四号线地铁一号天河站线凤宾路庄前站凤翔路广石（高架）路/312（高架）北塘区政府江海路地铁三号站江海路（高架）线吴桥站锡澄路火车站三院站项目本体项目规模与内部现状：项目目前确定为850亩，可