四季景四季景园园商商业业策策划报划报告告基础思路目标实现回答面临的困局目标下的战略产品定位/营销策略目标沟通目标沟通各位同仁，你们认为我们的目标是什么？是利润最大化牌地产品是打造是迅速回收资金人一鸣惊竞争中是在面临的困局什么商铺好卖？什么商铺好卖？产品产品多大面积的商铺畅销？多大面积的商铺畅销？客户怎样看这块地？客户怎样看这块地？青岛人会购买怎样的商铺？青岛人会购买怎样的商铺？客户客户怎样的青岛人可能是我们的客户？怎样的青岛人可能是我们的客户？究竟还会有哪些人买我们的商铺？究竟还会有哪些人买我们的商铺？价格价格价格和销售率之间存在怎样的关系？价格和销售率之间存在怎样的关系？面临的困局资源与配套在这里商户需要什么样的配套？我们能创造些什么？我们如何建立与易初莲花的竞争优势？竞争我们和未来开发项目将形成怎样的关系？商业街怎样让青岛人眼前一亮？创新与突破如何整合银座的资源？如何增加客户的辐射范围？推广概念如何远离我们的对手并贴近客户？项目开发战略流程项目开发战略流程区域地块分析机会与挑战产品定位消费者调研营销策略市场空间竞争对手调研报告内容结构市场篇项目定位篇营销推广篇市场篇：透析市场，寻找机会市场篇：透析市场，寻找机会市市场场分析分析?区区域域概况概况浮山新区区位浮山新区区位李村四方浮山新区台东石老人中山路市政府市市场场分析分析?区区域域概况概况路三株洲路零网八海国劲尔道松路系三劲本案本案路松统合肥路七劲路松五路劲辽阳西路松四福路州同安路北路银川西路市市场场分析分析?区区域域概况概况浮山后商圈区位浮山后商圈区位浮山后现在商业浮山后现在商业中心中心——易初莲花——易初莲花市市场场分析分析?区区域域概况概况浮山后住宅区规模及居住人口编号项目名称总户数居住人口入住率1四季景园1885584450%2阳光山色504156250%3浮山后一小区28928965100%4浮山后二小区343210639100%5浮山后四小区25687961100%6浮山后五小区1680520880%7浮山后六小区360011160100%8静湖琅园8382598开始交房9湖光山色2200682070%合计1959960757市市场场分析分析?区区域域概况概况浮山后总户数浮山后总户数1959919599户总人口总人口6075760757人随着入住率的提高和新项目的投入，浮山后片区人数将进一步增加，为商业活动提供了有利的支撑。市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查二层为富尔玛陶瓷卫浴商场一、大型超市——易初莲花一层为易初莲花约18000平方米浮山后的商圈是以易初莲花为核心形成的。概括来说，就是由一个大型超市，一个菜市场，两条小型商业街，以及若干社区内门头房组成。地下一层为停车场市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查?易初莲花租金及经营状况：业态面积租金水平经营状况紫饭天国100平米26万/年7.1元/平米·天良好(生意较火)排骨米饭100平米30万/年8.2元/平米·天良好(生意较火)超市外柜台3平米3000元/月33.3元/平米·天一般(可以维持)二楼陶瓷店1000平米23万/年0.63元/平米·天较差(亏本经营)二楼陶瓷店200平米1.2万/月2元/平米·天较差(亏本经营)地下停车场免费停车使用率50%一楼租金是二楼的10倍以上，收益较高；二楼尽管租金较低但是经营惨淡。反映出区位的影响巨大。市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查周六白天辽阳西路车流量大约为：2400辆/小时且且在在此驻留此驻留的的车辆车辆为数为数众众多多易初莲花周六白天人流量大约为：942人/小时，日人流量约：12246人（按其营业时间13小时计算），周一至周五人流约为周末的50~60%市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查浮山后各小区的商业主要二、浮山后各小区商业状况由几栋综合的商业中心及少量住宅自改商业店面组成。商业中心各楼层主要业态：浮山后一小区商业中心总建筑面积约8000平方米，共六层。负一层：为河马石农贸市场，面积约2000平米。两边分别是快餐店和药店，约200平米。一层：超市、小饭馆、熟食店、网吧、棋牌室、专卖店等。二层：网吧和酒店。三层：网吧、电子科技公司和休闲场所。一小区租金：河马石农贸市场700/月/摊位商业网点:1.1元/平米·天商业中心一层：0.96元/平米·天二层：0.68元/平米·天三层：0.43元/平米·天售价：一层最低8000元/平方米市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查浮山后各小区的商业主要二、浮山后各小区商业状况由几栋综合的商业中心及少量住宅自改商业店面组成。二小区商业业态总数115个,总经营面积8000余平米二小区租金：70平米2.5—2.8万/平米（备注：住宅用房改造成为商业用房）(合0.98-1.1元/平米·天)市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查浮山后各小区的商业主要二、浮山后各小区商业状况由几栋综合的商业中心及少量住宅自改商业店面组成。四小区商业业态总数156个,总经营面积约11000余平米四小区租金：住房改造105平方米2.5—3万/年(合0.65-0.78元/平米·天)网点房1.03-1.37元/平米·天市市场场分析分析?浮山后商圈浮山后商圈调调查查三、浮山后商业状况概括??浮山后商圈浮山后商圈除除易初莲花面易初莲花面向全向全区域区域辐射辐射外外，，其他其他商业商业均均为社区内为社区内自自发形发形业态类别成，成，仅针仅针对本小区对本小区服务服务。。8073?7063?沿沿市政市政公公路商业房路商业房极少极少，多为小区，多为小区内街或商业中心。6047内街或商业中心。504240?302622?由由于于前前期各期各社区规划中对商业规划社区规划中对商业规划20考虑不足，造成区域内商业配套不完1096考虑不足，造成区域内商业配套不完10535善，导致社区内由住宅自发改建的商0善，导致社区内由住宅自发改建的商业门头房大业门头房大量涌现量涌现。。类类店类店类他介饮利类类类行洗店讯其中类餐便生乐银干印通健具卫娱复?随着区域居住氛围的逐步成熟，现保玩疗闲相?随着区域居住氛围的逐步成熟，现发、医休照美装在各小区内商业业态也逐步完善，受容服在各小区内商业业态也逐步完善，受美规划的规划的影响影响，多为小规模，多为小规模经经营，对小营，对小区区外外的的外外辐射和辐射和吸引力不足吸引力不足，，无法无法形形成积成积聚效应聚效应。。市市场场分析分析?消消费费者需求特征分析者需求特征分析一、购物倾向1、购物场所A、购物场所细分易初莲花是浮山后小区经常购物的场所选择内最大的超市，地理区50.00%46.50%位最好，人们选择到其45.00%40.00%购物的比例最高。35.00%30.00%25.00%23.50%人们还是更偏好到离家20.00%近的地方购物，商业活15.00%11%9%10%10.00%动设施的区位是人们首5.00%要的关注的因素0.00%住所周边易初莲花佳世客周边台东其它市市场场分析分析?消消费费者需求特征分析者需求特征分析1、购物场所A、购物场所细分家庭年收入和购物场所选择的关系分析家庭年收入平时经常的购物场所合计住所周边易初莲花佳世客周边台东其他5万以下31.9%50.7%4.3%2.9%10.1%100.00%5-10万20.2%48.9%9.6%9.6%11.7%100.00%10-20万16.0%32.0%32.0%12.0%8.0%100.00%20-30万75.0%25.0%25.0%30-40万20.0%20.0%20.0%40.0%100.00%40万以上33.3%66.7100.00%合计23.5%46.5%11.0%9.0%10.0%100.00%市市场场分析分析?消消费费者需求特征分析者需求特征分析一、购物倾向1、购物场所B、喜欢到所选购物场所购物的原因分析喜欢到所选购物场所购物的原因交通便利是人们选择的70.00%63.50%60.00%第一要素，第二要素是50.00%40.00%货类齐全、购物环境，30.00%25%26.50%20.00%21%这是影响人们选择购物13.50%10.00%11%10%7.50%6.50%6.50%3.50%场所的两大因素。0.00%2%1.50%2%-10.00%理全好全利便它合齐境齐便方其格施环类通车价设物货交停务购服第一因素第二因素市市场场分析分析?消消费费者需求特征分析者需求特征分析一、购物倾向1、购物场所C、主要消费商品人们对于生活所必需的主要消费的商品选择快速消费品的需求很高90%80%，基本上都是以日常用76%70%60%50%品百货、烟就副食和家46%40%30%27%20%居用品等类别的商品为10%10.50%13%13.50%4.50%5%0%0%0.50%1%0.50%0.50%2%主，对于服装、电子产-10%货电食饰品帽它百家副首用鞋其品小酒居装用烟家服日品将会选择到市区专业第一选择第二选择的零售商场购买市市场场分析分析?消消费费者需求特征分析者需求特征分析一、购物倾向1、购物场所D、人们对其他消费行为的需求?人们除了在商业区购物还到商业区除购物外还希望从事的活动希望使用餐厅、美容院和35%30%健身房各种休闲娱乐设施30%29%。25%21%20%?各种商业设施的齐备可以15%11%8.90%最大限度的发挥集聚经济10%优势，相互影响实现共赢5%。0%用餐健身美容儿童游戏休闲娱乐其它市市场场分析分析?消消费费者需求特征分析者需求特征分析一、购物倾向2、购物时间购物所花费的时间分析45%浮山后小区居民在购40.50%40%36.50%物时花费的时