PARTI.2013年上半年工作回顾15／6／32013年上半年销售回顾存量房源情况楼栋面积总套数售出套数剩余套数1#1533214182#906439255#140、18020812数据截止日期：2013/07/01销售情况　总销售额约44666万元(含车位)截止日期：7月1日翡翠湾项目已售房源（1、2、5、6、7号楼）共377套，预售房源320套，去化率84.9%，实现销售总额约43587万元；销售142个?(含赠送车位5个）?车位销售总额约1079万元。2013年上半年营销活动时间推广活动2月看房有礼4月6日艺术折纸4月14日饼干DIY4月20日-21日幸运大转盘5月1日手工皂DIY5月1日亲子课堂5月4日泡泡画DIY5月5日前认筹活动存五万抵十万5月17日房交会6月7日端午节送粽子艺术折纸饼干DIY泡泡画DIY房交会15／6／3上半年营销费用2013年营销费用总计300万元截止2013年7月1日翡翠湾项目已用费用120万元，剩余费用180万元。2013年1月1日发生2013年已经发生2013年已经发序2013年整体营销推费用类别、于2013年支付营销、且已支付营销生、未支付营销列广费用（万元）费用（万元）费用（万元）费用（万元）冠名费（例如足球冠名1　　　费）2广告策划服务费　　503销售代理费　　　4房展会费用　　　5营销活动费用　525.1其中：园区体系活动费　　　6广告费　61　6.1其中：户外广告费用　2　3006.2报纸广告费用　8　6.3电台广告费用　30　6.4电视广告费用　　　6.5网络广告费用　16　6.6直邮广告费用　5　6.7其它广告费用　　　7销售物料制作费　　2合计　665415／6／3PART2.2013年下半年营销目标15／6／31.2013下半年新推房源情况一期计划于2013年8月底3、4号楼开盘，可售面积36427.8㎡，可售套数59套。主要户型面积40㎡、4110㎡跃层、135㎡四房。二期计划于2013年12月二期开盘，可售面积8888.94㎡，可售套数91套，建筑类型多层电梯洋房。23户型配比＜90㎡80.9%190-130㎡19.1%2.销售目标2013年下半年销售目标——1.2亿约每月平均将需要达到2000万销售额15／6／32013年7—12月是绿城·翡翠湾销售的关键阶段2013下半年继续高歌猛进！完成销售任务才是硬指标！15／6／3PART3.市场环境分析15／6／31、宏观背景15／6／3政策仍在持续，政策趋于稳态?国务院：“国五条”落地；?住建部：适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；?国务院：扩大个人住房房产税试点范围；?国土资源局：保证土地充足的增量，适应新型城市发展；?国家总理：支持首套自住房等信贷需求。15／6／3楼市平稳有序，政策影响减弱?客户：观望心态减弱，放弃购房比例接近历史最低水平；?政策：影响力由高到低排列（提高首付限贷—20%个税—限购—房产税）；?市场：2013年上半年杭城成交41658套，开盘246次！15／6／3启示：政策——政府逐步从“打压”向“引导”转型；市场——市场越趋冷静，客户理性购房。15／6／32、杭州市场情况15／6／32013年上半年整体平稳，2013年上半年杭州市商品房（含萧山、余杭）共成交41658套，成交均价约17780元/㎡，房价“抛开”外因，总体保持平稳状态。（数据来源：365数据中）杭州上半年成交15／6／3上半年杭州全市推盘246次，平均每月经历2次开盘潮。（数据来源：365数据中）杭州上半年推盘走势15／6／32013年上半年，余杭区成交12737套，远远领先于其他各区。杭州上半年各区成交（数据来源：365数据中）15／6／3上半年全市成交均价整体走势较为平稳，并未出现2012年的大起大落。4、5月份期间多个改善盘的入市，成交均价攀上18000元/㎡，4月达到峰值18692元/㎡。随着6月余杭刚需低价盘的全面逆袭，成交均价开始走低至16916元/㎡。杭州上半年成交均价走势（数据来源：365数据中）15／6／3截止2013年6月30日，杭州全市可售商品房为92301套，虽然上半年主城区成交较为可观，但库存仍然居高不下，可售商品房高达45343套。截止6月30日，杭州全市库存表现图（数据来源：365数据中）15／6／3启示：尽管目前市场成交量呈现平稳态势，但值得注意的是，上半年刚需盘为主的余杭区成交量占杭州全市成交量的30.58%，尤其在6月余杭区刚需盘全面逆袭，拉动杭州市成交均价走低至16916元/㎡，下滑了7.5%；从整体市场面看，杭州楼市2013年形势依然严峻。而余杭区成交方便虽较为活跃，但也面临库存大的压力，而余杭区的销售价格是吸引客户购买的主要因素。15／6／33.竞品分析15／6／3核心竞争项目竞品的选定我们将价格作为划分依据，选取同区域在售公寓均价在10000元/㎡以上，且户型为80—130平米的项目作为本案的所在区域的竞争楼盘。序列项目名称主力户型均价1西溪海小海89平米10000元/平米2中海西溪华府（西湖区）90—138平米18000元/平米3赞成乐山红叶90平米10000元/平米5绿城·翡翠城85-174平米14000元/平米6东海闲湖城88-143方12000元/平米（以上数据均来自住在杭州网）15／6／3项目配套对比序列项目名称配套商业：金成商业广场、宏丰家具城景观公园：西溪国家湿地公园、五常湿地、医院：闲林镇镇卫生院、余杭区第二人和睦水乡湿地1西溪海小海民医院、杭州市第十人民医院、留下人学校：江南春幼儿园、杭州师范附属小学民医院(金成外国语小学)、杭州英特外国语学校交通：506路、346路、356路、B支、杭州青少年活动中心城西分中心、余杭中4学商业：西溪新天地、西溪医院：浙大国际医疗中心、绿城医院、浙江省天地合体、西溪印象城立同德院、城西院（）2中海西溪华府综医医规划、西溪荣耀商业中心、西学校：山水幼儿园、求是（西溪）小学、第十五溪慢生活街区、中学、浙江大学紫金港校区、文一西路大学城景观公园：西溪湿地、乐山景学校：小蝌蚪幼儿园，浙大幼教中心，闲林中观资源心小学，闲林第一中学，西湖高级中学，小和3赞成乐山红叶医院：杭州第十人民医院，余山高教园区杭区第二人民医院交通：346、356、506、367、快速公交4号线商业：社区商业中心医院：翡翠城社区卫学校：社区幼儿园，杭4绿城·翡翠城公园：西溪湿地、市生服务站、杭州西溪州英特外国语学校，西政广场、医院湖高级中学商业：自身的7万方周景观公园：西溪湿地、和睦水乡湿地学校：杭州西湖高级中5东海闲湖城商业配套、加州风情学、杭州求是小学商业街医院：杭州市第十人民医院15／6／31-6月竞品动态西溪海·小海装修情况：毛坯购房优惠：交2万减5万上半年推盘情况：2月13日推出E组团9号楼和4号楼，共180套房源，户型面积为90和128平米；3月24日推出了2号楼中间套及3号楼，共108套房源，户型面积为90和128平米；4月9日推出最后一幢高层1号楼，户型89和130平米。去化：共462套活动情况：时间活动1月17日新春喜乐"惠"红包派送活动5月3日限时抢房团活动5月11日小海卡通形象、TVC发布说明会6月7日端午“粽子节”活动15／6／3中海西溪华府装修情况：毛坯购房优惠：交2万减8万上半年推盘情况：6月16日推出1-5、8-10、15、18-20多幢房源，共694套，户型全部为90平米三房去化情况：426套活动情况：时间活动4月13日“我是西溪小天使”-杭州市少年儿童才艺大赛4月25日黄龙展示中心开放活动5月17日新浪房产电商组团千人大团购活动5月18日售楼处开放活动5月26日“精工华府耀西溪”产品说明会活动5月30日新浪乐居名博品鉴团走进中海西溪华府活动6月1日“六一欢乐华府”活动6月1日365刚需约会第二季——青春置业节6月2日现场认筹抽奖活动6月10日华府端午嘉年华活动15／6／3赞成乐山红叶装修情况：毛坯购房优惠：团购可享3万元优惠；上半年推盘情况：4月25日推出了9号楼，共116套房源，均为90平米左右户型；去化情况：210套；活动情况：时间活动1月24日“2013客户感恩嘉年华”活动3月30日“美丽杭州爱心成林”植树活动5月11日“母亲节，情动全城”活动6月1日儿童节案场活动6月10日端午节包粽大赛6月25日中小企业巡展活动15／6／3绿城翡翠城装修情况：毛坯上半年推盘情况：2月28日推出环碧苑136套成品法式花园洋房，户型面积为126-225平米，主力为130平米户型6月10日西泠苑3号楼85平米三房去化情况：160套活动情时间况：活动1月1日“幸福翡翠城欢迎您回家”交付活动1月16日“运动无处不在——小小运动馆翡翠城新年派对”2月24日元宵节活动2月27日绿城最美法式花园洋房品鉴沙龙活动4月2日“寻找杭州最美法式花园洋房”主题摄影大赛4月20日“翡翠生活正当时”翡翠城亲子彩蛋派亲子派对4月13日寻找春天的童“画”绘画活动5月25日西泠苑样板房“大家来找茬”活动5月1日精装样板房启幕活动6月1日“绿色6.1欢乐翡翠”儿童节嘉年华活动6月1日绿色6.1欢乐翡翠”绿城集团“海豚计划”6月8日“端午香满堂，情满翡翠城”浓情香包DIY活动6月22日“缤纷翡翠，清凉夏日”翡翠城“扇子DIY”活动15／6／3东海闲湖城装修情况：毛坯购房优惠：存1万抵5万上半年推盘情况：3月10日推出红树湾3号楼总64套房源，户型面积为131-143平米；去化情况：153套活动情况：时间活动3月9日春季植树游园活动4月21日“贝尔美语外教互动专场&以物换物跳蚤集市”活动5月15日看房嘉