项目投资决策评审流程研究前言投资项目涉及到资金、周期、社会资源等多渠道、多层面、多环节的内容，项目投资的成败，与项目前期大量细致、准确和有深度的调研分析工作有着密切和重要的联系。提高项目调研分析的水平，规范投资决策评审行为，提升科学决策的能力，是项目投资决策评审需要高度重视的问题。1.行业标杆企业投资决策评审流程?龙湖?万科?万达?龙湖企业投资决策评审流程投资决策流程上会资料准备地区公司发展部地区公司PMO会议地区公司总经理审批集团投融资中心集团投融资决策委员会地区公司发展部?龙湖企业投资决策分析模型?万科投资决策评审流程?万科投资决策评审流程准备阶段基础研究土地信息收集、甄别立项报告合作意向书或框架协议立项阶段?万科投资决策评审流程可研阶段规划设计成本测算财务测算市场分析、客户定位合同法律风险分析?万科投资决策评审流程决策阶段通过决策与土地方签署协议移交阶段项目经理部、项目事务部?万达投资决策评审流程万达项目获取管理办法万达项目投资决策流程项目投资决策评审流程思考1.项目投资决策需要考虑的因素?项目特征是否符合企业的主营产业领域?项目地域是否符合企业的战略布局规划?项目经济财务指标是否可行?项目法律风险是否可控?项目所在区域政策、经济、社会环境、人文是否良好2.项目投资决策评审流程需要考虑的因素?项目信息渠道、所有资料的可靠性?项目是否实地考察?项目业主方是否充分接触沟通?项目可行性分析深度、完整性和准确程度?参与项目可行性分析的单位和人员的构成及分析方法是否可行?提交投资决策评审的资料完备程度?是否存在先入为主的假设项目投资决策流程项目定位、规划设计、成本测算、财务测项目信息收集、算、市场分析、客户甄别定位、合同法律风险分析准备立项可研决策阶段阶段阶段阶段内部立项报告、签订合投委会评审决策作意向书或框架协议、与项目方签订正式协议不管是什么类型的项目，招拍挂、招商引资、收并购项目等，从项目信息收集到项目决策通过，都必须要经历这四个阶段。每个阶段必须要开展的相应的工作内容和形成的必要的工作成果以备决策评审。项目准备阶段：项目信息收集、初判工程管理成本管理部财务管理部法务部门投资发展中心营销部门设计部门决策层部门门门定期或不定期汇总所有项目信项目信息归档项目信息，由总裁组织息收集项目信息评估会进行综合评估，确定项目是否实地项目实地调研立项。考察考察项目项目信息初判评估会是否符合集团产业规划？是否符合集团地域战略布局？是否符合集团三年经营战略规划？立项建议书模版是否符合集团项目储备要求？填写：项目获取的方式《项目信息市调表》；《项目立项建议书》项目市调信息表项目科研阶段：项目可行性分析编制工程管理成本管理部财务管理部法务部门投资发展中心营销部门设计部门决策层部门门门项目不同意立项存档项目信息评估会项目立同意立项项组织召开《项目可行性研究启动会》，启动可行性研究报告编制工作。总裁审制定可行性批同意研究计划启动编制组织现场勘市场调法律风查、尽职调研、项规划草工程技项目成经济效险分析查目及产案设计术分析本测算益测算品定位拟订合同草案编制可行性分析报告如涉及酒店，需酒店集团参与调研和定位并出意见项目决策阶段：项目投资决策评审工程管理成本管理部财务管理部法务部门投资发展中心营销部门设计部门决策层部门门门投资发展中心主要就项目及产品定位、规划草可行性分案、经济投资测算、法律及政策风险、项目交析报告易方式、项目和集团发展战略关联五个方面形成汇报PPT，由投委会成员进行评审。内部评审（书面OA发给参与的各个部门负责人进行审查，提出修改意见，并调整修改意见）申请投委会决投委会集策评审体评审评审通过参加合同招拍谈判挂签订存档结束?项目选择关注的几大因素?看区位?看地块的场地条件?看项目规划条件?看交易方式?项目选择关注的几大因素?看区位区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。我们的投资战略区位是什么？?看地块的场地条件如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本?项目选择关注的几大因素?看项目规划条件通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。?项目选择关注的几大因素?看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获、取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。?项目选择关注的几大因素?看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。?买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。?通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。?项目投资决策分析要素?市场分析?房地产投资三要素：时机、地段、质量。?政策、政治环境分析。?经济环境分析。?社会环境分析。?市场供求关系分析?人口数量和结构。?家庭收入。?城市化进程。?消费者预期。?市场供求数量对比。?项目投资决策分析要素?项目本体和竞争项目分析?竞争项目的实际成交价格。?竞争项目的销售周期。?结合本项目的投资规模和经营计划。?社会环境分析。?财务分析?成本分析：土地成本、前期费用、工程建设、政策收费、不可预见费、三项费用六大部分。?收入测算：一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。?现金流分析。?盈利分析：关注税前成本利润率、年投资回报率。??项目投资决策分析要素?风险分析?法律风险。?价格下跌风险。?成本上涨风险。?政策风险。?财务风险。?管理风险。?决策分析?投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批。?要对上报应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见。?项目可行性分析把握的关键要点?问题清单调查和市政条件调查（挂牌项目）待项目合同原则条件已基本达成一致后，项目所涉及前期相关技术指标问题，由投资发展中心和技术部门落实问题清单。投资发展中心形成落实后的“前期技术事项落实成果说明”，主要对问题清单落实情况加以说明，作为项目挂牌文件等相关文件会签时的附件，对于逐步深化落实的情况，在每个阶段可予以更新。?转让项目尽职调查审计对于转让项目，在签订合同前需对项目和对方公司进行项目尽职调查审计，投资发展中心、法律事务部、财务部门参加，必要时可以聘请专业机构。?项目可行性分析把握的关键要点?前期规划设计条件交底在项目通过立项、取得初步红线图等相关资料后，投资发展中心报集团设计分管发展副总裁同意，规划设计中心开始进行项目规划方案设计。在进行项目规划方案设计前，投资发展中心应按要求整理相关资料文件与规划设计中心进行前期规划交底，介绍说明有关项目情况并移交资料文件，交底文件需投资发展中心总经理、规划设计中心总经理签字确认。设计条件和资料发生变化或更新的，发展部应及时与商业规划研究院更新和交底。?交底和补充交底流程为：投资发展中心提交交底→投资发展中心总经理审批→规划设计中心总经理审批→规划设计中分管副总裁审批→规划设计中心。在进行项目规划设计前，规划设计中心应进行项目现场考察和调研，投资发展中心协调配合?项目可行性分析把握的关键要点?规划设计草案成果交底规划设计中心形成的规划设计草案成果（图纸和指标），应由规划设计中心总经理签字后及时交底给投资发展中心，以作为项目评估和谈判的依据。设计成果发生更新的，规划设计中心应及时与投资发展中心交底。?项目前期规划方案汇报根据需要并经过总裁同意，项目前期规划方案可以与政府或对方进行正式沟通汇报。投资发展中心应协调组织策划好有关汇报会议安排，提前做好计划和相关准备工作。规划设计中心负责按计划要求完成有关汇报规划文本和规划演示文件的准备工作。?项目可行性分析把握的关键要点?项目经济测算立项通过后，由投资发展中心填写测算需求单并附落实后的问题清单，由总裁签批后，交成本部门、财务部门进行测算。经济测算流程：投资发展中心提出测算需求单→总裁签批→财务部门、成本部门进行测算。?酒店集团意见根据需要项目要征询酒店集团意见的，由投资发展中心提供项目信息和资料给酒店集团并交底，酒店集团在十日内负责给予反馈意见和酒店设计要求以供决策。?置业集团意见根据需要项目要征求销售指标意见的，由置业集团组织营销部组织人力进行现场调研，并在十日内给出书