新联阳窜联美好生活WANGTINGMANSION祥生·旺庭公馆二期营销方案提报太平盛世出品2013年5月“世界会给知道自己要去哪里的人让路”——拉尔夫·瓦尔多·爱默生思索图谱旺庭公馆二期形象提升运动高效推广运动祥生产品再解读目标客群界定年度推广策略广告形象升级现场体验升级媒体推广活动推广2013年旺庭公馆开年第一动作：品牌的提升意味着？产品的提升价值的提升2012年市场分析2011年10月至2012年10月扬州商品住宅供求情况比对10月市区商品房完成开发投资7.81亿元,同比上升11.25%，环比上升6.11%；其中商品住宅7.05亿元，同比上升20.93%，环比上升32.27%。商品房新开工面积25.43万㎡，同比下降0.24%，环比下降7.26%；其中商品住宅23.61万㎡，同比上升7.03%，环比增加13.07%。销量有明显上升，市区商品住宅均价有所上升，但库存量仍居于高位，去化压力依然较大。2012年市场分析2011年10月至2012年10月扬州商品住宅供求情况比对月份供应套数成交套数供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交价格（元/㎡）9月1456102916.2412.99768310月999118712.0614.678127环比-31.39%15.35%-25.74%12.93%5.78%10月扬州商品住宅成交1187套，环比上升15.35%；成交面积14.67万平方米，环比上升12.93%。截至10月末，市区商品房月末累计可售面积304.71万㎡，同比增长16.64%，环比上升1.66%；其中商品住宅161.09万㎡，同比增长15.01%，环比下降1.42%。从近期供应及成交的房源结构来看，中低价位、中小户型的刚需产品，在中长期内仍是市场主导。2012年市场分析10月份土地市场供应情况2012年3季度推地约61.96万㎡，成交20宗，以底价成交的地块有13个，占总数的65%；溢价率超过10%的地块有4个，占总数的20%。此次成交的8宗土地全部底价，可见尽管土地争抢激励，但各家房企都较为理性，也并未出现激烈飙价现象。2012年市场分析10月各区域市场供销情况区域供应量（万㎡）占比成交量（万㎡）占比东区0.241.99%3.9526.93%南区0.000.00%0.694.70%西区7.7864.56%7.1949.01%北区4.0333.44%2.8419.36%老城区0.000.00%0.000.00%合计12.05100.00%14.67100.00%成交量：本周仅西区成交量有大幅变化，其余各区没有明显变化西区有595套计约7.19万方米的成交量，环比上升11.25%，同比上升151%；东区有354套计约3.95万平方米的成交量，环比下降1.9%，同比上升206.2%；南区有72套计约0.69万平方米的成交量，环比上升3.37%，同比上升6800%；2012年市场分析2012年扬州住宅商品房各建筑形态成交按面积占比情况扬州市场对小高层和高层产品已经接受不在成为购房的必须条件，占成交面积比68.5％，市场接受度高。2012年市场分析商品住宅成交前10名（按销售面积排名）销售面积销售套销售均价排名区域项目名称(㎡)数（元/㎡）东、西两区项目成交不分伯仲，其中排名前三的万科城、万豪西花苑、橡树湾花园，单月成交均1北区万科城1584712112700超万方。2西区万豪西花苑1408812477001012123西区橡树湾花园118261058500万科城于月日推出三期一批次栋退台式花园洋房，合计270套，均价13000元/㎡；4东区金地艺境71347471465东区怡新花园6839677500万豪西花苑自9月25日起推出墨香轩8#、9#特价房，户型面积为98㎡的两房、117㎡的三房，6西区水印西堤家园5526467500均价7510元/㎡；7西区天俊华府50893783008北区扬州天下花园4969368200橡树湾花园二期于10月11日晚开盘，推出两栋高层（36#、38#）共170套房源，均价85009东区江扬·尚东国际4754447200元/㎡。10东区和昌东郡3807279030区域市场及竞争市场北区西北分区房地产尚处于启动阶段，区域内楼盘数量稀少，主要依托江阳产业园。东北分区处于平缓上升阶段，该区域拥有较好的稀缺自然资源及人文资源，为老城区向外扩张疏散区域。西区房地产市场从东区2004年全面发展至北区两河分区房地产市今，区域已形成较场起步较晚，前期高的价值，目前是发展较缓慢，但随老城区扬州中高端住宅主东区着城市发展框架的要供应区域，但土西区全面拉升，区域配地存量已不多。件相对成熟的完善南区板块处于发展配套，区域土地价上升阶段，该区域值进一步放大。拥有较好的教育资南区河东分区处于市场源、产业支撑及规启动阶段，该区域划支持，未来发展拥有较好规划前景前景良好，值得我，自然资源及产业们关注的重点板块支撑良好。。老城区房地产市场已进入成熟阶段，区域价值较高，但未来土地储备量少，随着城市经济发展，老城区已具备高档物业的开发条件。区域对比万科城11000以上扬州天下唐郡西湖领秀老城区板块：主城区腹地，土地稀缺、寸7500-9500土寸金。锦苑11000以运上河一品沁园运河东郡北区板块：城市自然、人文资源核心区域品尊运河壹号公馆郡王府9000以上，私属享受型物业居多。8500-14000京华城橡树湾西区板块：城市副中心，配套完善，中高骏和国际公馆端住宅云集，竞争激烈，市场领航者。金域蓝湾8500-11000东区板块：现阶段政府重要建设区，广陵新城崛起，城市新的新政商务中心。目前整体5200-6500南区板块：区区位和位和生态生态优势优势，，借势政府借势政府主主导导向南向南的发的发展战展战略略，，将给将给城城市带市带来来新的新的居居住群区。住群区。区域市场及竞争市场我们选择适合的、有代表性的案例进行分析。竞品项目确定紫金文昌桐园25区域市场及竞争市场紫金文昌——基本信息开发商中集集团项目地址扬州市文昌西路10号（市政府西侧）占地面积51263平方米建筑面积15.8万平方米容积率2.2绿化率39.2%交付标准毛坯销售均价住宅13500元/平方；别墅24000-27000元/平方主力面积住宅148-233平米、别墅300-310平米中集紫金文昌8号楼景观楼王在售，面积148-233平米，均价13500元/平方米；联排别墅9#、10#、11#楼在售，面积300-310平米，价格24000-27000元/平米；平层官邸1#、2#、3#、5#楼在售，面积90-225平米，均价13500元/平方米；中集紫金文昌紫金俱乐部已公开；一次性付款96折、贷款98折；物业费3.5元/平方米·月。区域市场及竞争市场桐园——基本信息开发商中港合资扬州丰盈房地产开发有限公司项目地址四望亭路与维扬路交汇处占地面积38888平方米建筑面积70000平方米容积率1.77绿化率51.72%交付标准毛坯和精装销售均价精装16800元/平方；主力面积住宅107-140平米桐园一期已于2012年9月交房，目前A#、B#楼仅剩少量房源在售，均价14000元/平米，面积107-142平米左右；另有二期精装房源为4栋18层小高层，分别为C#、D#、E#、F#楼，均价16800元/平米，面积106、140平米左右，现内部认购中；购房可享一次性付款98折、公积金贷款99折优惠。紫金文昌——营销推广2012.6.22012.1.62012.3.162012.6.1起2012.72012.8.42012.8.252012.8.302012.9.222012.10.20-10.21123456789101。桐园——营销推广2012.3.102012.4.252012.062012.072012.072012.08.232012.10.172012.10.262012.11.301237894561。扬州楼市热销的秘密?第一：品质成为客群关注热点，形象高于价格认知；?第二：高频率、高针对性的系列活动持续市场热度，增加来客量。高位的形象基石两大命题大面积有效客群的开拓旺庭公馆目标之两大命题形象提升运动高效推广运动思索图谱目标形象提升运动高效推广运动玉兰产品再解读目标客群界定年度推广策略广告形象升级现场体验升级媒体推广活动推广对于已经名冠扬城的旺庭，如何形象再升级？形象的提升，如果只是单方面理解，总是会空泛化，从太平盛世对各高端项目的了解，她更应该是一种系统化的体验，一种包括了传播形象体验与现场形象体验的双重感知；为了两个方面传达的共同声音，在形象提升策略思考前，一个统一的方向是必不可少的，旺庭二期应该如何抉择？旺庭公馆从开发时代迈入半生活时代?品牌?区域四年酝酿2013旺庭生活更成熟业主构成?配套认可度非常高日趋明显?产品?服务这意味着，过去的产品说话变为现在的客群说话！形象升级核心方向人物身份感在诉求身份感的前提下，面对几乎完美的产品，萃取精华思索图谱年度目标形象提升运动高效推广运动旺庭二期产品再解读目标客群界定年度推广策略广告形象升级现场体验升级媒体推广活动推广地块位于四望亭路旺庭公馆南侧，文昌西路沿街公建北侧，为政府城中村改造项目。四望亭路石桥规村划路路文昌西路旺庭公馆二期推售建议一期推售一期推售联排别墅联排别墅二期推售小高层和大二期推售高层产品小高层和大高层产品三期推售多层产品三期推售多层产品旺庭二期价值梳理图谱旺庭公馆二期专属高端服务定制服务超大客厅超20平米主卧套房智能家居系统室内享受全精装大宅全五星级标准公共空间智能梯控樱桃木子母门智能门锁入户礼序扬州唯一全干挂石材联排别墅扬州唯一近百岁四季园林景观园