宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报——目录——市场篇营销篇销售篇——目录——市场篇开发背景核心问题营销篇销售篇开发背景——冷市与调整2011年1月26日“新国八条”……略，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。……略。2010年4月15日2010年四季度2011年1月26日新“国十条”出台后，随着时间的推“取消七折利率”，十五城限购令，“新国八条”，对房地产市场提出全移，政策及细则不断被市场消化，存款准备将和利率多次上调，调控方位调控，其中以限购政策为杀手调控效果逐渐减弱再次加强。锏。限购令是非常时期楼市的非常手段，限购城市在短期内限购政策生效前，出现短期性成交量爆发，但分析本次调控的措辞及考评方法，初步判断2011年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向：住宅市住宅市场场面面临临重点重点调调控，住宅投控，住宅投资资性需求被强制打性需求被强制打压压投投资资性性资资金面金面临临投投资资方向重新方向重新选择选择开发背景——投资性资金选择方向根据CRRC（中国不动产研究中心）综合调查结果显示：——1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2009年底就陆续抛售了手上多余和较旧的房产。楼市新政之后，资金基本处于闲置状态，粗略计算，千万富有的投资者就有数百亿资金被“挤出”住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右空置资本流向何处？股票、基近期虽然有所回升，但是其不确定性导致投资者近期仍以观望为主，08金年金融危机影响近年来投资者心态，更倾向于“有形资产”的投资黄金价格走势以短期波动，长期上涨为显著态势，但是其增长幅度远低于黄金其他类投资产品，收益性为大多数投资者不喜生活必需短期有可能获益，但发展到一定程度后必然引起政府干预，风险性较强品综合来看，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向开发背景——商业地产的契机新政背景下商业地产及住宅地产购买条件比较产权限制贷款年限首付限制贷款利息商业地产40年1050%基准利率30%（3成为理论值，首套住房70年30银行具体执基准利率（部分银行上浮10-20%）行基本在4成左右）二套住房70年3060%基准利率1.1倍（最高可达1.3倍）二套以上70年停购商业地产准入门槛相对降低&商业地产投资成本相对降低非限制非限制条条件下的件下的购买资购买资格及格及与与住宅相近似的投住宅相近似的投资资成本成本投投资资性性资资本近期向商本近期向商业业地地产转产转移具移具备条备条件及可能性件及可能性开发背景——商业地产近期发展情况一、商铺开店量反应商业地产近期发展北京地区近三年商铺开店量?根据对1150家长期监控商户开店数量的跟踪统计，2008年总开店450039534000数为3137家；受金融危机影响，2008年后品牌商户开店计划呈现出3500313730002500全面收缩的态势，进入2009年后品牌商户开店计划处于停滞状态；200015001363从2009年下半年起，市场开始逐步回暖，2010年商户开店数量有大1000500幅度增长，新增开店数量3953家。涨幅高达190%，一路走高的商户02008年2009年2010年商户开店数量多项式(商户开店数量)开店数量表明商业地产发展迅猛，动力强劲。二、品牌地产商转战商业地产万科已通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等中国房地产业首家年销售额过千亿元万科地产城市投入大约260亿元开发商业地产，计划未来3年内万科将建的公司成220万平方米的住宅商业配套。以住宅产品著称、连续多年在北方住远洋地产提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标宅销售市场排行前列龙湖地产稳健现金和债务管理水平的别墅专家预计未来五年将增持200万平方米以上的商业物业。经济大环境复苏给商业地产利润实现创造投资条件近期密集出台的住宅地产政策压缩地产公司住宅地产方面的发展空间；开发背景——商业地产展望与总结本项目作为商业地产，当前宏观政策调控大背景对本案的影响分析：◆政策从紧，楼市受到遏制，商业地产发展出现新契机；◆“商住倒挂”现象减轻，热钱开始流向商业地产；◆大型房地产开发商向商业地产转型，共同做大商业市场蛋糕；商业地产在本次政策调控下面临发展契机商业地产，运营正当时——目录——市场篇开发背景核心问题营销篇销售篇核心问题——本案业态组合分析?总建87407㎡，其中商业面积16628㎡；办公A楼19393㎡，办公B楼14170㎡；?新建东港商务中心中央，东邻未来区政府?欧尚商圈辐射范围内?www.fdc01.com房市金碟酒店式公寓、办公楼、特色商业街、沿街底商产品组合1）办公楼；2）投资型公寓；3）步行街及底商竞争环境及市场策略建议核心问题——写字楼案例中浪国际大厦（写字楼）：项目情况项目预计3月份开盘，共推出3幢房源，其中2幢24层，1幢26层；预计价格在10000左右；www.fdc01.com房市金碟目前接受登记的客户当中均以定海为主，临城少量，面积在1300-1500。整层销售?中浪国际大厦位于规划中的舟山市新城中央商务区核心地段，北靠翁山路，西临世纪大道，东连待开发建设的CBD高层，南邻规划中的CBD超高层建筑；?中浪国际大厦以3层裙房衔接26层+24层+24层的三栋点式高层为布置方式，共计2.6万方；?未来成为一个集商务办公、会议、商场、餐饮等为一体的大型建筑综合体；临城商务核心，一体化综合办公体核心问题——写字楼案例金跃大厦（写字楼）：项目情况项目于去年9月份开盘，共推出48套办公楼，开盘均价为8500元/平方，截止目前只剩下两套未售，价格分别为7500-12000元/平米；截止目前销售率为97%；www.fdc01.com房市金碟在已销售的房源中，主要购买群体为临城和定海构成，主要原因在老城区定海大型金融机构及商业体搬迁或规划至临城新区，而该项目也因为归属不同和功能要求而分为两部分，一部分为舟山金跃大厦写字楼，另一部分为工商银行舟山市分行；?金跃大厦由舟山银邦置业有限公司和中国工商银行舟山分行联合开发；?金跃大厦为单幢主楼与裙楼结构建筑，坐落于舟山新城CBD区定沈路620号。北临定沈路，东靠CBD二期商务区，西与烟草大楼、南与中昌国际大厦为邻；?金跃大厦用地面积7479平方米，地下建筑密度39.27%，绿地率10.6%。主楼二十六层高（地下二层），建筑高度97.70米。建筑总面积46565.34平方米。其中地上35956。11平方米（其中属银邦出售写字楼24190.69平方米），地下10233.56平方米，消控室56.94平方米，物管用房217.41平方米；临城商务核心，银行大厦联合办公核心问题——写字楼竞争分析写字楼市场分析比较——东港板块PK临城板块临城板块是目前舟山CBD所在地，也是舟山未来最大的商务聚集地商务区。一期总面积23万平方米，在建项目包括中昌国际大厦、工行金跃大厦、中奥能源大厦、烟草大厦、电力调度大楼、财富大饭店等。商务区二期规划总面积53万多平方米，规划建设涉港、涉外等服务业。临城板块定位临城板块?中昌国际大厦www.fdc01.com房市金碟?工行金跃大厦以行政为导向的中央商务区。?中奥能源大厦?烟草大厦政府形象工程临城板块?电力调度大楼东港板块?财富大厦临城板块市场分析市场特征?建设大厦?规划中CBD二期城市CBD，写字楼聚集。体量大，项目多，呈现持续发展势态。整体提升舟山写字楼品质，但对市场供?政府主导下写字楼经济强行上马——临时商务办公板块求产生较大冲击。?传统旅游度假、投资性地产板块——东港旅游休闲板块临城板块作为城市核心写字楼板块，拥有集中式办公优势东港板块不以集中式写字楼办公为主核心问题——写字楼竞争分析写字楼市场分析比较——东港板块PK临城板块东港新城：不宜出现大体量写字楼，但东港核心板块商务支撑及临近政府便利；催生少部分写字楼需求，可支撑部分写字楼供应存在；本项目写字楼不适宜作为形象产品，价格期望不高选择配合新城启动趋势跑量销售为主核心问题——公寓案例莲洋大观（公寓+商业）：项目情况项目预计3月份推出公寓产品，预计价格在20000元/㎡左右；目前项目正接受客户登记，媒体推广渠道较多，故来访客户很多是来自www.fdc01.com房市金碟外地，宁波、上海、杭州等，但本地舟山客户还是占重要比例；目前商业部分开发商暂时不对外销售，价格也未定；?项目东临东海莲花洋，西临普陀区城市主干道海洲路；?莲洋大观项目建设规模达18万平方米，由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成；?功能为国际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级泳池豪宅及商业构成?项目预计3月份开盘，首批将推出精装酒店式公寓房源，户型面积40-100㎡；星级酒店、一线海景、精装公寓区域酒店式（投资型）公寓标杆产品核心问题——公寓案例海中洲国际广场（公寓+写字楼））：项目情况目前该项目已全部售罄，销售率100%，主要客源来自于东港本地以及沈家门为主；项目于09年10月份开盘，分一次推出，当时开盘酒店式公寓均价为www.fdc01.com房市金碟11702元／㎡（含精装修，标准为2000元/㎡），写字楼均价为9620元／㎡；从项目了解到目前公寓价格在15000左右，写字楼11000左右；?海中洲国际广场位于东港329国道与海莲路交叉口；?主体建筑