新南阳商业文化广场--开盘前营销推广方案版权声明：本报告仅供客户内部使用，版权归华厦伟业（中国）控规集团有限公司所有，未经华夏伟业（中国）控规集团有限公司许可，不得擅自向其他任何机构及个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。河南南阳新南阳商业广场项目本案着重解决问题●在现场开工之前如何开展营销，在动工之后我们的营销策略如何调整？●项目整体形象如何传播？如何使得项目核心价值与发展空间深入人心？本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目索引第一步——整体分析第二步——策略定位案名设计推广计划本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目整体思考本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目●市场整体●竞争对手分析●消费者●SWOT本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目项目区位Itemgeographyposition本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目南阳商圈关系图本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目MARKETRESEARCH本报告是严格保密的XXXXXXXXXXXXXX项目8三大商圈对比名称商业特征人文特征环境特征辐射范围人流量以南北两端的数依托南阳府衙周缺乏生态绿色核心范围约1日均20鸿德-文化个百货商场，结边的文化广场，景观环境，总平方公里，万，节假宫合鸿德广场与文整个广场建筑古体业态档次不辐射全市。日过40化宫的餐饮休闲色古香，极具人高，且较为混万娱乐，商业氛围文特色。乱，形象较乱出色。较脏。新华与金玛特2南阳中心城区的大型绿色文化吸引南阳西日均人口新华-金玛个购物中心结合绿化广场之一，广场，广场通南部人群。流量20特手机一条街。手无特别的人文特路设计有缺陷多万人机电器和超市批色。，人气不高。发市场的经营状况较好。休闲娱乐功能强种植较多树木吸引南阳中新光天地大，规划的购物花卉，自然与部北部和东（-本项消费档次超出南人工环境丰富部人群，今目）阳现有水平，且结合较好后可能辐射。全市。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目鸿德购物广场周末人潮金马特商场周六晚夜景本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目就南阳市商业地产来说，已营业的百货业态有近60余万平方米，而目前正在招商规划的有20余万平方米百货业态，明年即将面世的商业面积也将达到10万平米，统计下来，整体百货业态将达到100余万平米之多。已运营的项目业态重复，新开发的项目与已有商业运营项目的重复，各新开发项目未根据各自所处的地段、南阳市整体市场以及未来的发展做出科学准确的定位和规划，全部涌向同一业态，这将导致09年下半年以及10年商业地产竞争的激烈，各商业项目运营后将面临重组或退出市场的结果，同时也给投资者信心的打击。随着时代的飞速发展和市场格局的调整变化，南阳商业地产的竞争形势越来越激烈。超市、大卖场、商务楼、步行街发展迅猛，出去原有的各大百货广场，华恩大厦、裕华商城、万正商务大厦、光彩大市场、新华城市广场等项目已经开始运营，家和万世购物广场、淯龙苑、新光天地等项目正在开发建设。在宏观上形成了南阳做为区域性中心城市大开放、大商贸、大流通的市场格局；在微观上也促成了商贸领域“同质化”竞争的局面。这既有发展机遇，也有巨大的竞争和挑战，需要对市场做出科学全面的分析，根据所处商圈地段，按照差异化经营的原则，做出准确定位，前期招商规划、硬件打造，后期软件——商业运营保障等各个环节到位，这样才能脱颖而出，真正实现利润的最大化，实现开发商、运营商、投资者和消费者四方利益的共赢。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目今天的市场，是强者云集的天下本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目项目地块目前的状况本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目项目地块周边环境现状本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目整体地块地处仲景路与光武路十字路口的东北块，地块目前处于拆迁阶段，现场环境较差。综观整个项目的相邻关系及交通资源来看，西部与南部的情况相对比较良好，特别是西部的仲景路改造工程已经进入后期作业，作为今后的交通主干道而言，项目的外部交通状况比较理想。而东侧与北侧的关系则较为复杂。就目前的现状来说，还是旧城建筑，对项目的整体形象有负面影响，今后即便是开发改造，那也必将晚于我们的项目。而整个项目所在区域，我们的项目是第一个进行开发的，角色定位类似拓荒者的地位。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目配套环境分析Thekitenvironmentanalysis交通环境分析从整体的交通配套环境来看，本项目的交通状况非常优越，而且随着南阳市整体交通网络规划的逐步实现，这个优势将越来越明显。商业环境分析本项目距离主要的商业中心都在2公里左右，将来在商业项目上会有一定的竞争，从区域的小配套环境来看，目前周边地区的配套设施相对比较完善，且周围的人口基础和消费基础也较好。随着整个区域的开发改造，商业环境将逐年提升。医疗文教及人文环境分析整体医疗文教配套非常一般，人文环境目前还比较模糊，未来的整体区域发展才是关键。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目项目规划图本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目●市场整体●竞争对手分析●消费者●SWOT本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目本地地产的市场已经基本成型越来越多的南阳本地的地产开发企业，凭借自身本土优势，加大了发展步伐。他们占着天时、地利、人和的优势。但是由于过去的种种问题，口碑不佳。不过现在已经在通过各种手段进行改善。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目外地的地产大鳄已经悄悄的登录南阳相信他们同本地的地产企业的竞争会日益激烈。同本地企业携手，有大财团背景，自身实力雄厚、开发经验丰富。比较容易获得客户的信任。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目竞争分析——一般竞争项目分析项目形态位置售价车位总面积周名矗·名苑公寓高层张衡路与仲景路2470元/平米23266平方米边18000元/平米（底商业7091平方米及商）住宅13725平方米(折扣5%卡+5%一次付中款）心城都市春天高层天山路与仲景路2700元/平米460150000平方米区商业20000平方米主港岛·盘龙阁高层仲景路与天山路2400元/平米要淯龙苑高层人民路与光武路2900元/平米503住商住宅帝苑锦城·领御高层光武路与独山大道2660元/平米103243平方米项名门华府高层工业路与八一路3200元/平米100000平方米目新华城市广场高层新华西路与工业路2980元/平米570+60总22.9万平方米商住28000元/平米（底0地下4.2万平方米商）商业7.8万平方米住宅10.9万平方米目前市中心地区的住宅项目售价大都在3000元/平方米出头，项目周边更加偏僻一点住宅售价大约在2500-2700元/平方米。项目所在区域处于这两个板块之间，住宅项目的定价应该在高于周边项目，低于且接近中心城区的售价，在设计销售价格的时候可参考淯龙苑的价格。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目竞争分析——主要竞争对手中实骏景地产南阳中实骏景是华郡投资集团在南阳的分公司，开发能力很强，是登录南阳市场的外地地产大鳄。其开发的新光天地项目是目前南阳高知名度高关注度的项目。凭借北京新光天地的成功，为南阳新光天地加了很多分。同时新光天地项目是本案最大的竞争对手，虽然2个项目销售时间不冲突，但是人们是会比较的。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目竞争分析——主要竞争对手新光天地是由南阳中实骏景房地产开发有限公司为南阳市电力局定向开发的商住高档社区。位于南阳市人民路与光武路交界处。占地70余亩，建筑总面积24.8万平方米，其中住宅1162套，商业面积3.5万平方米及相应配套设施，2010年10月完工。商业部分定位“城市新中心，终极商业地标”，集合了顶级百货、名品走廊、生活超市、美食联邦、娱乐特区等六大业态，2010年5月正式试营业。新光天地底层商业售价：街铺门面：29600元/平方米（总价8%优惠）内街分割：27800元/平方米（总价8%优惠）投资回报：包租20年，10%/年新光天地——南阳政府重点招商引资项目2009年南阳重点工程项目本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目竞争分析——主要竞争对手惠裕地产惠裕地产是南阳的本土公司公司，开发能力目前未知，但是其投资商是香港的世奥国际投资。虽然这也不是什么有名的投资商，但是其香港的名头会有一定的优势。其开发的世奥国际项目是目前南阳地理位置最好的项目，并且凭借成功引进美国格林豪泰酒店连锁管理集团，使其先天姿态较为强势。同时世奥国际项目是本案最直接的竞争对手。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目竞争分析——主要竞争对手南阳市新西电影院区域改造建设项目地下负一层为生活超市地下二层为室内停车场和配套设备库房。地面一至四层为商业（鞋城）、饮食项目。地面五至二十三层为公寓其中南向部分为公寓北向部分为星级酒店和商务办公用房。顶层为配套屋顶休闲健身花园。2010年7月1日完工商业售价：待定投资回报：包租10年，10%/年此项目地段优势十分显著，其建设时间与销售周期正好领先本项目4个月，是本项目在销售期内的主要对手。本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目中高档物业城市中心地段知名品牌只有这样的素质，才配当我们的对手实力雄厚配套完善商业项目为主本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目●市场整体●竞争对手分析●消费者●SWOT本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目我们项目的目标消费群分类——重点客户群A城市中心地区较高收入人群B东北部及东南部分人群和入南阳投资人群本报告是严格保密的新南阳商业文化广场项目我们项目的目标消费群分类——次重点客户群A其他近项目区域如张衡路区域B周边市县进南阳者本报告是严格保密