谨呈：福建连捷房地产开发有限公司A-27-GW-091221-011福建南翼新城温泉项目前期策划报告11在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究2010/03/232010/04/012010/4/28市场调研阶段发展战略及整体定位物业发展建议实地调研与查勘实地调研与查勘政府官政府官员访谈员访谈业内业内人士人士访谈访谈当当地企地企业业主主访谈访谈调研内容：政府官员访谈12位：房地产业内访谈14位：南翼新城企业高管3位?地块交通可达性查勘：?南翼新城总指挥、安??自然资源及区域规划现状聚龙小镇营销经理溪许副县长?凤冠山庄销售经理?旺旺工厂副厂长?房地产各板块市场考察?龙桥园管委会陈主任?弘桥花园销售代表?纬璇纺织董事长?安溪及项目地片区实地勘查?安溪县规划建设局?四海明销售代表?闽华电池董事长调研区域：?官桥镇侨联主席?各楼盘销售代表8位?安溪县城?官桥镇委书记?南翼新城片区?官桥镇副镇长?世联地产策划经理张?官桥镇片区?仁蜂村书记运鸿?厦门周边?吾宗村书记?厦门大学旅游与规划研调研在售及售完楼盘9个：?安溪旅游局陈副局长究院院长颜院长?南翼新城在售项目?安溪县城典型项目?厦门区域典型项目本报告是严格保密的。2发展战略与整体定位阶段主要解决以下几个方面的问题2010/03/232010/04/012010/4/28市场调研阶段发展战略及整体定位物业发展建议?实地调研与查勘：?项目属性界定?中稿汇报补充?地块交通可达性?核心问题结构化分析?项目整体风格建议?自然资源及区域规划现状??项目所在片区实地勘查?启动期开发的前提各项规划深化?6500亩地块的定位?项目建筑单体建议?客户访谈?项目机会挖掘?项目园林景观建议?15位消费者深度访谈?走访小区10余个?发展方向机会研判?经济测算?业内人士及官员访谈?项目整体发展战略及整体定?访谈官员12位位?访谈房地产业内人士14位?888亩启动区产品力打造本报告是严格保密的。3报告目录?案例研究属属性界定性界定888888亩启动亩启动888888亩启动亩启动发发展机展机会挖会挖掘掘启动区启动区整体整体区产区产品力塑品力塑区开发区开发的前的前及及验证验证定位及定位及发发展展战战略略造造核心核心问题问题梳梳提提理理分期建分期建议议本报告是严格保密的。4本项目是什么类型？其面临的最核心问题是什么……项目属性界定及核心问题解析?项目属性界定?核心问题解析本报告是严格保密的。55南翼新城地处闽南金三角腹地，直接受到厦、漳、泉的辐射区位：13公里?安溪县位于福建省东南沿海，厦漳泉金安溪县城三角西北部，隶属泉州市约56公里?南翼新城（龙门镇，含官桥部分区域）毗邻厦门经济特区，成为厦门经济板块南翼泉州产业辐射转移的前沿阵地新城市约60公里规划体量：?规划面积：100平方公里（可开发建设面积50平方公里）38公里?人口规模：近期10万，远期30万以上厦门漳市州市本报告是严格保密的。6南翼新城对外交通主要依托省道206线、207线，厦安高速完工后，可大大缩减城际距离现有道路：厦安高速官桥出口?206省道（南北向）途经龙门镇、天湖(距规划区3.5公往安溪度假区、龙桥工业园、官桥镇及铁峰山里)县城，南可至同安、厦门，北经安溪县城可达永春及德化?207省道（东西向）横穿官桥镇，往西南可达虎邱镇以至漳州规划道路：?厦安高速将有助于缩减城际距离厦安高速龙门出口(距规划区3.5公?马上启动环西大道6公里、龙美大道5里)公里、省道207线6公里、旺旺迎宾路1公里建设，基本形成一条环城公路，厦安高速带动周边上万亩土地开发206省道往厦门环城路本报告是严格保密的。7连捷温泉规划区位于南翼新城中心，是拉动新城经济增长的重中之重区位：?南翼新城整体规划分割为工业、旅游、商贸中心和行政中心四个部分?连捷温泉规划区位于四大规划区块的核商贸心位置，是拉动新城经济增长的重中之重工业本项目旅游行政中心旅游本报告是严格保密的。8项目总体规模尚未确定，存在规划弹性；启动区规划888亩，以高端温泉示范区为核心带动基本指标：288亩?总面积：约8000亩600亩基本指标面积(亩)启动区600+288温泉、商行政中心833业、住宅依仁用地山地区约6200溪高尔夫、温泉、启动区有两部分组成酒店用地?288亩位于依仁溪以西，该地块多为山地密林区，不适宜开发建设，可作为自然景观加以保护和利用?600亩地形平缓，该地块多为茶园、农田和村庄，适宜开发行政中心用地本报告是严格保密的。9规划区地形复杂，多为山地，可开发建设用地不足50%?规划区西侧多高山，东南、东北侧多海拔坡度平原，海拔高度变化范围80~254m，地形变化较大?规划区东南、东北部地形较为平坦(＜25%)，西部地区坡度较大(＞25%)。适合开发的用地占比41%，其中约1/3的坡地需要填挖方?龙门、官桥镇两镇的崩岗侵蚀是福建省乃至全国最典型的地区之一。规划区崩岗范围较大，且仍处于活动状态山地崩岗本报告是严格保密的。10北部有小面积密林，其余大部分地区为疏林；局部植物稀少地主要受之前的开采影响，以灌草和石块为主；竹林主要分布于河滨湿地?规划区主要土地利用类型为茶园、农田、密林、疏林、竹林、建成区等?农田、茶园由于受人为干扰较大，生物多样性较低，生态价值不高，开发建设中开发适宜性高?密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，调节气候，提供栖息地等生态功能，在开发建设中以保留和修复为主?密林疏林茶园本报告是严格保密的。11规划区虽依溪而建，但雨水“裸排”、石材厂粉尘加重了对水资源和环境的污染?规划区周边水系主要有蓝溪和依仁溪，水库一座，集水面积分别为277公顷、155公顷、29公顷；?区域内没有完善的污水处理系统，雨污蓝溪水和石材厂废弃物未经处理直接排入依仁溪，造成了河道的污染；依?随着新城的建设，石材产业将逐步实现整合，并渐渐淡出。仁溪水库依仁溪排污差本报告是严格保密的。12温泉资源属于项目的主要驱动力，但从整个大厦门区域看，温泉资源并不稀缺?龙门镇地热资源十分丰富，浅层蕴藏温泉带长达2公里，宽40余米；?泉水属低硫偏酸性，且水质良好，富含多种对人体有益的微量元素和矿物启动区质；?距离规划区最近的温泉眼位于龙门镇榜寨村，项目开发后可从此处引水，4公里原则上不会造成温度衰减。榜寨村温泉眼名称同安汀溪安溪龙门珠海御温泉金狮村温泉眼温度(℃)526845天湖项目获将利用出水量(m3/d)300035002400本报告是严格保密的。13启动区周边水资源丰富，温泉引入难度不大，自然条件良好；且地势平坦适合开发，拆迁总建面6万多平方米，开发条件较好?600亩启动区西临依仁溪，沿溪而立?距离温泉眼约4公里?地形平坦，植被覆盖面积小，适合开发建设?区域内村庄零落，拆迁总建面6万多㎡分类拆迁总建面（㎡）总占地面积（㎡）A地块7218.173325.03B地块6768.875301.8C地块5939.294803.12D地块4859.72956.21E地块8224.305844.22F地块9443.545071.58G地块4873.933641.98H地块14261.948853.19I地块4252.162407.81合计65841.9242204.94本报告是严格保密的。14项目属性界定：该项目是受大都市圈辐射的四线城市，有一定自然资源的大规模旅游地产项目描述说明?福建省试点小镇，安溪新的经济增长极?区域价值提升空间?路网完善：距离厦门30分钟车程，离漳州、?交通通达性好泉州40分钟车程优势?项目规模大，可操作性强?规划面积约8000亩，规划项目有温泉、高尔?自然资源丰富夫?规划区依山临溪、温泉储量丰富?新城处于规划阶段，城市化进程慢?发展的不确定性较高?以农业人口为主，自建房居多，需求需要引?显性需求不明显劣势导?资源缺乏稀缺性?周边项目多以山景、温泉为主题?环境治理工程大?山体崩岗、溪水污染、温泉储量有待恢复城市属性受大都市圈辐射、四线城市自然属性有一定自然资源项目属性大规模、旅游地产本报告是严格保密的。15报告目录?案例研究属属性界定性界定888888亩启动亩启动888888亩启动亩启动发发展机展机会挖会挖掘掘启动区启动区整体整体区产区产品力塑品力塑区开发区开发的前的前及及验证验证定位及定位及发发展展战战略略造造核心核心问题问题梳梳提提理理分期建分期建议议本报告是严格保密的。16客户提出的目标、要求及存在的困惑开发开发目目标标客客户户语语录录目标1：888亩启动区快速回现?目前主要是600亩启动区，目标2：产品价值最大化其中的100亩温泉区，即将要启动，那启动区的开发策略和目标3：风险控制，实现项目滚动开发客户定位是什么；开发开发要要求求?项目是否适合做旅游地产，?最快启动温泉区域，今年十一能实现部分温泉开放如果适合做该如何做，不适合?尽快启动888亩区域，实现快速回现则应采取什么策略；?除温泉酒店外，项目内部要存在的存在的困惑困惑自求平衡；?我们的客户到底是谁?100亩温泉酒店要做高端日式?如何吸引足够的客户群体，即核心竞争力的构建温泉，这是项目开发初步想法本报告是严格保密的。17世联对客户目标的理解——要实现目标，立足6500亩是项目的必由之选要实现启动区快速回现、产品价值最大化以及滚动开发的目标，我们能否仅就888亩项目考虑？房地产刚起步的有核心吸引纯粹888陌生区域、客户立足6500力的中高端休闲度假项亩群不足的大规模亩看888住宅项目亩目?项目具有规模、规划优势，可以通过温泉?前期投入少酒店等高端设施形成项目独特的竞争优势优势优势?产品可实现较高溢价，并且消化速度快，符合快速回现及产品价值最大化的目标?