报告纲要市场篇市场阅读/客户分析项目篇问题界定/解决之道/产品建议营销篇战略制定/营销推广策略/销售策略Summary市场篇城市阅读解读“新北”，解读“飞龙居住生活区”市场阅读房地产市场及其特征板块阅读板块分析/竞品分析客户分析客群特征分析/客群深度挖掘PartOne市场篇城市阅读：城市地理?地处长三角核心腹地，距上海180公里,距南京140公里，距杭州200公里?北临长江，南濒太湖?沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过?现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、天宁、钟楼、新北和戚墅堰五个行政区常州市场篇城市阅读：城市经济常州GDP发展对比（亿元）2000188030.0%19.80%180022.10%11.50%11.98%13.07%18.30%156920.0%160015.20%18.30%10.0%140013030.0%1200110110471000901-10.0%761800673601-20.0%600-30.0%400-40.0%200-44%0-50.0%200020012002200320042005200620072008年1-6月?城市经济保持较快速度增长，城市经济发展空间大，从2002年开始，城市GDP增幅在13％以上，按照08年上半年同比增幅14％，，2008年GDP增长约为9.5%，预计全年GDP突破2000亿大关市场篇城市阅读：城市总体规划提升中心、拓展南北二期主城区形成“一体两翼八组团”的空三期间结构拉开整个城市的发展空间一期三期?整个城市规划分三期开发，目前处于二期开发阶段，着重南北纵深发展二期?北面为重点开发方向，政策导向性强，市政中心所在?南面二期开发包括湖塘和武南两个组团，湖塘镇将建成南部城市副中心市场篇城市阅读：城市规划“一体两翼”空间布局?整体布局：常州北枕长江、南携太湖，以老城区为中心，以武进和新北为重点，构筑“一体两翼八组团”的城市框架南翼：包括湖塘和武南两个组团北翼：包括新龙、新港两个组团新北区正是两翼中的北翼市场篇城市阅读：解读新北新北：引进和培育高科技项新北区成为现代制造业区与集城市商业、文目和顶天立地的规模型企业，建成高新技术产业示范区化、旅游于一体的北翼副中心和现代化新城区?1992年7月批准成立新北开发区，11月成为国际级高新开发区，1995年6月成立常州新区，面积439.16平方公里?根据《常州总体规划》，新北区做为“一体两翼”的北翼，是未来常州是“向北发展”的主体，以成为常州全市高新技术的先导区、现代制造业的聚集区、现代化的环境生态区和一流的现代化新城区，并逐步形成常州新的行政、经济、文化、商务副中心?新北区按照功能划分为行政区、居住区、商务区及产业区等市场篇城市阅读：飞龙生活区之于新北飞龙居住区作为常州新市中心重点发展的战略要地，定位于“城市大型居住社区”?按照“一城两翼”的城市总体发展格局，飞龙居住社区将作为常州新市中心重点发展的战略要地，规划总面积323公顷，北至龙城大道，西至龙江路高架，南至铁路，东至藻江河。聚集居住人口约7万人?居住区设计布局为“十字框架，一心三区六本案组团”的结构形态?一心：以飞龙中心公园为起点，城北干道超高层星级酒店为对景，规划集大卖场、商办、商住、公园、餐饮酒店、体育休闲等功能核心区。三区：以长江路、天山路为界形成三个居住社区，结合社区中心规划学校和邻里中心。六组团：以长江路、天山路、飞龙西路为界规划形成6个基层社区，结合基层社区中心设置幼托、绿化广场等配套设施本案位于飞龙生活居住区边缘市场篇城市阅读：城市结论对本地块的影响?常州地位优越，地处长三角?整体宏观经济前景较为乐观,相关社会经济指?常州经济及宏观环境整体向标的不断改善将刺激市场的需求，城市产业受好，为本地块的可持续发展大环境和长三角区域城市竞争影响面临转型和创造先决条件创新?城市规划的利好将刺激地段产品升级，有助提升本地段?城市正在进行大规模建设，未来城市发展空间项目升华拉大将形成多重功能为一体的综合型大都市?政府的导向作用将有利于本?城市的空间格局按照“一体两翼”的发展策略，区域的开发以飞龙等居住区补充新城生活居住?随着飞龙居住区改造的推进，位于该区域边缘的本案更?飞龙区居住按照“十字框架，一心三区六组团”加有利于营造品质产品的格局，打造成为“城市大型居住社区”，兼具区域城市配套的商办、休闲功能市场篇政策解读：国家新政为平衡经济发展，中央在9月底开始下达一系列政令，并且10月后政策颁布频率更密，12后又出台贷款、二手房、二次购房新政99月月11日日公公积积1010月月2222日日财财1111月月55日日1111月月27271212月月1717金金贷贷款款额额提高提高政部等三部政部等三部委委国务国务院院十十日央行降日央行降日国三条日国三条，，异异地地贷贷款款联联合新政合新政条条措措施施息息99月月33日日99月月1616日日1010月月15151010月月30301212月月22221212月月2323常州常州2525央行今年央行今年日央行降日央行降日央行降日央行降日央行降日央行降日“省十日“省十条新政条新政首次降息首次降息息息息息息息条”条”市场篇政策解读：国家新政10月22日财政部等三部委联合出台新政：2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点【【解解读读】】通通过过利利率率优优惠惠、、减税减税和和降低首付降低首付比比例例多多种种手手段段鼓鼓励励住房住房消消费费，拉，拉动内动内需需实现经济实现经济平平稳稳增增长长。。各各大商大商业银业银行行出台出台的的细则来细则来看看，，首次首次购购房房自自住客住客户户受受益最益最大。大。严严控控改善型“二套房”的政策改善型“二套房”的政策仍然仍然没没有有放放宽宽的的迹象迹象市场篇政策解读：国家新政11月5日温总理国务院常务会议通过扩大内需十条措施，首先提出：“一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。”【【解解读读】】主要主要从从保保障民障民生方面生方面考考虑虑，，意意在在通通过过加大加大保保障障性住房建性住房建设实现设实现居居民安民安居居乐业乐业。。从从供供应应面面来来看看，，将对将对商品房市商品房市场场形成形成冲冲击击。。但但是，是，各各地在目前市地在目前市场场普遍供普遍供应庞应庞大成大成交交清清淡淡的的情情况况下，更下，更倾倾向于向于采采用政府用政府回回购购商品房商品房实现实现住房住房保保障障的形的形式式执执行，行，这对这对目前大部分目前大部分项项目目来说来说是一是一个个契机契机。。但但目前目前各各地地仍仍未未出台出台实实施施细则细则。。市场篇政策解读：国家新政紧接着国务院10日举行的省市负责人会议提出落实“国十条”的七项工作中第三项关于房地产描述为：促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。【【解解读读】】进进一步一步明确明确房地房地产产行行业业在在国国民民经济经济中的地位，中的地位，关关于保于保障障性住房性住房投投资资收收购购的的描述描述为为地方政府地方政府回回购购商品房商品房提提供了依供了依据。同据。同时时今后今后中中低价低价位和中位和中小小套型套型仍然仍然是房地是房地产产行行业发业发展的方向。展的方向。市场篇政策解读：国家新政最新消息：十二月二十二日电?中国央行宣布年内第五次降息：从十二月二十三日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各零点二七个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从本月二十五日起，下调金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点。中国央行行长周小川在香港表示，是否降息要考虑CPI下降速度而定，直到明年中都有降息的可能【【解解读读】】央行央行连续连续降息降息，，尤尤其其最近最近大幅度大幅度降息降息，房，房贷贷利利率率大幅下大幅下调调，是，是通通过过降低降低贷贷款款买买房房者者的利的利息息负负担担，，即降即降低低购购房房者者的金的金融融成本成本进进而刺而刺激房地激房地产产市市场场成成交交。而房。而房价价降价降价是是通通过过降低消降低消费费者者的的购购买买价价格、格、降低降低购购房房者者的置的置业业门槛门槛而刺激房地而刺激房地产产成成交交，二，二者均者均有利于有利于扩扩大市大市场场需求、需求、推推动动房地房地产产成成交交单纯单纯的利的利率率下下降手降手段不段不如价如价格下格下降降对对于于购购房房者者的影的影响响面面大大市场篇政策解读：常州新政　　常州市委市政府9月3日出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》25条最大的亮点在于开放住房公积金异地贷款,支持外地职工来当地购房。　　与市民直接相关的是将住房公积金贷款最高额度由30万元提高为40万元；购买90平方米以下普通商品住房以及购买经济适用房等保障性住房，首付比例降至20%