“告别半成品度假时代”—营销提案CONTENTS:项目区域价值梳理御青城独有价值点如何支撑全优度假如何传递给客户CONTENTS:区域价值点梳理我们看到的青城山一、道教名山，文脉深厚青城山是中国著名的道教名山，中国道教的发源地之一，是中国道教“四大名山”之一；自古就有“青城天下幽”的美誉。与剑门之险、峨眉之秀、夔门之雄齐名。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。素有“拜水都江堰，问道青城山”之说。二、国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地?游历四大名山，尽享自然风骨，感受川西文化，领略风土人情?四大名山：四姑娘山，二郎山，折多山，巴郎山三、空气清新，度假圣地——91%负氧离子含量?遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。?其他：街子古镇、青城后山、上古寺、普照寺、凤栖山?遗产一：都江堰水利工程是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程。观远山美景，赏古镇清风，闻四季花香，听唐宋诗韵，问深山禅思……四、地方特色饮食有养生治病之功效青城四绝：?一绝“洞天贡茶”，唐时蜀州味江是全国七大产茶区之一。宋时青城“紫背龙芽”、“白背龙芽”就被列为贡品；?二绝“白果炖鸡”，成都青城山地区的传统名菜，汤汁浓白，鸡肉异常鲜美；?三绝“青城泡菜”，俗称青城道家老泡菜，脆嫩清鲜，深有回味；?四绝“洞天乳酒”，以青城山所产的猕猴桃鲜果为原料，按道家传统工艺榨取果汁，酒味浓而不烈，甜而不腻。长生宴：中国名宴—长生宴是青城山鹤翔山庄上善堂餐厅推出的道家滋补特色美食。自三国蜀汉时期，范长生在此建范氏庄园，修炼长生久视之术，采山之精、水之灵、珍林香草之花宝，巧妙烹饪，食之本色、本味，得享天年，寿齐彭祖。之后，药王孙思邈居青城，又将川穹引入，更曾养生功效后山老腊肉：烟香味浓、肥而不腻、口感独特。五、完善的交通道路紧密联系市区及川西各景点目前市区可以通过三条线路到达：铁?通过成灌高速到达约30分成钟，收费20元?由市区走G317到都江堰，再转青城山，收费0元由?市区火车北站乘坐成灌快铁至终点站-青城山总站，车票15元六、紧邻成都首个私家机场都江堰政府将在青城快速通道中段的安龙镇附近规划修建青城板块私家机场。毫无疑问：这是一方城市净土,心灵的世外桃源是休闲度假绝佳之地疑问的是：拥有一套房，就是真正度假休闲生活？让我们看看周围的房子青城郡——精装英伦别墅群落体量：总共300亩，一期150亩容积率：0.41建筑风格：英式都铎与维多利亚风格（英国皇家设计师凯斯担当设计）产品：5、8、11联排、独栋（11栋，临湖）主力户型：联排60-158㎡，独栋约300㎡目前现状：人工湖景及意境区景观呈现亮相时间：2012年10月蓄客数量：约539组（截止1月26日），内购约16套预计总价：120-200万/套（联排）预计开盘时间：2013年4月青城郡——五星级MINI度假花园40-150平私家花园，选配私人SPA池。2500元/平米标准（含地暖、中央空调）精装物业，选配高标设施及家具。车库全地下车库洁华物业服务双物业途家inhouse管家式服务：入户家政超市、医疗中心、运动中心、儿童游乐区、配套社区内篮球场、网球场龙湖小院青城——园林作为最大筹码开发商龙湖地产项目地址都江堰市青城山镇占地面积约315亩建筑面积10.7万平方米容积率0.5绿化率45%叠院：地上3F,独院：地上2F楼层情况(带地下室)总户数一期701套车位比：1;1；集中式车位，只租车位不售，约50-60元/位·月物管费用300-500元/套·月叠院实得85-135，独院202面积区间独栋：340平米单价18000-20000元/平米总价155万元/套-700万元/套销售状态小别墅销售较好，叠院速度较慢装修情况叠院、独院精装修，独栋清水项目定位龙湖首个全国性精装度假别墅龙湖小院青城——已推物业户型配比：产权面积赠送使用面积实得均价产品实得率供应占比销售情况装修配置㎡㎡㎡（元/㎡）59.6725.65142%8526%80%叠院6335156%9826%60%180002500元/㎡精装，地配置砖、吊顶、6570193%13526%50%地暖厨卫、木地独院94107189%20222%40%20000板等；合计50-94——————　100%——　1、龙湖小院青城以小面积产品为主，有利于控制总价；2、赠送面积较大，实得率至少142%，甚至高达近200%；3、2500元/㎡精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，实际精装价格约为1000元/㎡；4、面积越小销售，总价越低，销售速度越快。龙湖小院青城——营销推广项目定位：纯别墅度假社区1、产品定位：以院落为核心的纯精装别墅，以大客厅、大主卧、舒适主卫为主要特征2、推广主题：“青城山下，首席全精装度假别墅区”3、销售均价：精装别墅均价11000元/平米，户型有100平米叠院、200平米独院、355平米独栋，全款97折，按揭99折，现主推175平米独院，一口价128万/套4、推广策略：传统推广与渠道推广相结合，凭借开发商积累的良好口碑，深度挖掘项目老客户资源和龙湖地产客户资源5、客群定位：以度假型客户为主，作为全国性开发商，有一部分兼顾度假与投资的客户6、操盘思路：树立青城山度假、养生概念和文化底蕴，突出开发商别墅修为，将项目打造成为有别于三亚等地普通度假物业的心灵居所。同时在产品研发上有所创新，与区域内其它项目形成一定程度上的差异化竞争。中铁·水映青城——价格主导销售开发商中铁置业·四川新锐实业投资项目地址都江堰市中兴镇占地面积约302亩建筑面积18万平方米容积率0.68绿化率42%合院：地上3F，地上2F(带地下室)楼层情况洋房：地上5层总户数1797套车位车位比：1;1合院实得92实得161，119实得158，洋房：43、65、68、90平米联排：150平米（未推）面积区间独栋：160平米（未推）清水：13000-20000元/平米单价精装：14000-18000元/平米总价55万元/套-300万元/套销售状态销售速度较慢，开盘销售约10余套装修情况洋房精装修，合院清水项目定位青城山价值里程之作中铁·水映青城——产品配比及定价?一期物业户型配比：成交均价产权面积赠送使用面积套数供销售产品实得率（元/装修配置㎡㎡㎡应占比情况㎡）9269161175%6%13000-双拼8套清水11939158133%6%20000洋房3000元地暖配/㎡精装，地置，价洋房43-908-3651-126120-140%78%1000098套砖、吊顶、厨格约卫、木地板等200-；300元/平米联排150　　　5%未推——清水独栋160-200　　　5%未推——清水合计————————1——————1、中铁水映青城以小面积产品为主，有利于控制总价；独栋、联排建筑面积控制在150-160平米；2、洋房为精装，3000元/㎡精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，实际精装价格约为1500元/㎡，主力去化面积60-80平；3、双拼主要以内部认购的形式销售。中铁·水映青城——营销推广项目定位：养生度假微别墅社区1、产品定位：东南亚风情MINI别墅2、推广主题：南阳风MINI度假公馆3、销售均价：精装洋房10000-11000元/㎡，精装叠拼14000-15000元/㎡，清水三合院18000-22000元/㎡4、推广策略：以度假为物业核心价值，辅以青城山优良生态和东南亚风情；以MINI、低总价和无忧精装为产品核心价值。5、客群定位：项目小面积洋房和叠拼别墅居多，核心客群以度假为主要目的6、操盘思路：根据项目所在区域大环境及四至条件，首期站位“度假”，定义为“养生度假准第一居所”，推广中重点突出青城山生态价值、东南亚风情建筑及园林、产品小面积低总价属性，以达到支撑现阶段产品以“度假”为核心价值的目的。大家都标榜自己是度假物业但实际就是一堆半成品度假物业的客户到底是谁，这样的半成品能真正满足他们的需求？客户档次：中高端及高端客户一群“有实力”的挑剔客权力顶层财富富裕层1、实力阐述；资产千万以上的财富中坚家庭资产稳定层2、置业目的；用于度假及投资，认同青城山的环境及文化3、置业偏好：产品有触动点，追求情调，希望购买有特点的初级中产层产品市民阶层4、消费心理：要有面子，方便避暑，又担心物业长期荒废，投资回报率低底层5、消费习惯：避暑期间以在家打麻将、喝茶、吃农家乐为主，外出度假喜欢东南亚及三亚那样的风情和休闲氛围客户特征：40-55岁，大成都及一线城市的财智阶层财智阶层?生活在大城市，希望常常回归自然，享受清新的空气?在城市忙忙碌碌，希望有充足的休闲的空间环境?上有老下有小，周末希望和家人、朋友聚会交流他们来自大成都及沿海大城市，向往休闲、生态、阖家聚会的生活！他们都在40-55岁之间，是社会的顶梁柱，有固定的圈层。客群心理：认同与忧虑并存认同忧虑忧虑青城山环境好，距离近，适合短一年只能去几次，物业长期没人期阖家休闲度假气荒废，降低投资价值青城山度假生活悠闲，和朋友、除了麻将、喝茶，似乎想不出更家人打麻将、喝茶，无比惬意多的度假活动，总是这样似乎很单调，配套较少东南亚风情休闲、舒适可以充分距离成都太远，来往时间太长，放松身心，是理想的度假去处出入境麻烦，工作忙走不开追求家庭度假、休闲生活、投资保值的统一忧虑这些客户需求，竞争对手也懂得，也由此打造了形形色色的别墅产品，希望获得客户认可！青城山下，群雄角逐有的走高端路线，竖着“全精准别墅顶级度假