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合富辉煌上海万科金色城市营销提报
合富辉煌上海万科金色城市营销提报
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一、目标下的机会与挑战命题营销年度本项目的总销开发成功意味着金额创:造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式,将建立一2,条全新的在城市郊000,000,000区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式,其模式的成功60将意味着在中天/700国地产界开创套出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式,具有广阔的市场发展前景。市场机会市场机会1、主力产品市场成交活跃2、浦东中外环区域刚需产品后续存量不足一)机会(主力产品市场成交活跃l项目80-100㎡主力面积段成交最活跃,占总成交比重49%l200-300万总价段同样以80-100㎡为主2011年上海公寓总价与面积成交关系 100万以下100-200万200-300万300-400万400-500万500万以上合计占比80㎡以下3336341171812300758813%80-100㎡435920690358212884502996449%100-120㎡2492723158865032052429%120-140㎡1582447267214811860694411%140-160㎡441616171516604041577%160㎡以上17134712352422730666011%合计8123298211088985823140060555100%二)机会(浦东中外环区域刚需产品后续存量不足10-11年80-100㎡户型产品共成交浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩1005套,占环线成交的56%,为市场259套,占总量的22%,稀缺严重绝对需求面临挑战挑战难题1、量大价高:2、内忧外患:3、锁客周期长:一)挑战(量大:l2011年全年销售超700套、总销超20亿的项目仅2个l2011年全年连续两个月均超过350套的项目0个l2011年周边五大板块主力项目月均成交约360套保利叶语保利湖畔阳光金地艺境新城尚上城2号金鼎香樟苑花木张江月均27套月均线30套北蔡月均43万科清林径套三林恒盛湖畔豪庭月均22套周康月均238套一)挑战(宝宸怡景园2.05万元/㎡名品公馆琉樽尚品价高:2.6万元/㎡2.1万元/㎡恒盛鼎城爱法新城2.2万元/㎡l中环沿线成交价格集中2万元/㎡象源丽都在2-2.6万元/㎡3万元/㎡日月光水岸2.3万元/l区域内成交价格集中在㎡锦绣华都万源城2.2-2.4万元/㎡浦发御园2.2万元/㎡3.3万元/㎡2.4万元/㎡绿洲康城2.4万元/㎡二)挑战(外患:l板块竞争压力大,现有存量与后续新增供应总量超过3000套内忧:l前期产品集中抛盘,挂牌总量近200套,单价低于2.5万/㎡预计2012年新增推量2012年月均板块项目名称主力户型成交均价存量套数成交二季度三季度四季度古北御庭2房:101-1104137000264 200 3房:123-148花木1房:72凯德嘉博名邸2房:90-931233000153 1183房:144张江汤臣豪园2房:90-1081226700272---张江3房:127-136日月光水岸花园2房:85-110// 17234 3房:140珐朵公馆1、2房:64-7828500 北蔡 3房:82-87140586公园新纪2房:104-10826000 3房:123-127三林浦发御园2房:78-95472440026060423房:128-1321R65-62绿洲康城亲水湾2R89-1052722395386 周康3R137锦绣华都2R90121145643 3R112-134合计 280 2581294242118三)挑战(锁客周期过长:l4月进场至11月开售,锁客周期长达6个月;面临客户分流压力观点合富本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式,将区域内部需求不足,建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式,其模式的需大量导入外围客源成功将意味着在中国地产界开创出一种全。新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式,具有广阔的市场发展前景。二、核爆式营销方案客户搜索Searchcustomers(搜索客户)我们将不间断的持续搜索客源……客群目标?事业处于上升期或者是成长期,并具备家庭雏形或者已经成家。?年龄处于25~40岁间,公司骨干或业务精英?具备高素质和高等教育,多就职于大型企业、外资企业,较好的工作背景?面临家庭建立期,注重婚姻及孩童教育(政策影响,客户人群发生变化,首置、首改类的刚需将占较大比例)价值客户购房家庭年龄主力户型产品核心价值排序类型动机结构1功能紧凑型25-30岁首置二口之家二房、2+1房(80㎡)满足基本生活功能2功能满足型25-35岁首改二口或三口之家2+1房,小三房(102㎡)人口增多带来的功能升级3功能改善型35-40岁改善三口之家舒适三房(120-140㎡)居住舒适度改善现状客户核心区域客户:l北蔡、花木为主力地缘性客群区域l张江因为道路通达性,为产业园客群之首现状客户价格挤压客:l受价格的挤压、道路的通达,导入了陆家嘴、联洋、金桥等区域客户现状客户偶得型客户:l少量市区客户、区域固定——徐汇、闵行靠近两桥、两隧区域;观点合富当前市场环境下,本项目的开发成功意味着创造了一条非仅仅依靠区域客源无法完成本项目的销售目标!“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式,将我们必须,在坚守区域主阵地的同时,建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模强力出击综合性,复寻合求主项目的地动产开发!模式,其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式,具有广阔的市场发深耕南浦东·扩大外区客展前景。路线外拓一环二纵三地铁:中环线、杨高路、罗山路、地铁沿线中环线:l导入金桥、杨浦、上海南站区域客户杨高路、罗山路:l导入陆家嘴、静安黄埔区域客户11号线地铁:l导入徐汇、长宁、上海南站区域客户观点合富本项目的开发成功意味着创造了一条非外区客“户卧城”的大量为主体小型卫星新市导镇发入展模式,将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式,其模式的提升项成功目城市价将意味着在中国地产界开创出一值种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式,具有广阔的市场发展前景。价值项目项目城市价值:城市级交通:中环、三轨交汇的黄金交通配套城市级配套:宜家、红星美凯龙、苏宁城市级CBD:20万平米商办配套城市级教育:一公里内,一站式优质教育价值项目新江湾东有金桥碧云、西有古北、北有新江湾城碧云南上海的国际社区在哪里?古北定位项目中环国际新都汇本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式,将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式,其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式,具有广阔的市场发展前景。观点合富营销策略本项目的开发成功意味着创造了一条非高度上:提升项“目价卧城”为值主体小型卫星新市镇发展模式,将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模广度上:扩大客户辐射面综合性复合项目的地产开发模式,其模式的深度上:做细客成功户将拓意味着在中展国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式,具有广阔的市场发展前景。节奏营销“核爆”三部9曲月4、5、6月6月7、8、9月10、11、12月启动升温核爆点、线、面覆盖客户导入开盘核爆p户外导示(重点地铁);p活动聚客;p10.1房展会;p扫街派单;p短信、DM、网络渗透;p公关活动p园区拓客;p各大商圈联合巡展p产品展示p宜家样板房合作;p老业主发动;p核爆开盘;p外籍客户导入;p万客会会员入会;盖面覆线、点、布点:去宜家看我们的样板房!盖面覆线、点、轨道线:l11号线:地铁延长线工地包装。l11号线:现有重点站点包装。l轨交报纸:时代报—软文形式盖面覆线、点、覆盖面一:住宅社区l以由由、昌里、临沂等小区等75个老式或动迁小区、l如浦发绿城、新里程等存在一部分80平米的户型需要改善,32个3年以上社区可以开发客户资源。盖面覆线、点、覆盖面二:商圈l1个CBD:八佰伴浦东客户的首选购物地区l3个地区商圈:周末、夜市机会多l3个独立卖场:地广人稀,浦东大卖场易成为片区中心盖面覆线、点、覆盖面三:产业园区以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7大产业园l张江:6大板块,144家企业l康桥:上海首个工业园区,199家企业l中国电信:涵盖电信旗下各类国际企业近100家节奏营销“核爆”三部9曲月4、5、6月6月7、8、9月10、11、12月启动升温核爆点、线、面覆盖客户导入开盘核爆p户外导示(重点地铁);p活动聚客;p10.1房展会;p扫街派单;p短信、DM、网络渗透;p公关活动p园区拓客;p各大商圈联合巡展p产品展示p宜家样板房合作;p老业主发动;p核爆开盘;p外籍客户导入;p万客会会员入会;升温配套商家活动:联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动升温教育配套系列活动:持续举办教育配套系列活动,大篇幅且持续贯穿国际社区理念,以教育配套资源炒作本案。升温系列暖场活动:每周暖场活动集聚人气,保持现场热度升温动员老客户:1、按照区域、客户层次,换房周期将客户资源进行细分l不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同,客户细分之下可以有效向各类型客户推荐万科项目;l2另、万客外还要针对达会会员到换折扣房周期的客实现——户进行万科金细化。色置业卡l启动万科金色城市置业卡,客户前期可参加活动,后期自己认购或介绍新客认购均
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合富辉煌
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上海
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万科金色城市
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营销提报
,
推广策略
,
推广文案
内容摘要:
启动万科金色城市置业卡,客户前期可参加活动,后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分,并获得额外购房优惠,或者在年终时换取各类礼品。
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