目录1.市场分析2.项目分析3.各业态市场细分及产品建议4.客户分析5.项目定位及推广形象6.项目营销推广策略7.平面表现面对本项目所在地--东北经济中心沈阳；面对本项目区域—沈阳历史第一金街；面对震荡并竞争激烈的房产市场环境；面对一个较大规模的城市综合体项目；我们需要：深度研究市场，站在城市发展的层面去思考本项目~全国房地产市场分析土地交易量开始大幅上涨据不完全统计显示：中海地产以人民币70.06亿元的叫价在上海成为新“地王”；SOHO中国以溢价率164.3%的40亿元竞得北京望京地块，楼面价10197元/平米；招商华侨城以5.3亿总价，1.89万/平米楼面价成为深圳新地王；保利更是财大气粗，分别在成都、苏州、南京刷新记录。成交量上升，价格局部小反弹。从今年3月份以来，全国70个大中城市房屋销售价格开始扭转下滑态势，以每月环比0.2-0.3个百分点的涨幅向上攀升，至6月份，房屋销售价格已经恢复到上年同期水平，8月，房价同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；个别城市房价创出新高。1-7月份城镇固定资产投资增长32.9%，是近几年来最高的。为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。　全国房地产市场分析在大批量刚性需求释放后，8月开始下降调整中原住宅监测系统最新数据显示，8月被监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州和武汉九大城市中，除津、穗两市微增，其余七城市成交量均出现较大幅度下降。一线的深圳和二线的杭州，成为调整幅度最大的两个城市，成交量降幅在三成左右。九个被监测城市一手住宅成交总面积环比减少10%。更明显的是，标杆房企的销量也不乐观。保利、复地、富力、华润、金地、万科等十大标杆房企销量连续两月下滑，市场普遍预期，“金九银十”难有起色。从各大城市2009年1-8月份实际完成的住宅用地供应量来看，六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%，而且随着土地市场成交的逐渐火爆，部分城市表示要在下半年加大住宅用地的供应总量。全国房地产市场分析整体态势还是较为稳定的，市中心产品仍深受追捧。从今年年初启动以来，楼市走势大致可以分为三个阶段：第一阶段是以自住刚性需求为主推动的楼市恢复行情，第二阶段是改善型需求和投资性需求并行阶段，而当前却进入投机投资需求盛行的第三阶段，这个阶段的主要特点就是使楼市发展变得敏感，价格上涨和下跌都是可选项。”沈阳市城市性质东北经济运作中心沈阳市是辽宁省会，全省的政治中心、经济中心、和文化中心，是东北地区最大的经济中心城市，东北地区交通枢纽，商业贸易、经济信息和科技文化中心，是全国重要的工业基地，是东北地区国际交往和联络的重要窗口。要把沈阳建设成环渤海地区、东北亚经济协作区的经济、贸易、金融、信息和旅游重镇。沈阳还是国家级历史文化名城，要发扬历史文化名城的优势，创建良好的城市风貌和环境特色。又原单纯地以机电工业为主的综合性工业城市，变成多元化，如今的定位不仅仅局限于工业城市，而是更多地作为经济、文化科技中心发挥其应有的作用，大力发展第三产业。所以说在规划中强调了沈阳市历史文化名城，可以发挥优势发展旅游业，改善城市环境。这样的城市才是可生长的，生态的，宜居的。沈阳市经济状况分析沈阳上半年经济形势好于预期沈阳市大东建设中国自主品牌汽车研发和制造基地。投资对经济增长拉动作用进一步增强预计全社会固定资产投资完成1384亿元，增长29.4％，对经济增长贡献率达到66.2％，拉动经济增长9.3个百分点。工业对经济增长支撑作用突出预计全市规模以上工业增加值完成969亿元，增长19.1%；工业对经济增长的贡献率达54.2%，拉动经济增长7.6个百分点。今年上半年沈阳经济形势比预期的要好。预计上半年全市地区生产总值实现2054.2亿元，增长14%。沈阳市消费状况分析沈阳消费市场呈“哑铃”状态中端高端低端西方成熟的零售业消费者结构像橄榄球，高端、低端消费者少，中端居多，而沈阳零售消费者结构则像哑铃，高端、低端的多，中端偏少。作为中国内地的一个二线城市，沈阳在奢侈品的消费能力上却超过了上海、北京，沈阳人的巨大消费热情，使得越来越多的国际顶级奢侈品牌把目光投向了这里。沈阳市消费状况分析沈阳高端消费人群年轻化沈阳市统计局提供的数字显示，去年，沈阳市城市居民人均可支配收入8110.32元，比上年同期增长11.8%。从沈阳历年统计出的沈阳市城市居民人均可支配收入可以看出，沈阳的高端消费显然已超前了。在西方国家，消费高档袭皮、名贵手表等奢侈品的大多为60岁以上的成功人士，而沈阳的这个消费群体已经从60岁提前到了45岁，甚至有一次富二代，年龄更加偏低，基本属于80、90.沈阳市消费状况分析能挣敢花去年人均消费过万去年，沈阳人在文化娱乐的支出增长了46.4%，人均消费1431.55元。文化娱乐服务支出202.73元，同比增长32.5%。与此相适应，沈阳人的娱乐形式趋于多元化，假日举家出游，游览参观公园、展馆，网上购物休闲、美食健身等已成为娱乐休闲的新方式。沈阳市消费状况分析文化娱乐成沈阳消费新亮点经历了2008年这个非同寻常的年份后，沈阳文化娱乐消费逆势而上，成为扩大内需的新亮点。据有关部门统计，去年沈阳共接待文化消费者1.1亿人次，实现营业收入近30亿元，文化产业全年产值同比增长20%。城镇居民人均文化娱乐支出同比增长51.8%，其增幅高于人均消费支出增幅21.5个百分点。电影市场收入增长100%己丑年大年初二，一个多年未见的现象出现在新东北影城票房前，购票者竟在门前排起了长队！图书零售额同比增长35%国际金融危机的爆发，却使沈城图书消费呈现持续高涨的态势，金融类图书如《货币战争》、《美元大崩溃》等热极一时，同时，求职类用书购买者也明显增多。“刘老根”总收入近亿元“刘老根大舞台”已经成为沈阳的一张文化名片，看二人转成了很多游客的选择。这里的观众80%是外地人，平均上座率在98%以上。去年“刘老根大舞台”上缴利税1700多万元，而赵本山领衔的艺术团体去年总收入近亿元，位居全国同类团体第一。辽宁演艺集团党委书记燕双表示，省“演出季”活动开始后，辽宁大剧院门前排起了长队，每天都有询问的观众，而10元演出票早在演出前多日便已售罄。文化休闲产业异军突起庙会经济活力不断增强。皇寺庙会现已跻身全国四大庙会品牌之列，2008年共举办了新春庙会、旅游节·啤酒美食节等三次活动，全年销售总额达到2300万元。2009年举办的新春皇寺庙会，销售额达400万元，比上年同期增长了33%。动漫、动画、游戏等新兴文化创意产业发展迅猛。目前沈阳已有107个动漫企业，原创动漫作品近50部，片长超过8万分钟。网络文化消费氛围也日趋浓厚。沈阳现有网民约150万人，拥有网吧近1300家。随着动漫、播客、闪客等的兴起，网络消费的氛围越来越浓，市场前景十分看好。2008年度各区域供应情况从供应量上看：铁西的在售项目最多，共84个项目可供选择于洪区以50个项目位居第二浑南新区和沈北新区的供应量也较大，分别有28个和40个项目皇姑区、沈河区、和平区的楼盘供应则相对较少，其中皇姑区只有16个在售项目。2008年度消化面积比例分析2008年沈阳市共销售了商品住宅135998套，90平方米以下占总销售面积的45.58%。从户型上来看，2008年1～12月份，批准入市商品住宅每套平均面积为92.84平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为84.43平方米。在实际销售商品住宅中，套型面积60～90平方米的商品住宅是沈阳市消费的高峰段，占销售总量的33.78%。2008年度沈阳市商品房销售用途分析销售面积（万同比增销售金额(亿同比增项目类别平方米）（%）元)长（%）总计1540.1215.26378.6618.28小计1283.8114.41316.9418.53住普通住宅1280.6815.19316.1519.43宅别墅4.13-76.230.79-70.30其中网点120.793.8137.001.62公寓、写字楼间87.3161.976.056.89车库及其它48.2161.2718.6774.81商业物业成交面积为83.1万㎡，同比增长65.78%，其涨幅位居第一伴随整体经济持续向好和经济潜能的逐渐释放位。，商业地产的迅速崛起将指日可待。商业地产充当领头羊的市场角色商品房市场总体销售情况分析2009年各月销售情况200120%100%80%15060%40%10020%0%-20%50-40%-60%0-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房面积45.6546.051629296.06181.76141.06121.60商品住宅面积36.3635.951538084.55161.36128.10106.25商品房增幅-57%3%75%-24%12%66%26%40%商品住宅增幅-56%2%109%-25%26%104%55%31%资料来源：沈阳市房产局截止日期：2009年8月25日2009年1-8月份共销售房商品房面积886.18万平米，同比去年同期上升16.9%，商品住宅面积785.57万平米，同比上升29.1%。8月份销售商品房面积121.6万平米，同比增长40%，使1-8月正增长月份达到6个月。2009年度近阶段市场最新数据总结8月沈阳房价环比涨8.2%专家：后市还将上涨沈阳市商品房均价4571元/㎡。沈阳市房产局几天前发布数据显示，今年1至8月份，沈阳市商品房销量比历史最高纪录2007年前8个月的销量还多84万平方米，创历年商品房销量新高。沈阳房价今年前8个月同比持续增长，环比除1月份下降、7月份持平外，其他月份均为增长。但值得关注的是其成交价格的上升并非是刚