缔造滨海别墅传奇京基天涛轩项目营销策略案京基天涛轩项目营销策略案星彦制造星彦制造项目概况：项目概况：项目概况：项目概况：梅沙入口，体量较小，容积率相对较高，无配套梅沙入口，体量较小，容积率相对较高，无配套梅沙入口，体量较小，容积率相对较高，无配套梅沙入口，体量较小，容积率相对较高，无配套经济技术指标经济技术指标位置：深圳市盐田区盐梅路位置：深圳市盐田区盐梅路总用地面积：总用地面积：20004.420004.4平米平米总建筑面积：总建筑面积：12348.512348.5平米平米计入容积率建筑面积：计入容积率建筑面积：10999.510999.5平米平米不计容积率建筑面积：不计容积率建筑面积：1349.01349.0平平米米容积率：容积率：0.550.55；；总户数：总户数：4848（实际户数（实际户数2424户）户）停车位：停车位：8080个个项目景观项目景观项目景观项目景观：：：：背山面海，风景优美背山面海，风景优美背山面海，风景优美背山面海，风景优美项目规划：项目规划：项目规划：项目规划：独栋别墅，户户无阻挡景观独栋别墅，户户无阻挡景观独栋别墅，户户无阻挡景观独栋别墅，户户无阻挡景观产品分析：产品分析：产品分析：产品分析：双拼大面积独栋别墅，宽尺度户型空间双拼大面积独栋别墅，宽尺度户型空间双拼大面积独栋别墅，宽尺度户型空间双拼大面积独栋别墅，宽尺度户型空间A两种大户独立别墅产品两种大户独立别墅产品A38219A户：户：382平米，平米，19套套内部私家电梯内部私家电梯12生活面生活面12米米4.7首层首层4.7米层高米层高B7307505B户：户：730－－750平米，平米，5套套内部私家电梯内部私家电梯16×7B大尺度私家泳池：大尺度私家泳池：16×732最宽景观阳台最宽景观阳台32米米29最大生活面最大生活面29米米7.4客厅挑高客厅挑高7.4米，三层层高米，三层层高5.85.8米米寻找，项目价值……寻找，项目价值……寻找，项目价值……寻找，项目价值……容积率高、产品面积大、需双拼销售、小区内部无配套设施都是项目无法回避。而我们要出售的则是项目的价值。项目的核心价值在哪里？项目的核心价值在哪里？对于现有的劣势是否能有营销手段予以化解？对于现有的劣势是否能有营销手段予以化解？这是本次报告的重点。这是本次报告的重点。区位价值：大梅沙，中国最具价值海湾区位价值：大梅沙，中国最具价值海湾区位价值：大梅沙，中国最具价值海湾区位价值：大梅沙，中国最具价值海湾深圳，中国最具经济价值的滨海城市；大梅沙，深圳配套最完善的海滨度假区；规模意义：环山带，大规模别墅群落规模意义：环山带，大规模别墅群落规模意义：环山带，大规模别墅群落规模意义：环山带，大规模别墅群落华侨城天麓别墅区万科天琴湾联泰梅沙湾本项目梅沙片区，四个别墅项目同时铺开，形成了一个别墅群落，将项目的规模无限放大。大配套：东部华侨城，滨海享受新元素大配套：东部华侨城，滨海享受新元素大配套：东部华侨城，滨海享受新元素大配套：东部华侨城，滨海享受新元素东部华侨城云海谷高尔夫，富豪阶层的新去处，景观配套更优于观谰湖。配套：喜来登，真正五星级会所配套：喜来登，真正五星级会所配套：喜来登，真正五星级会所配套：喜来登，真正五星级会所京基喜来登已成为大梅沙的一个标志与代表，足以为项目提供会所配套。景观价值：景观价值：景观价值：景观价值：360度无敌山海景观，视野开阔我们卖什么？我们卖什么？我们卖什么？我们卖什么？其实我们是在卖资源：卖深圳城市价值，卖不可取代的大梅沙，卖大梅沙的整体配套，卖稀缺的独立别墅产品，卖京基在大梅沙的品牌资源，卖无敌山海景观。产品在此处只是锦山添花产品在此处只是锦山添花项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位中国黄金海湾，真正五星级滨海别墅中国黄金海湾，真正五星级滨海别墅仅有仅有2424席珍稀资源席珍稀资源大梅沙，全独立别墅，大梅沙，全独立别墅，360360度山海景观度山海景观产品产品产品产品增增增增值建值建值建值建议议议议当与区域外其他楼盘相比，比的是资源，当与区域内竞争对手比较，产品是关键考虑点，项目产品独具特色，我司建议在园林及服务上多做文章，以区别于周边楼盘。产品产品产品产品增增增增值建值建值建值建议议议议入口道路处理以多重的树木的层次感，打造出高档形象。产品产品产品产品增增增增值建值建值建值建议议议议内部特色道路曲花街花的装饰性带出喜悦从入口的庄重仪式感，到内部的轻松与喜悦产品产品产品产品增增增增值建值建值建值建议议议议水景点缀跌水系、小品水景补充园林单调路边的跌水、某个角落的水景小品丰富天涛湾以路为主的景观带护坡护坡护坡护坡处处处处理理理理景观化景观化景观化景观化用石元素将护坡景观化，点缀水景小品，让坡灵动起来。个个个个性性性性化私家化私家化私家化私家园林园林园林园林赠送园艺国际名师设计的精致私家园林提供专业园艺师园林打理服务花花花花墙墙墙墙隔出项目私人空间的，外部是高大的树木，里面是绚丽的花墙。五星级五星级五星级五星级泛泛泛泛会所，京基喜来登会所，京基喜来登会所，京基喜来登会所，京基喜来登以喜来登为会所，业主更可籍此拥有私家沙滩；基于京基喜来登的基于京基喜来登的基于京基喜来登的基于京基喜来登的增增增增值值值值服务服务服务服务1、酒店代租赁服务，按喜来登的标准将别墅租出去；2、五星级酒店式物管，管家，私家贴身服务团队；3、五星级私家厨房，餐饮宅配送服务，解决业主吃饭问题；一旦购买，生活琐事放心交给五星级服务团队奔驰商务奔驰商务奔驰商务奔驰商务车，小区客户车，小区客户车，小区客户车，小区客户专专专专车，来车，来车，来车，来往往往往项目与喜来登项目与喜来登项目与喜来登项目与喜来登用户专车24小时待命，随时满足尊贵的业主缔缔缔缔造造造造滨滨滨滨海海海海别别别别墅墅墅墅传传传传奇，奇，奇，奇，实现项实现项实现项实现项目最高价目最高价目最高价目最高价值值值值11、市、市场战略场战略2222、、、、策略策略策略策略总总总总纲纲纲纲33、、策略组织策略组织08080808年年年年市市市市场场场场整体整体整体整体政策政策政策政策1、调控继续：调控让大多数投资客收手，但出于对CPI增长的压力，投资客急需要找一个投资缺口；2、银行限贷：限贷对楼市的影响是绝对的，但对于手中现金持有量较大的也是一种压力。从目前天麓的销售情况看，客户以一次性付款为主。3、金融市场动荡：金融市场的不稳定，让客户对自身的资金安全忧虑。拥有大量闲散资金的客户从金融市场中抽调资金后，继续总总结结：对于：对于拥拥有稀缺资源的有稀缺资源的顶顶级豪级豪宅宅，，反反而受而受政策政策面面影响影响较小。较小。顶顶级豪级豪宅宅的的客群在客群在近期近期的市的市场情场情况况下下，，购买力依旧强劲购买力依旧强劲，，但购买但购买心心理理会会发发生生变变化。化。锁锁锁锁定定定定竞争竞争竞争竞争对手：对手：对手：对手：渡渡渡渡假别墅假别墅假别墅假别墅盘盘盘盘项目的竞争对手相对简单，集中在周边三个高端楼盘上天麓天琴湾梅沙湾天麓天麓天麓天麓：云海：云海：云海：云海之上之上之上之上，出售东部华侨城，出售东部华侨城，出售东部华侨城，出售东部华侨城天麓分为七个区，分布在东部华侨城不同区域，总户数300余套。天麓天麓天麓天麓三三三三期期期期产品产品产品产品主要卖点规模产品价格天麓一区云海大宅，无占地面积：82899.18m2，全独立别墅14万/平（07年12敌山海景观建筑面积：8269.97m2，户型面积为月）容积率：0.1241-730平方栋数：20栋米天麓二区云海大宅，层占地面积：约90145m2独立别墅预计7－（08年6级高尚山居，建筑面积：约16900m2户型面积：8万元/月）少量住宅有海容积率：0.18250-680m2平景资源栋数：44栋天麓七区云海大宅，高用地面积：139790.74m2??独立别墅＋预计7－（08年5尔夫湖景建筑面积：约17600m2???toho8万元/月）建筑容积率：≤0.13户型面积：平总户数：56户188-1100m2以一区树立价值标杆，二区、七区性价比推介。天琴天琴天琴天琴湾：高湾：高湾：高湾：高调奢调奢调奢调奢华华华华开发商：富春东方/万科地产楼盘地址：大、小梅沙之间崎头岭半岛占地面积：25.2万平米容积率：0.099建筑面积：2.53万平米建筑覆盖率：4.7％绿化覆盖率：≥87％建筑类型：独立别墅总户数：48户户均领地：约5000平米物业管理：第一太平戴维斯建筑设计：香港嘉柏/法国欧博/美国KAS规划、景观：英国阿特金斯、美国SWA、瑞典SED天琴天琴天琴天琴湾：高湾：高湾：高湾：高调奢调奢调奢调奢华华华华48栋面积为350-1000平米的独立别墅，分别由不同的国际级设计事物所担户型纲设计；以不破坏地块的天然风貌为原则，挖掘最佳观赏角度，最大程度享受天然绝建筑版山海资源；业主可根据个人喜好与设计师平等交流，进行定制，在尊重环设计境的前提下实现别墅的个人品位；根据地形设若干组团，形成有强烈识别特征的别墅组团。推广口号：中国首席半岛别墅推广打造世界级顶级别墅；270度无敌海景；7万平米原生态森林；不可复制的重点半岛自然环境；推广中注重对项目本身环境、景观、原生态等稀缺自然资源的描述；天琴三期4栋面积最大的山顶楼王在有人工湖和直升机停机场，目前已售产奢华品购买者以近年爆发的港人为主。展示湾于2005年7月，荣膺“亚洲最佳园林景观范例奖”；其他信息梅沙湾：梅沙湾：梅沙湾：梅沙湾：联泰联泰联泰联泰的的的的奢奢奢奢华出华出华出华出击击击击竞争竞争竞争竞争对对对对比比比比对比项目规划优积累优势配套比较竞争策略势天麓0.1的