谨呈：无锡爱家投资有限公司下无半锡爱年家营金销河策湾略总纲前期共识回顾高级公寓根据前期会议达成的共识:形象提升：形象提升：以中央公馆起势，以中央公馆起势，以中央公馆起势，以中央公馆起势，中央公馆提升本项目“城市公馆”豪宅提升本项目“城市公馆”豪宅提升本项目“城市公馆”豪宅提升本项目“城市公馆”豪宅形象形象形象形象,,,,占位第一梯队。占位第一梯队。占位第一梯队。占位第一梯队。销售目标销售目标：：MINI豪宅11、、2010201020102010年年年年1111月前月前月前月前600600600600套套套套2、价格实现突破与提升，进2、价格实现突破与提升，进价格实现突破与提升，进价格实现突破与提升，进洋入第一梯队。入第一梯队。入第一梯队。入第一梯队。房本报告是严格保密的。2报告结构1使命使命与与占位占位2下半年营销铺排3七月工作计划本报告是严格保密的。3角色。爱家金河湾，到底扮演着什么样的角色？1?金河湾对爱家所承载的项目使命与义务占位思考本报告是严格保密的。4品牌作为区域开发商异地首个项目，金河湾承担了成就爱家集团跻身品牌开发商第一梯队的责任占位。按照无锡客户口碑划分梯队开发商入无锡时间代表项目九龙仓2007年1月时代上城1金科成功的营销港澳开发商新鸿基2006年3月太湖国际社区万科全国开发经验万科2004年3月魅力之城全国开发商金科2007年金科观天下常发绿地2006年4月波士顿公馆2爱家2008年10月金河湾家园阳光区域开发商常发2006年12月清扬御庭新城2007年8月盛世新城阳光2002年阳光城市花园新城本地开发商3民生1997年11月长江国际明发金河湾家园----爱家集团无锡首部巨作本报告是严格保密的。5品牌高低密度结合，洋房产品为项目形象加分增值，中高端的起势为爱家蠡湖高端项目的延续埋下伏笔，有利于加占位深爱家品牌影响力。情景洋房无论从立面的塑造还是户型空间的分割上在崇安区独树一帜，有绝对的高端发言权！！！本报告是严格保密的。6全市凭借产品品质本项目有跻身全市第一梯队的基础，地段是核心发力点，城市中心洋房产品的稀缺铸就项目价值占位。典型楼盘金域蓝湾爱家金河湾海尚印象东方王榭1蠡湖一号关键词：高品质金太湖主要发力点：产品无锡世贸中心金科·观天下金科东方王榭万达广场金域蓝湾无锡世贸中心清扬御庭金科观天下蠡湖一号关键词：城市中心金太湖国际城魅力城主要发力点：配套2万达广场天鹅湖清扬御庭金科东方上院富城湾公寓3盛世新城天鹅湖本报告是严格保密的。7区域本项目凭借稀缺城市中心洋房及大面积平层公馆产品完全有质素成就崇安区片区领导者地位占位。爱家金河湾1金科东方王榭爱家金河湾东方王榭常工城尚城东方上院常工城尚城金科·观天下2金科观天下3金科东方上院本报告是严格保密的。8区域高品质、独到资源优势是跻身第一梯队的必备要素；占位产品的差异化、营销的独特化才能成就一代领导者。崇安区第一梯队住宅—改变游戏规则—市场领跑者强—强调新的评估标准—游戏规则的建立者常工城尚城金科东方王榭?高品质?—强调产品的特色和—区域影响者洋房产品价值?精装修?品质园林力挑战者领导者响影业跟随者机会主义者企高品质、资源优势是成为—搭便车，借势—目标明确，挖掘客户区域领导者的基础质素。—以小博大，杀伤战术—瞄准市场缝隙弱—价格战的制造者—创新产品和需求点金科东方王榭?营销推广弱强?现场展示市场实现能力利用产品差异性有针对地进行独特营销及展示是成为领导者的关键。本报告是严格保密的。9占位占位小结探讨品牌占位奠定爱家集团跻身第一梯队开发商的基础！区域占位崇安区的领导者！！全市占位跻身全市第一梯队！本报告是严格保密的。10跻身第一梯队的楼盘究竟具备什么样的素质？跻身第一梯队开发商的他们究竟如何实现第一梯队的价值？？本报告是严格保密的。11万科产品：围合式规划、全高层、大园林高密度社区、点板结合；客群定位：中高端改善型中的地缘情节为主、重品牌的都市金域蓝湾新贵、投资者。总建面：36万方物业类型：11栋高层+4栋超高层占地面积：15万方开盘时间：2009年3月人容积率：2.5总户数：约2900户文+精品路线资源优势1、运河、梁溪河景观为外部景观轴心，临运河楼栋以偏东南达到运河景观最大化2、本地块原为荣式家族，老厂房的保留，加深了人文韵味。规划设计规划采用围合式，以11栋高层和4栋超高层围合出较大面积的中心景观，采取集中式园林；本报告是严格保密的。12万科现场展示：老厂房改建的销售中心，极具特色，充分展现地块的人文历史。看房通道将项目双河交汇金域蓝湾的景观表现到位。老厂房改建的极有风味的售楼处看房通道将园林风格表现得淋漓尽致，将项目的景观优势表现无遗本报告是严格保密的。13万科形象诉求：古运河文化、万科人文关怀；画面表现以深蓝色主色调，以稳重见长，将景观、人文气质金域蓝湾表现到位，大量软文诉求一城之脉的人文精华。万科品牌；运河人文景观；精客户认同装修；交通便利；未来发展前点景营销主渲运河景观、区域人文历史、绿染点化园林、万科品牌本报告是严格保密的。14万科营销活动：以大规模高品质的产品发布会起势，灌输万科为中国房地产行业领跑者形象；后续活动举办珠宝展等活动，金域蓝湾活动与项目气质吻合，深刻演绎核心价值。万科和你在一起　为无锡加油,2008万科新品发布会。6月29日，在无锡凯宾斯基饭店三楼钻石厅隆重启幕。到场等近三百人。2月20日，在售楼处举办了一场奢华的珠宝展。此次参展的珠宝均为英皇旗下产品，与金域蓝湾所在的地块一样同样拥有百年历史。本报告是严格保密的。15万科价格走势：淡市下首推小户型，随着推售户型的加金域蓝湾大，价格呈缓慢攀升状。?精装两房入市价8500，目前上涨至10000均价。?175方户型均价10000。?09年5月推出精装122方，均价11000.精装158方，均价12000.本报告是严格保密的。16万科金域蓝湾营销模式解析产品产品多产品组合降低风险多产品组合降低风险//产品面积跨度大（产品面积跨度大（90-90-220220㎡㎡））//运河景观运河景观//特色景观产品（楼王）特色景观产品（楼王）卖场卖场提前展示提前展示//旧厂房改造作为售楼处旧厂房改造作为售楼处//样板房样板房//园林景观园林景观配套配套充分挖掘内部文脉价值充分挖掘内部文脉价值,,将旧厂房改造作为未将旧厂房改造作为未来的商业中心来的商业中心推广推广主打文化牌、挖底蕴、强势宣传主打文化牌、挖底蕴、强势宣传（大型户外广告牌（大型户外广告牌//跨版广告）跨版广告）高调活动造势高调活动造势（（VIPVIP专场体验专场体验//香港名品购物节香港名品购物节//珠宝展）珠宝展）代表无代表无锡运锡运河人文的豪宅最高河人文的豪宅最高标标准！准！本报告是严格保密的。17金科产品：半围合式规划、高低密度结合。客群定位：全市中高端改善型客户，传统有内涵，追求生活舒东方王榭适度。总建面：22万方物业类型：花园洋房+高层占地面积：138亩开盘时间：2008年4月容积率：2.3总户数：约1800户中国洋房路线产品优势1、市中心地密度物业，花园洋房为稀缺产品。2、建筑粉墙黛瓦，园林与建筑风格一致，以中式园林风格为蓝本。规划设计规划采用半围合式，以高层半围合花园洋房，以分散式园林为主。本报告是严格保密的。18金科样板房展示：以中式风格契合客户年龄层及品味。园林展示：营造出高雅宁静、轻松舒适的“像唐诗一样生活”东方王榭的人居环境。与建筑风格像匹配的中式风格样板房，将主人公内敛、稳重的气质表现到位。亭台楼榭，大面积的水体，东方色彩中融入现代元素。蕴含中国民居神韵而本报告是严格保密的。又不失现代简约风格。19金科形象诉求：中国洋房，传统中国文化的演绎；画面表现：采用中国红，融入传统文化的元素，将项目建筑东方王榭气质升华。客户认同点金科品牌；中国洋房；骨子里的传统精神；营销主渲染点建筑风格；中国特色；原创精神；本报告是严格保密的。20金科营销活动：项目起势阶段用大型宫廷音乐会提升项目气质，建立影响力，后续将项目品味与世界顶级东方王榭奢侈品挂钩。2007.12.30崇安寺二泉广场“曾侯乙2008.06.28世界顶级奢侈品展编钟宫廷音乐会”。本报告是严格保密的。21金科营销活动：举办老爷车展，高调带动全民眼球，借东方王榭与政府的友好合作抬升崇安地位。2008.12.06举行老爷车展2008.09.07“盛世中华?无锡崛起”崇安国际区论坛暨启动。本报告是严格保密的。22金科东方王榭营销模式解析产品产品多产品组合降低风险多产品组合降低风险//产品面积跨度大产品面积跨度大//原创原创中国洋房再现中国洋房再现//中式风格的园林景观中式风格的园林景观卖场卖场高档大面积中式售楼中心高档大面积中式售楼中心//中式园林景观中式园林景观//中中式样板房体验中心式样板房体验中心代表无锡中式产品的豪宅最高标准推广推广高调起势高调起势高调起势高调起势持续性脉络高贵中式持续性脉络高贵中式持续性脉络高贵中式持续性脉络高贵中式崇安炒作，高立意崇安炒作，高立意崇安炒作，高立意崇安炒作，高立意代表崇安中式代表崇安中式产产品的豪宅最高品的豪宅最高标标准！准！本报告是严格保密的。23共性无锡第一梯队的楼盘共性探讨人为打造的高品质的产品特点产品特点占据一定的资源优势或将产品特点发挥极致卖场打造高档售楼中心/园林景观实景呈现/完美的样板房体验中心/现场到位的软性服务营销推广多范围多渠道的营销铺排/全城轰动的大事件营销起势/含金量高的活动持续引爆市场本报告是严格保密的。24------每一个高档楼盘形象的建立，在产品品质的基础上，更多的是一场营销战争。------也许是有影响力的轰动事件。------