贵阳银河布艺广场策划报告贵阳银河布艺广场策划报告上海华豪房地产营销策划有限公司目录第一部分：市场概况（一）经济环境分析和生活结构研究（二）区域结构调查与城市发展规划调查（三）当地商业现状和规划第二部分：项目背景（一）项目概况（二）地块SWOT分析（三）项目小结第三部分：项目定位(一)整体市场定位(二)主题形象定位(三)功能定位及分区(四)客户定位(五)经营方式定位(六)竞争定位(七)广告定位第四部分：产品建议(一)整体建筑风格(二)平面设计建议(三)交通动线规划(四)弹性商铺设计(五)公共设施环境(六)其他产品细节第五部分：营销推广（一）营销思考（二）持有策略（三）租售策略（四）营销策略（五）价格策略第六部分：项目招商建议(一)招商目标（二）招商流程及实施概要(三)招商策略(四)招商计划第七部分:市场管理建议(一)银河布艺广场经营方式(二)不同主体的利益关系和关注点图解(三)专业市场的物业管理(四)专业市场的经营管理第八部分:广告表现附件:贵阳市商业项目调查报告第一部分市场概况（一）经济环境分析和生活结构研究（二）区域结构调查与城市发展规划调查（三）当地商业现状和规划（一）经济环境分析和生活结构研究1、GDP分析2006年，贵阳地区生产总值突破600亿元，达到602.88亿元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。在西部省会城市中，属于低水平。2、贵阳可支配收入分析2006年，贵阳市人均可支配收入11222元，比2005年实际增长11.8%，在西部城市中属于中端以上水平。年末全市在岗职工59.11万人，在岗职工年平均工资18524元，比上年增长11.9%。3、人口、户量、人口特征全市人口具备了中等城市的发展规模，据2006年统计，全市总人口355.14万人，城镇人口为244.57万人，大学文化程度的人口比第五次人口普查增加5.49万人。人口的文化结构变化，说明高级文化水平与收入的人口在增加，人口受教育程度越来越高，人们的生活方式和消费水平也将不断变化增长。4、贵阳工业产业分析?冶金、机械、化工、食品四大支柱产业的产值占全部工业总产值的70%以上，提供的税收占全部工业税收的88％以上。?从2006年企业实现的利润来看，主要由中铝贵州分公司、贵阳烟厂、贵阳市北供电局、贵阳老干妈风味食品有限公司、开磷集团有限公司、贵州同济堂制药股份有限公司、贵州西洋肥业有限公司和贵州轮胎月份有限公司等少数企业创造。?这八户企业全年共实现利润总额31.42亿元，占全市规模以上企业的80.1%。?其余593户规模以上工业企业平均盈利仅131万元。可见，贵阳市大多数中小企业的盈利能力是非常有限，主要利润集中在少数几个企业，产业发展不平衡。5、工业行业，产业与职业收入分析?工业以能源、资源、以及重化工业为主，中小企业盈利能力较差。?重化资源型工业，主要依赖于资源与资本支持，不属于技术与智力密集型行业。?只会衍生小批中层管理技术人材，其余大部分为中低收入的普通职工，这是产业特点决定的。从贵阳主导工业行业结构，分析与贵阳工业相关连的职业与收入呈现如下特点：?0.5-1%重化企业高层、贵阳的工业产业高层?1－5％重化企业中层管理及技术人员贵阳的工业行业，中产阶层?95％为普通职工维持在贵阳人均收入水平6、贵阳第三产业与贵阳职业收入结构分析?贵阳非公有经济主要集中在第三产业，集中在批发零售行业，餐饮酒店、房地产业等。发达的私营经济衍生大批的高收入私营企业主与个体经营户。?作为省会城市，完备与庞大的社会职能机构，如政府机构、学校、各类中介专业服务等，也是衍生中高收入的社会分工源。?以上是贵阳投资经营商业地产的主流客户人群。7、贵阳近年消费品零售总额分析?06年，全市社会消费品零售总额完成234.96亿元，比上年增长15.0%。?批发零售贸易业完成零售额179.52亿元，比上年增长14.8%；?住宿和餐饮业完成零售额50.23亿元，比上年增长16.6%。?非公经济占据主导地位。2006年贵阳市非公经济实现零售额203.85亿元，同比增长19.71%；占全市社会消费品零售总额的比重为86％。8、07年贵阳零售消费热点研究消费热点前三位的类别为：体育娱乐用品类、服装鞋帽针纺织品类、家居类。其中布艺属于针纺用品类，同时布艺类消费与家居类消费直接相关。小结：随着社会的发展，贵阳在经济、文化、教育等各方面都有较大的进步，城市GDP水平和人均可支配收入有大幅度的提高，人口受教育程度也不断提高，人们的生活水平、生活方式、消费模式都有结构性的变化，整个城市的发展步伐不断加快，为商业地产的开发和经营提供了巨大的空间。（二）区域结构调查与城市发展规划调查?1、公共设施状况及各项城区的机能?目前主要公共设施集中在市区（南明、及云岩区）?小河区主要为生活区，酒店、公共娱乐等商业、商务设施缺乏。?金阳为贵阳市政府所在地，定位为行政、商务、居住区。目前有会议中心，政府机构等，公共设施还不完善。?其他区域如，白云、乌当、花溪、二戈等贵阳区域性中心，多为社区性公共设施。2、交通体系状况目前拥有龙洞堡机场，火车南站，汽车西客站（主要客车枢纽），贵阳第二客车站等（为贵州最大的客车站，在建中）贵阳的道路系统网总结为：四纵，六横，五射线。目前对花溪大道太慈桥段、二桥路对外射线附近经常性堵车现象。人流高锋市区纵横道路也会出现拥堵现象。目前对花溪大道太慈桥段、二桥路对外射线附近经常性堵车现象。人流高锋市区纵横道路也会出现拥堵现象。将进一步加强金阳—三桥马王庙地区、二戈寨—小河—小碧地区主要交通枢纽3、区域性质与功能特点区域规划功能中心区为城区的核市级中心，规划应有步骤的疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础心（南明、云岩）设施建设，优化用地布局。金阳新区市级中心，规划为以行政办公、居住、文化和高新技术用地为主的新区。小河片区城市次中心，完善基础设施配套建设。规划为以机械、电子、航空、新材料为主的片区。白云片区城市次中心，规划为以铝加工及配套行业和建材为主的片区。新添片区片区中心，以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。花溪片区片区中心，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区，是国家级风景名胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展。三桥马王庙片区片区中心，规划为以机械制造加工和橡胶工业为主的片区。龙洞堡片区规片区中心，划为以航空港及对外交通配套设施为主的片区。二戈寨片区片区中心，规划为以对外交通和仓储设施用地为主的片区。小结：本项目位于南明区和小河区的交界处，交通便利、人口集中，环境优越，楼盘集中，人口生活水平指数高。小河区是贵阳市楼盘较旺、规模最大、档次较高的地区。目前项目附近有山水黔城、卧龙山庄、格林博邸、家和花园等几十余座大中楼盘，项目周边现住及规划住宅人口20余万。除此之外，还有上百座商业、住宅、办公项目在售或待售、规划之中，还有一批旧房改造项目。良好的区位优势及客群需求，蕴藏着巨大的潜力和开发价值，为项目打造布艺类专业市场提供了巨大的发展空间。（三）当地商业现状和规划1、商圈范围的划定及概况贵阳商圈：市区核心商业圈＋区域性社区商业圈喷水池商圈（核心商圈）贵阳最核心的商业圈，为高端百货店与专卖店的集中地。大十字加小十字商圈（核心商圈）为百货、专卖店、零售街铺等大南门商圈（核心商圈）百货店与临街商铺业态为主。大西门商圈（核心商圈）批发兼顾零售为主的核心商圈业态。以火车站、新客站为核心的新兴商圈近年商业物业的开发量近80万㎡，南明区政府以战略发展高（上升中的核心商圈）度倾力打造此处商业经济圈，俱备火车站、新客车站（贵州最大的客站，在建）的物流、人气条件小河（区域性商圈）小河为距离市区最近的区域性商业圈，以满足小河居民消费为主，规模较大。2、专业市场发展现状及布局情况区位布局专业市场类别发展现状特点市西路服饰、箱包鞋帽辐射贵州全省的批发零售市场。商业依托西客站以及附近形成、床上用品、小氛围成熟。但是经营条件较差，存在的物流组织系统。形成了百货、布料、布消防、交通拥挤，租金压力大诸多问规模与知名度效应。艺专业批发零售题，但目前商业地位无法取代。市场市区内＋市区边缘家居市场（零售家居市场即有针对市区内的高端产品布局分散，但是定位各有＋区域性商业区的为主）市场，也是市区针对边缘的中端产品特点，实现了差异化的定布局特点，也有偏远片区的大型航母型聚集区位。，总体布局比较散乱，但是发展较为发展较为成熟，竞争对手成熟。众多。市区边缘为主，依汽配市场（批发目前有太慈桥卡车低端车配件，解放自发形成为主，各聚集区托主干道，自发形兼顾零售）路轿车配件、三桥重卡配件为聚集区定位明确。成，发展较为成熟。存在建筑结构滞后等问题。依托新型片区商业建材市场（装修目前发展较为分散，类似家居行业。、市区边缘及材料、石材等）3、当地商业发展规划1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心、7特色商业街。4、地区未来商业地产的供应量分析?06年市区商业用地总计划为264万平方米，其中花溪、乌当区计划量较为集中，占居255万平米。?07年市区商业用地计划面积135万平方米。其中花溪区占居117万平米。南明区、云岩、小河等成熟区域商业用地供应计划十分有限。与本项目区位相当的商业地块供应十分有限，但是应注意存量商业的竞争压力。5、重点商业项目调查分析市场类别名称经营面积与租金/售价经营特点与备注位置服饰、箱包市西路批发延安路与中山最热区域达到700?合同一般一年一签，租金增长较快。鞋帽、床上零售市场路之间沿市西元/月/㎡?多数商家经营火爆，局部商家日营业额可达十万用品、小百路区域（含