吉林市滨江项目营销建议1目目录录（（CONCENTCONCENT））营销战略及策略选择40目标及核心问题5商务条件3客户分析本体及竞争分析市场分析综合分析2121市场分析市场分析1微观市场项目地块周边的小环境分析cba中观市场宏观市场项目所处的区域市场环境分析吉林城市量级的市场环境分析市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用31宏宏观观市市场场分析分析——城市地位——城市地位a?吉林市位于吉林省中部，总面积27120平方公里，城区面积81.1平方公里；总人口约450松原市万，城区人口约180万。距离北京1100余公里。?吉林市是吉林省除省会长春以长春市吉林市外的次政治经济中心，工业基础雄厚。蛟河市?长春市除辐射全省外，主要辐延吉市射省域的西北部；而吉林市则四平市主要负担带动辐射省域东南部磐石市。通化市?吉林市吉林市为为吉林省吉林省经济发经济发展主要展主要经济经济支柱之一，支柱之一，与与省省会长会长春大有分庭抗春大有分庭抗礼礼之式之式4宏宏观观市市场场分析分析——城市——城市联联系系?将在“十一五”期间实施的吉长高速铁路建设项目，计划投资60亿元。?全封闭、对开的高速列车，设计时速为300公里。?吉长高速铁路将实现两市之间20分钟通勤，从而消除两个城市之间居民的两地分居的问题。?吉长高速铁路将大大增强吉林市聚集人口和承载产业的能力，对两市的经济发展起到极大的促进作用。?吉林—长春城际快速铁路的建成将从本质上缩小城市之间的时空距离，进而从本质上改变吉林市的房地产市场‘质’‘量’和格局。?城市高城市高铁铁拉近吉林拉近吉林长长春春经济发经济发展展5宏宏观观市市场场分析分析——城市价——城市价值值解解读读：：产业产业支撑支撑以吉林石化、吉化集团、吉林化纤为骨干企业实力雄厚，产业链条石化业集群庞大，拉动效益明显T4商务车被指定为2008年奥运专用车；通田经济型轿车批量投放汽车工业集群市场，轻微型车扩能改造进度进一步加快，初步奠定了60万辆整车的生产规模拥有亚洲最大的炭素生产企业、中国最大的铁合金生产基地和年产冶金工业200万吨钢的建龙钢铁集团公司电力集群东北电网的重要命脉，知名的电站有：丰满水电厂和白山电厂?吉林的产业发展进入了新的阶段，将为以长白山品牌为龙头的各级食品企业生机勃勃、分别在各级市场中当地经济腾飞提供强大的支撑。也将为食品业占有重要份额房地产业进一步发展提供坚实的基础。?支柱支柱产业为产业为吉林吉林经济创经济创造新一造新一极极6宏宏观观市市场场分析分析——城市价——城市价值值解解读读：城市：城市经济经济700600604.3561500400406.9358342316.8320300265.8251.6227213.5200198183.9174162162.8170150.7152144.1152.6132.112210099.9101.485.201994199519961997199819992000200120022003200420052006199419951996199719981999200020012002商品房竣工面积(万平方米)住宅竣工面积(万平方米)2003200420052006?吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度，拉动内需，刺激消费的政策支持和引导下，得到了迅速的发展，逐渐发展成为支柱产业。?近年近年来来吉林市房地吉林市房地产开发产开发建建设规设规模增模增长较长较快，房地快，房地产业开产业开始始进进入入较较快快发发展展阶阶段段7宏宏观观市市场场分析分析——城市——城市规划规划?吉林市区共分为四个行政区；?龙潭区位老工业区，传统工业龙潭区企业聚集，生存居住条件相对较差；?船营区为传统城市核心区所在，城市基础设施完善、配套成熟，当前市委、市政府就在昌邑区此区；船营区?丰满区为新兴城区，拥有吉林高新开发区，发展迅速，前景乐观，各项配套设施有待于进丰满区一步完善。?吉林市吉林市为单为单中心城市中心城市结构结构，南部是城市，南部是城市发发展重心展重心8宏宏观观市市场场分析分析——城市——城市规划规划昌邑区：是吉林市的老城区，?龙潭区：作为传统工业集中了吉林火车站、公路客运区，生活条件较差，是站和民航机场等交通枢纽。吉未来定居的购房客户的林大街贯穿昌邑区，并与丰满重要来源区域区连通。?船营区：是吉林市古城的旧址，现为吉林市的传统丰满区：项目所在区域商业中心，吉林市政府也，通过吉林大桥与昌邑驻于船营区。区和船营区相连。9宏宏观观市市场场分析分析——城市——城市规划规划?完善生态景观系统，打造?政府层面的“城市魅力型山水城市。营销”已经开展，?依托一江环城、四山拱卫为城市经济的进的自然优势，加强环城山一步发展特别是系生态景观规划，不断提房地产市场的发高市区绿化水平，建设多层次立体绿地系统。展提供了更为广?加强城市建筑的统一规划阔的舞台和想象，提高建筑品位和格调。空间?吉林市打造吉林市打造国际国际花花园园城市城市10宏宏观观市市场场分析分析——城市——城市规划规划政策政策性性导导引引?吉林市吉林市区区南部南部将将作作为为城市新的城市新的功功能重心，能重心，发发展展为为文文化化教教育育和生和生态态居住居住区区域域11宏宏观观市市场场分析分析——城市居民——城市居民收收入指入指数数25000?2006年吉林市全年城市居民人均可支200001025085509050配收入9550元，比上年增长11.0%，7700150006710人均消费性支出6540元，增长5365588350161000047324262467811.3%。339312694145301061013250287184859295500067137274819356395767?城市人均住宅使用面积达14.1平方米3837481201994199519961997199819992000200120022003200420052006，增加0.83平方米。职工年平均工资(元)城市居民家庭人均可支配收入(元)?居民居民可可支配支配收收入的持入的持续续增增长长使使吉林大批居民吉林大批居民开开始始产产生改善住房生改善住房条条件的需件的需求求，也，也推推动动了房地了房地产产市市场较场较快快发发展。展。12宏宏观观市市场场分析分析——房地——房地产产市市场现状场现状发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段吉林市状况减缓发展阶段吉林市所处阶段人均GDP2000美元人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上（美元）?单位集资建房情况减少，公房政策被取代。区域特征逐渐形成，房地产价值与区域价值属性的结合在沿江地带显现明显，其它区域的区域价值未福利分房阶段，政府为消费者收入水平提高；区域市场发能体土地市现。场、商品房市场规范操作；政房地产市场以二级市场交易为主、整个产业的主要投资者展出现不平衡，地段价值开始显现?府市对场结构简单房地产业的，以本地调控主要通开发过商城市为主，规规市模场为较小。大量外地大地产商所主开发导；商土关地市注；场；区域平行发展。；市场存在不规范操作，政策因素划及土地供应等宏观调控手段间接进与商品房市场完全规范；但政府的外部环境影响大、住房福利仍大量存在。部分行；政府的住房已经开始介入。新建福利少量存在。项目逐步呈现大住房规模福利开发依的旧特点少量存在。，市场定位逐渐出现细分。?客户层面开始扩大，仍有部分客户购房基于生存需求；已有一定量客户有实力竞争者较少；需大量新竞争者介入，开发投资量猛出竞争现换者房需数量求减是少为；市了改善居住场细分充环分，占境。竞争者数量进一步减少，消费者需求简单、市场结构单一增；需求复杂、市场细分显现；竞有新的细分市场较难；开发商注重效求减少。?产品形式单一，同质化现象严重，附加值小；少量有特色产品已开始出竞争条件。争以市场份额的竞争为主。益/低成本。现。?吉林市房地吉林市房地产产市市场场目前目前正正处处于于启动阶启动阶段段13宏宏观观市市场场分析分析——市——市场场契契机机?2006年全年将完成棚户区拆迁130万平方米，还要做到如期回迁。?重点支持腾空工业集中区工业用地的棚户区改造项目。?梯次推进商贸区和平房集聚区的棚户区改造，妥善安排回迁区集中安置用地。未来新城?2006年房地产将开发130万平方米，年内竣工80万平方米。?2006年内将引进5户以上域外知名企业。加快中低价位、中小户型普通商品房建设，努力建立面向不同收入家庭的住房消费供求。?20062006年吉林市城市年吉林市城市将将以以棚棚户区户区改造改造为为重重点点，，实实施施项项目目66个个，投，投资资502520502520万万14元元宏宏观观市市场场分析分析————结论结论?吉林市是吉林省主要经济支柱之一,是吉林省除省会长春以外的次政治经济中心。?吉林地处东北三省中间，具有优越的地理因素，在整个振兴东北工业基地中起到基础作用。?吉林市工业基础雄厚，经济发展具有坚强的产业支撑。?近年来经济发展保持持续较高增长，产业发展进入了新的阶段。?吉林市居民可支配收入的持续增长。?吉林城市吉林城市经济发经济发展展为为房地房地产业发产业发展奠定了展奠定了坚实坚实的基的基础础。。随随着着城市居民城市居民收收入提高入提高,,改善住房改善住房条条件的件的需需求日求日益明益明显显，，将将推推动动房地房地产产市市场发场发展。展。151中中观观市市场场分析分析——本体——本体区区域解域解读读b?吉林市传统的城市商业中心与行政中心?丰满区，地处北国江城吉林市南部。它是吉林市四个行政区之一，全区总面积1066.7平方公里，辖四乡一镇六个街道