谨呈：山西金晖房地产开发有限公司孝义星际公馆策划提案（沟通稿）前言项目的营销策划没有简单的规律可循，差异化越明显，在市场上的抗风险能力就越强，而作为星际公馆项目，虽然有位置和配套资源作为项目的卖点，但是，这仅是共性；而精准的定位和策略才是实现市场差异化的关键。以恒达世行丰富的操盘经验，我们能给合作伙伴带来的不仅仅是利润的提升，更重要的是品牌的塑造和提升。PREFACEPREFACE报告框架报告框架PART1——PART1——宏宏观观解析解析PART2——PART2——地地块块解解读读?城市规划蓝图?地理位置?房产市场研究?生活配套?主要竞争楼盘?周边环境?属性界定PART3——PART3——定位策略定位策略PART4——PART4——营销营销推广推广?项目形象?营销策略?客户描述?推广手段?价格策略?平面表现PART1PART1区区域市域市场调研场调研?城市规划蓝图?房产市场研究?主要竞争楼盘孝义市概况孝义市，是镶嵌在三晋大地上的一颗璀璨的明珠。背倚吕梁山脉，衔吕梁之雄峰；面俯晋中盆地，吞汾河之浩水。是古老文明和现代繁华的聚汇之地。孝义市位于吕梁山脉中段东麓，晋中盆地西南隅。地理坐标为东经111°21′-111°56′，北纬36°56′-37°18′。北与汾阳市毗邻，西北与中阳县相依，西与交口县接壤，南与灵石县相连，东南与介休市隔汾河相望。境域东西直线最长处46千米，南北直线最宽处26.55千米。总面积948平方千米。总人口44万人.规划总思路?城市性质：“太原经济圈新型重化工产业基地，晋中南部区域性中心城市，以特色民间文化为底蕴的园林城市”?建设用地发展方向：主要向南，次要向北，适当向西，抑制向东区域职能总体用地布局：“两轴、五区、三心”两轴南北主轴迎宾路、东西绿轴孝河生态公园五区?主城区：规划建设区的核心，以行政商业等综合服务和居住为主要功能；?城南新区：以文化教育、体育、居住、商业为主要功能；?城北新区：以崇文大街为中心，以行政、居住、商业为主要功能；?古城区：以历史文化保护区和公园绿化为主要功能；?经济开发区：主导产业以机焦、煤化工、煤电、建材为主。三心?城北新区：综合服务中心以行政、文化、商业服务为主要功能；?主城区：综合服务中心以商业娱乐为主要功能，为全城区的商业中心，以大型集中商业零售服务为特色；?城南新区：综合服务中心以文化、体育、教育、商业为主要功能。城区路网结构“七横（崇文大街、振兴街、府前街、新安街、胜溪街、城南大道、梧桐街）八纵（孝汾大道、永盛路、大众路、迎宾路、永安路、中和路、新六路、司梧线)一环(城区外围的公路)”。城市绿地规划目标2020年建成区绿地面积为606.1公顷，城市绿地率、绿化覆盖率和人均公共绿地面积分别达到35%、45%和12.0平方米。绿地系统布局结构为“一河、一库、三环、四园”。一河：沿孝河生态林带，保护孝河生态环境和水体。原则上保持现有河道的自然形态，河道两侧绿地建设突出生态公园的理念；一库：张家庄水库及孝河周围生态绿地；三环：古城区绿化环（护城河绿化带）；主城区绿化环（迎宾路、振兴街、孝汾大道、景观北街）；由内侧50米、外侧200米绿带构成的中心城区绿廊（北外环、善宋线、新孝午路、新汾介路）；四园：四个大型综合公园，分别为郑兴公园、崇义园、城北新区公园、胜溪湖森林公园。另外，还有两个张庄水库西南的绿楔和区级公园分布在各组团间，和其他公共绿地一并结合道路绿带形成经纬交织的居住环境绿化体系。住房建设发展目标近期2010年，在新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，应达到开发建设总面积的70%以上。实现市区城镇居民人均住房建筑面积35平方米；最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不低于15平方米。远期2020年，人均住房建筑面积达到40平方米，住房成套率达到100%，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”，让市民享受到“宜居型的社区生活”。保障性住房用地布局古城区居住组团的经济适用房和廉租房用地规划在古城风貌协调区的外围，古城北部的北关、一家庄、及古城西面的西关一带；主城区居住组团的经济适用房和廉租房用地主要在留义村、贾家庄等村庄改造用地范围及部分污染企业搬迁用地统一规划解决；城北新区居住组团经济适用房和廉租房用地规划在在居义、瑶圃等村庄附近，同城中村改造改统一规划解决；城南新区居住组团的经济适用房和廉租房用地规划主要分三片布置。第一片为在建的迎宾路东，城南大道北侧的汾西矿塌陷搬迁小区，第二片为迎宾路以西的封家峪、樊家庄、赵家庄改造地块，第三片在孝午路北，旧汾介公路两侧的梧桐镇搬迁地块。主要竞争楼盘起价总占总建建筑项目名称（元/m户型区间绿化率建筑类型销售率建设地点开发商面积面积套数2）530084.97-2栋10层、2栋33新民街中段（宝宏孝义市申利房地产开发申利花苑25101200040%48046%0152.15层大酒店西侧）有限责任公司3340振兴小区　　　　1栋高层2层底商　　西侧毗邻星际公馆　7惠丰苑（精4990138.04，府前东街新地税大吕梁中天房地产开发有2680　　1栋高层29层　　装）0204.4厦后限公司云栋﹒盛和500087,107,12府前街吉泰世纪城孝义市云栋房地产开发280020001　多层、高层　70%佳苑06对面有限公司77005栋12层，高层府前街吉泰世纪城孝义民泰房地产开发有祥和新苑29004666988-13041%30045%0300户东侧限公司正在建设6栋17大峰﹒胜溪120002800迎宾南路西侧（胜山西大峰房地产开发有3200116-180　层一梯两户21单714　湖畔600溪湖公园南侧）限公司元3100/4110001500孝义市迎宾大道与太原市宇兴泰房地产开城市公馆　43%3层，3栋11层　　400000安居街交汇处发有限公司4栋30层，7栋12迎宾路与崇文大街山西孝义东盛昌旺房地君悦银座2650　　99-14740%100050%层交汇处西产开发有限公司2700/3400040%楼振兴街与大众路交利民房地产开发有限公城市之光　1002栋+五星级酒店396　2000顶绿化汇处司府前东街北，青年利民房地产开发有限公新世纪名邸3200　　　　2栋高层　　路西50米司城市公馆城市公馆?项目位置：孝义市迎宾大道与安居街交汇处?售楼部包装高档、风格独特?户型143-223平米?开发商：太原市?产品定位中高端?叠拼别墅、独栋别墅、小高层?宇兴泰房地产开广告诉求：园林风格、尊贵发有限公司产品形象?占地面积：165亩?总建面：150000平米?绿化率：43%附加值客户?容积率：1.36?中高端客群?整体居住环境?结构：砖混|框?地缘客群架?投资价值?施工进度：现房?小高层起价3100元/m2?公摊比例：15%渠道?户外/DM/短信?叠拼别墅6000元/m2价格左右?楼书?独栋别墅10000元/m2?层数：3栋11层?样板间展示?总户数：300户大峰大峰··胜溪湖畔胜溪湖畔?项目位置：迎宾南路西侧（胜溪湖公园南侧）?售楼部包装高档?点板结合?开发商：山西大?产品定位普通?户型116——180平米?峰房地产开发有广告诉求：湖景、生态限公司产品形象?占地面积：180亩?总建面：280000平米?绿化率：40%附加值客户?容积率：2.3?高端客群?湖景?结构：框架剪力?地缘客群墙?投资价值?施工进度：封顶?公摊比例：20%价格渠道左右?户外/DM/短信?样板间展示?层数：6栋17层?起价3200元/m2?总户数：700户申利花苑申利花苑?项目位置：新民街中段（宝宏大酒店西侧）?占地面积：18亩?户型84-152平米?形象普通?总建面：53000平米产品形象?绿化率：40%?容积率：4.4?结构：框架?施工进度：不详客户?公摊比例：20%附加值左右?中端客群?层数：2栋10层?无明显附加值?地缘客群1栋33层?总户数：480户价格渠道?户外/DM/短信?起价2510元/m2现状与趋势商品房呈起步阶段，与集资房并存商品房将成为市场主流产品普通住宅户型需求三房为主大三房、多卫、多功能户型高端物业仅局限于别墅项目、高层新一轮造城运动即将以本案豪宅需求有待挖掘展开目前片区旧房较多，土地开发不确将以本案为地标高端人群聚定性大集地商品房市场均价为3150元/平米左呈现住宅多样化的局面满足右不同人群的居住需求PART2PART2项项目地目地块块解解读读?地理位置?生活配套?周边环境?属性界定地段?北侧出口即为振兴街?南侧直线距离府前大街300米?东侧距离永安路200米?西侧距离迎宾路300米?距离城市繁华闹市500米?距离规划城北新区一街之隔本案配套?教育：孝义一中、孝义六中、崇文街小学?银行：工行、中行、建行?餐饮、酒店：晟龙宴会厅、大赛北、宝宏大酒店、嘉隆大酒店、东兴酒店?娱乐：星际会馆?政府部门：孝义环卫局、市交警大队、孝义邮政局区域界定?项目处于中心城区东北方向，距离闹市区域不足500米?受行政中心、商业中心城北新区的辐射?距离南侧主干道府前街300米；周边中小学、酒店林立周边环境振兴街本案北侧为振兴街；南侧为屠宰场家属楼、新民街；东侧为在建项目和居民楼；西侧为居民楼。其中东侧的在建项目有3层为底商，为本案带来些许利好。周边为住宅，居住环境较理想。新民街主要经济技术指标总用地面积6792.31平米总建筑面积35584.46平米地上总建筑面积30566.40平米地下总建筑面积5018.06平米地下车库建筑面2504.54平米积建筑占地面积1288.80平米总套数90套地下停车位53地上停车位43建筑密度19.0%容积