世外桃园营销策划案第一章市场分析一、防城港市概况1、防城港在泛北部湾经济区的功能定位2、防城港城市规划3、防城港市发展机遇4、防城港市宏观经济分析小结5、新政后房地产市场现况及后市评估6、后市预判7、新政影响及应对策略二、房地产开发主要投资方向1、防城港市房地产商品房销售情况分析2、防城港市房地产市场分析小结三、防城港的市场现状分析小结小结防城港口区概况?防城港市地处中国大陆和海岸线的最南端，是一座美丽的滨海城市、边关城市。?港口城市，是中国内陆腹地进入东盟最便捷的主门户、大通道、桥头堡和我国对外开放的前沿、窗口。?（一）区位优势好（二）港口条件好（三）资源禀赋好?（四）创业环境好（五）产业发展好（六）发展态势好防城港口区概况?区域概况?　　港口区位于防城港市的中心区域，面积338平方公里，总人口11万人。全区三面环海，海岸线总长317公里，南濒北部湾，东邻粤港澳，西与越南隔海相望，是中国内地进出东盟各国最重要的中转基地和大西南最便捷的出海通道。海城区辖2个街道，3个镇：白沙万街道渔洲坪街道光坡镇公车镇企沙镇。1、防城港在泛北部湾经济区的功能定位?北部湾中心城区以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南（宁）北（海）钦（州）防（城港）城市群。成为全国重要的人口经济密集区和中国-东盟合作的重点区域。《广西北部湾经济区发展规划》的提出，依托深水港和企沙重工业基地，全力把其打造成为环北部湾地区重要临海工业基地。与南宁，钦州一样，防城港在泛北部湾规划中属于二级城镇建设区，防城港将按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2、防城港城市规划?城市总体布局结构(2008-2025)?防城港市的城市性质确定为：我国沿海主要的港口城市，环北部湾地区重要临海工业基地和门户城市，区域性国际滨海旅游胜地。防城港近期建设规划的建设目标是：规划形成“一核、两湾、六组团”的组团式城市空间结构3、防城港市发展机遇?２００７年春天，好消息从北京的全国“两会”迅速传来——胡锦涛主席对广西沿海发展作了重要讲话：广西沿海发展应形成新的一极。”?“把广西打造成连接多区域的国际通道、交流桥梁和合作平台?２００８年１月，机遇再次垂青防城港。国务院批准实施《广西北部湾发展规划》，作为广西惟一沿海沿边城市的防城港，防城港市的发展正赶上天时地利与人和，从此再次揭开历史发展新的一页。4、防城港市宏观经济分析小结?从供给角度看，农业生产形势较好，工业生产增幅回升，第三产业快速增长,农业生产也有较快增长。?从需求角度看，内需平稳增长，外需降幅趋缓。?从经济运行质量看，财政收入快速增长，企业利润逐月转好，信贷规模大幅扩张。?从民生看，民生进一步改善。?坚持以港兴市，以工业兴市，以区位优势兴市，大力发展大工业、大物流、大商贸、大旅游?建设成为面向东盟乃至更大区域的钢铁能源基地、商贸物流基地、加工制造基地、产业转移承接基地和国际滨海旅游基地?成为广西北部湾经济区生态友好、开放度高、活力迸发和重要港口工业城市和出海出边主门户城市5、新政后房地产市场现况及后市评估自步入2010以来,随着国家调控政策不断出台,整个房地产行业基本上停滞不前,市场观望态度浓厚,后续市场不明朗.?市场之所以对反映如此强烈，说明了近年来的房地产市场对信贷政策支持的依赖，如果离开过度优惠的房地产政策，出现2009年这种快速上涨的情况是不可能的。?市场上最为关注仍然是政策优惠的信贷政策及税收政策是否改变。为了享受这种过度优惠的信贷政策，有人甚至于走上“假离婚”之路，可见，房地产信贷政策的影响有多大。?近年来进入的房地产投机基本上是被“通货膨胀预期下，购买住房保值”所诱导进入房地产市场新政之前，房地产市场“抢购”住房的现象就是与这样的观念密切相关。9?中央政府看到当前房地产市场问题所在，并针对性地出台相应政策来遏制房地产投机与炒作，但是其政策不完善性也十分明显。?市场对国十条能否真正实施执行仍然存在较大存疑，住房市场的预期也没有根本上的改变，不改变住房市场的预期，房地产宏观调控要达到目标是不可能的。?尽管地方政府不敢不出台相应住房调控的政策，但是不少地方的房地产宏观调控政策表面是与中央国十条的精神一致，但是实际上地方政府出台的不少政策仍然存在托市之嫌疑。所以说，未来国内房地产形势仍然是十分不明朗。106、后市预判：07年9月，面临投资过热与通胀压力，国家同样出台了房贷调控政策，后续的市场剧变每位从业者都记忆深刻。这段时间的市场变化可以为本次调控的市场走势提供些参考依据：07年房贷政策后：消费者经历了17个月的观望期，开发商经历了6个月的坚持+9个月的让步期后，市场开始回暖，并且在随后的一年内销售爆增，价格猛涨；原因主要有几方面：（1）刚性需求为主导，被压抑一年之久后必然集中爆发；（2）国家经济形势趋好，消费者的心理与经济压力逐渐释放；（3）消费者炒底心态众多，大多认为09年上半年是最适合的购房时机。根据合富辉煌08年秋季房交会的购房意向客户问卷调查中，57%的客户看好09年的市场，认为是最佳购房时机，这个调查结论与09年所产生的市场反应惊人的相似。11参照07年新政，结合目前的市场现状，预计后市将可能呈现如下特征：（1）由于直击贷款购房者，防城投资客居多，因此，必定会经历斟酌观望期；（2）由于前期开发商积累的资金充足，短期内不可能降价出售；买卖双方极可能出现一段对峙期，若对峙期过长，销售量持续不佳，卖方市场价格则必然松动；在量价齐跌的环境下，房地产业绩下挫给GDP带来的影响则必定再次引起政府关注，救市难免；在需求的爆发下，下一波的销售黄金期也随之来临。（3）若在经济环境向好、国家缺少投资产品的前提下，消费者很快从观望中走出来，对峙期不长，则销售量仍然坚挺，价格仍然走高，尤其是在一线城市投资成本高的情况下，像防城这种前景可观的城市可能会成为众多投资者的另一个焦点。本次调控后楼市发展路线与07年后雷同，但各期时间长短有所不同，预计在经济向好的大前提下，本次观望时间会有所缩短。但值得注意的是，从目前政府的强硬态度来看，若达不到下调的目的，则可能加大调控力度12“4.14”调控与07年政策对比共性在于：（1）均用上了最具杀伤力的金融政策，从房贷政策进行调控；（2）政策内容主力针对投资性购房以及大户型，支持小户型及刚性置业；不同的是：（1）调控目的不一样，本届政府对民生的重视程度是出现此次调控的关键；（2）本次新政的政策内容之严厉实属罕见。（3）上轮政策影响深广的原因还兼有金融危机所带来的影响，而本轮政策则出现在经济形势向好的大背景之下。132009年8月防城港市房地产开发投资放缓?1-8月，防城港市房地产开发投资完成20.34亿元，同比增加3.22亿元，增长18.8%，比全社会固定资产投资增速低29.5个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由去年同期的19.5%下降到15.6%，下降3.9个百分点。1-8月房地产投资增长对全社会固定资产投资增长仅拉动3.7个百分点，增长贡献率为7.6%。房地产投资运行特点重大项目投资预期影响房地产投资走势2008年是全市房地产快速发展的一年。从大环境来看，08年年初，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，北部湾经济区开放开发纳入国家发展战略。防城港市作为北部湾经济区核心城市之一，经济战略地位提升，房地产升值空间较大，导致大量资金流入房地产行业，投资增长迅猛；另一方面，重大项目投资预期增强加了房地产商对市场需求的信心，投资增速一路走高。特别是在设计年生产能力逾年产千万吨的防城港钢铁项目获国家关于同意开展该项目前期工作的批文后，房地产业内人事预测该项目及配套、上下游产业将带来近10万外来人口的涌入，对房产需求将大大增加，这一利好因素加快了房地产的开发投资。7、新政影响及应对策略?新国十条政策的影响是广泛性的，主要?面对新政策敝司建议：针对的是二次购房以及外地购房群体的?1.在本地选择贷款条件宽松的多家致命打击，经过敝司调查了解到防城防银行进行合作。港房地产至06年开始受本市人口的限?2.提前告知外地客户办本地银行卡制，钢性需求购房已经开始回落，从做三个月进出流水帐存取，在利用首08年起外地投资购房群体一直支撑着付分期交付的办法让外地投资客户做防城港市的房地产市场销售，换句话来一次性投资，尽量减低首付门槛。5说，月黄金节假结束后的第一个周末（如须客户签定欠款书后先付总房款8，整个防城港楼盘销售部客户锐减成30%，后20%或10%交房前付清尾。款）?受当地部分银行的制约，目前外地投资?3.加大钢性需求宣传的广域度，建40%-50%客需要付首付，且需要提供议防城港市区内与老城区设销售外展3当地个月银行卡消费流水帐记录，部点（销售中期与广告配合）分银行须提供1年当地保险证明。?4.针对新政策，对销售员工的再培?签定销售合同后半年后，大多数银行才训指导，如何应对投资客的疑惑解答办理贷款手续，并放款于开发商，导致。开发商资金回笼缓慢二、商品住宅是房地产开发主要投资方向?1-8月商品住宅完成投资17.05亿元，占房地产投资总量的83.8%。商业营业用房、办公楼及其他用房分别完成投资为0.76亿、0.19亿和2.35亿，分别占总量的3.7%、0.9%和11.6%。?在住宅投资中，90—140平方米/套的户型成为投资热点。1-8月，该户型累计投资13.16亿元，同比增加9.50亿元，增长260.0%，占住宅投资的比重由上年的68.9%上升为77.2%。1、防城港市房地产商品房销售情况分析防城港市房地产开发投资完成情况?新政出台前1-3月防城港市房地产情况：?从单月投资额来看，除了2月受春