Company恒盛德LOGO业龙道·萄泊园项目提案目录31市场分析2项目分析33项目定位4项目建议5营销建议市场分析----怀来概况一、市场分析怀来东邻北京，西接晋蒙。这里气候适宜，物产丰富，自古就有“千里桑洋，唯富怀来”之誉。全县果园、葡萄园50多万亩，果品品种500多个，2000年和2001年分别被确定为“中国葡萄之乡”和“中国葡萄酒之乡”。目前全县人口35万人，沙城镇86947人。关键词：京冀纽带，葡萄之乡市场分析----怀来概况怀来城镇化建设以推进县城城市化为着力点，城乡一体化进程逐年加快。近年来，县城城市化建设通过采取盘活土地资产，吸纳社会资金等多种方式，城市基础设施日趋完善，初步形成以府前街、京张大街、龙潭路等为骨架的“三纵三横”城市交通网，集中供水、供热、供气等公共配套设施相继实现了全面开工建设，城区面积由五年前的7平方公里扩展到现在的12.4平方公里，城北行政办公区，城南工业区，城东市场区和民营园区，城西住宅小区，中部商业文教区的城市化功能分区日趋明显。关键词：合理规划，配套发展市场分析----怀来概况怀来紧邻北京，县城沙城距北京市德胜门120公里，距张家口市中心87公里。京张高速公路开通后，从县城到北京北三环的车程仅为1小时，从与北京接壤的东花园镇到北京北三环只用40分钟。按照国际大都市的城市半径标准，怀来实际已成为北京市的近郊。2003年被确定为河北省实施环京津发展战略的“金三角”之一。是张家口市对外开放的窗口县之一。河北省政府于2010年10月21日出台的《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》中，明确提出：在紧邻北京、交通便利、基础较好、潜力较大的县（市、区）打造“环首都经济圈”即“京北新城”。关键词：京北新城，潜力大增市场分析----怀来概况城市精神是软实力的重要内容，是城市的灵魂。古老的京北大地，赋予怀来儿女忠厚诚信、善良质朴、宽容大度、勤劳勇敢的优秀品质；悠久的历史文化，铸就了怀来百姓崇尚文明、尊重知识、尊重人才、开明开放的良好风尚；辈出的名人贤士，展示出塞北子孙追求真理、勇于探索、敬业负责、无私奉献的精神境界；怀来人民敢为人先、创业有为、坚忍不拔、奋发图强的理想追求。在此基础上提炼升华出的怀来城市精神，不但有丰富的历史内涵、强烈的现实导向，而且适应跨越发展的精神需求。关键词：敢为人先，跨越发展市场分析----怀来地产情况怀来划入环首都经济圈，固话要改010，这成了怀来房价上涨的直接因素。怀来县房管部门提供的数据显示，近3年来，县城的房价一直在上升，且年均涨价在800元左右。截至今年2月底，怀来县高层新房在每平方米4000－4700元，部分价格已经突破5000元；多层在每平方米3000－3750元（去年市场的成交价额）；关键词：0105000市场分析----怀来地产情况目前在怀来县城的购房者多为本县城需改善居住条件的人群；各乡镇、农村的人群；外地经商者、北京市和周边区县的人员。调查显示，外地购房者占近期购房总数5%—28%，付款方式为一次性居多，购房数量多在两套以上。关键词：外地人批发房子市场分析----怀来地产情况目前怀来县城在售项目二十余个，产品形式涵盖温泉别墅，18层以下高层，公寓，商业酒店和6+1多层。产品定位涵盖异域，教育，休闲，大盘和新区等。但在定位上又普遍较模糊，客户锁定不精准。关键词：产品丰富，定位模糊市场分析----怀来地产情况怀来县城住宅项目虽多，但小部分可售房源有限，大部分是未开盘销售。由于本地建设部门监管严格，相关证件发放管控，这给购房者的购买带来更多保证，给开发商资金造成一定的压力。关键词：预售证资金压力市场分析----板块情况目前怀来房地产项目集中在两个板块，一是旧城市中心附近，以“紫薇花园”为代表的核心板块；二是开发区附近，以“理想上城”为代表的新区板块。关键词：旧城新区市场分析----板块情况新区商圈新区板块明珠商圈核心板块两大地产板块基本辐射整个怀来住宅市场市场分析----板块情况中心城区由于土地稀缺，拆迁成本过高等因素，所以房地产项目普遍规模较小，占地面积大多为100亩以下。产品形式融合高层、多层、底层商业，有的还附带综合写字楼。房型主要有50-70㎡一室，100㎡左右两房，120㎡左右三房；高层价格多在4200-4700元/㎡之间。关键词：旧城新区市场分析----新区板块新区为市政府所在地，也是城市的发展方向。目前，该区域新开发房地产项目比较多，项目规模也比较大。代表性的项目有理想上城，壹公馆，府前新城和龙道·萄泊园等。。产品形式主要以高层+多层住宅为主，另有一部分的洋房准别墅住宅。房型主要有80-100㎡两房、120-150㎡三房等。高层住宅均价在4600-元/㎡左右。关键词：政府所带的未来市场分析----板块情况市场大势?多层住宅、中、小户型的产品受到追捧。?商品房价格较高，销售速度放缓。?新区板块活跃，并逐渐得到认可。关键词：政府所带地未来市场分析多层住宅分析目前，在怀来市场上，多层住宅市场仍占据一定的市场份额。大部分的项目都涵盖一定体量的多层住宅项目，且体量都比较大，品质也比较高。关键词：多层体量大市场分析多层住宅分析市调对象：紫薇花园，理想上城，福泽园，玉都苑，怡锦新城，龙潭·丽景花园小区多层现有房源售罄。成交价格价格在4200元----4600元不等。市场分析高层住宅分析怀来市场上高层住宅已经占据了主要的位置。大部分的高层住宅项目集中在怀来县的新区。市场分析高层住宅分析市调：府街新城，景泰嘉园，枫林湾，壹公馆，百合水晶城、和祥家园，荣庆家园等。均价4500元左右，面积120平米以下居多，高层一般不超过18层。市场分析市场发展特征总结1．房地产物业形态普遍向高层发展，高层成为怀来主要物业形态，多层逐渐珍稀。2．由于地价原因以及城市的繁华，对于三四线城市客户群有着较强的吸引力。怀来高层物业以人民公园、明珠商场等核心区域突出展现，并向外呈放射状分布。3．多层物业与高层并存，高层成趋势，多层更受欢迎。4．目前怀来房地产项目发展程度还稍显不高，各楼盘附加价值普遍较弱，项目价值多基于其地段位置与建安成本，因此，其市场价格高低分布与物业形态的分布几乎完全相符。5．怀来市目前主流户型结构为两室两厅、三室两厅，其面积区间集中于90-120平方米之间。6．由于市场对项目高端与否的认知多基于地理位置、物业形态与户型面积大小来定位。因此，目前怀来市场的高端物业自然而然的集中于市中心及开发区等城市现在及未来核心区域。市场分析----新区板块市场发展特征7．目前怀来整体价格基本以4200元-4500元/平方米为界限，高端项目均价多集中该界限以上，部分占据更多地段与城市资源项目达到4700元/平方米的均价。8.随着市场供应量的激增，市场竞争的加剧，项目附加价值逐步得到重视，并初步体现在项目的户型特色设置上：入户花园、大面积阳台的设置，入户电梯逐步被普遍应用，多层、小高层洋房的出现与普及也正说明了此问题。会所、物业服务等配套也逐渐被重视。9．目前怀来房地产市场的总价多以40万-60万/套为界限，近80%的房源价格位于60万元以下，超过该价格的房源销售速度有较明显下降。10.从2010年10月至2011年3月份，怀来市场房地产放量明显加大，但随着京北新城说法和京张铁路的日渐平静，市场销售速度明显放缓，价格上涨速度也明显放缓。项目概况项目分析二、项目分析项目用地位于沙城西部居住区范围内，北临迎宾大街，南邻府后街，西邻华祥路，东临华新路。地块用地为长方形，南北长242米，东西宽360米，总面积8.64公顷。项目分析----项目概况项目概况项目分析----项目概况区域属性项目属于新区板块，新区是城市发展的方向，此区域内竞争异常激烈，大盘云集，物业类型丰富，如理想上城、府前新城、壹公馆……而中心区域供应量充足（紫薇花园、景泰嘉苑……）对新区板块的冲击力很大项目处于一个【过度竞争】的非热点发展市场环境中，我们的出路在哪？项目分析----项目概况产品分析项目的物业类型为中高档，建筑风格为欧式建筑，规模上也无明显优势。属于大众竞争性产品。“大众产品”注定项目必须参与充分的市场竞争，加之蓄水时间过长等历史因素对项目造成一定负面的影响。产品分析产品分析产品分析产品分析项目分析----SWOT优势萄泊园5大优势：价格、功能、户型、特色、绿化在对同价格，同功能、户型，同位置，同特色项目的分析中可以得出，萄泊园；a、在同价格楼房中，在功能、户型、特色、绿化占优；b、在同功能、户型楼盘中，价格占优；c、在同位置的楼盘中，价格占优，特点明显；d、在同特色楼盘的对比中仍是价格占优，功能、户型仍然保持强劲竞争力。项目分析----SWOT劣势蓄水时间长，人气低，交通不便利，配套少等因素，短期很难改变人气不足，位置竞争力不足，楼盘周围配套设施匮乏，短期内无法根本扭转。尽管是下高速进入怀来很近的社区，距离、规模、设施出众。但运作周期长，因此，在前期位置竞争力不足，容易被竞争对手打压。项目分析----SWOT威胁难点：从我的优势过渡到消费者心中的优势楼盘自我的特点向“卖点”（即从消费者需求出发）转化，以及新旧推广方式的衔接，和迅速营造有利于“以快打慢”的销售氛围。需要引导消费者用发展的眼光来审视龙道萄泊园，审视萄泊园。以位置而言，应共识为：在短短几年内，远在萄泊园建设完成之前，其位置就必将被购房者、被社会所高度认可。项目分析----SWOT机会突出自我优势，整合营销手段，培育市场基础，力推性能，价格，位置三大优势第一，牢牢抓住项目的自我优势——户型、功能优势和价格优势；第二，营销观念的滞后和促销手段的落伍与保守，是大多数开发公司的通病