齐鲁国际齐鲁国际化工商化工商贸贸城城营销营销推广方案推广方案盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY“自古不谋万世者，不足谋一时。不谋全局者，不足谋一域。”本方案谨呈贝瑞置业有限公司FOCUS1前言FOCUS２项目定位FOCUS３项目发展建议FOCUS4营销推广计划及执行盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCYFOCUS1前言项目开发背景淄博专业市场整体环境盛世行操作本项目的优势所在盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY项目开发背景本项目位于淄博临淄区，具体位置位于309国道以北，一诺路以西，区域环境优越。项目总规划用地面积16.5万平方米，总建筑面积约26.3万平方米。项目由三部分组成：一是位于临淄大道边的商业中心及办公酒店主楼；二是中部的化工商贸城；三是北部的住宅区。三部分相对既独立，又形成一个有机的整体。功能分区明确，便于管理和使用。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY淄博专业市场整体环境本案淄博作为传统的工商业城国际商贸城市，其商业发展具有悠久的历史，而近年来随着淄周村轻纺城鲁中装饰材料博整体经济构成的逐渐转城北方不锈钢市场鲁中汽配城型，商业又一次成为淄博淄川建材城经济发展的强劲推动力。而专业市场在淄博如雨后春笋博山泵都般出现，并且涵盖种类多样化，包括装饰材料市场、汽配市场、化工市场、工业用品市场及小商品交易市场等。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY盛世行操作本项目的优势所在盛世行八大核心优势竞争力√对淄博市场的充分把握能力；√远程操作能力；√完善的客户资源配套；√一体化的优秀客户服务；√项目统筹和团队协作能力；√丰富的实战操作经验；√专业的全程策划能力；√深刻的理论优势。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCYFOCUS2项目定位目标客户定位项目形象定位项目档次定位项目功能定位盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY目标客户定位我们的产品我们的区位我们的配套以化工为主的综装饰材料、物流、办公临淄区西大门合性商贸城金融等核心客核心客户户群：群：我们的目标客户客户特点：11、、拥拥有自己有自己产业产业的化工、装的化工、装?经济实力强，价格承受力高饰饰材料等材料等经营业经营业；主主22、、看好项目发展前景的投资者看好项目发展前景的投资者?自持房产经营或投资；?看好项目发展潜力；盛世行顧問?看好区域发展前景；TIMESUNIONCONSULTANCY整体定位依据?是超越城市级的?辐射整个江北地区?填补市场空白?填补目前临淄区市场的空白?是具有标志性的?能代表临淄区乃至淄博市形象?强烈商贸意向?完美的商贸城?完善的相应配套?内外部完善的相应配套?完美规划布局?顶级的布局规划盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY整体定位最大的区位优势：借助齐鲁石化及齐鲁化学工业区的发展契机最大的自身资源：规模巨大的综合性商贸城我们定位的方向：综合化工商贸城盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY功能定位—以化工为主辅以装饰材料等配套业态的综合商贸城我们致力于打造和提供以下产品：?适应临淄区整体化工业发展方向的化工商贸城；?满足临淄地区经济发展需求的装饰等商贸产业；?代表项目精神的标志性特色配套和支撑项目运营的商业配套；?开发过程中随时间变化，会使得产品品质的升级和种类的扩充！盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY档次定位—江北化工第一城基于如下原因，对项目开发档次进行分析：?辐射范围：辐射整个江北地区；?交通资源：交通便捷；?自身资源：完备的商业配套设施?项目客户锁定：吸引江北地区的化工，装饰等经营者及投资者。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCYFOCUS3项目发展建议整体规划建议商贸区业态建议配套建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY整体规划建议物业建议配套建议商贸区业态建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY整体规划建议物业建议配套建议商贸区业态建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY整体规划建议|----------------------326米------------------|||-------------沿--1-街9-住宅-0-商--铺--区米-项目由三部分组成------------：一是位于临淄大道边的|----风情商业1--4商业中心及办公酒店主楼-街-0-5化工商贸区沿；二是中部的化工商贸城8大1街米--；三是北部的住宅区。三（商铺网点）-商--棚-米|--铺--部分相对既独立，又形成------仓---一个有机的整体。功能分-----2-储-5区明确，便于管理和使用-集中0--综合商贸区-。-区商业-商铺网点-米-----高层办公----沿街商铺商务中心-----------|-|盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY整体规划建议物业建议配套建议商贸区业态建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY业态规划依据及目的?提升整体商业市场竞争力?满足不同细分市场的经营需求?根据市场变化预留可调整空间，以保持经营的灵活性?考虑商业经营效益，提升整体租金水平?考虑当前，兼顾长远。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY化工交易区业态建议?北侧的独立办公区，商可考虑作为整个项目的独立办公区独立办公区务核心启动点，作为化工酒企业总部基地，引进主店力商户进行经营。及?南侧商铺面对化工行沿业的中小散户，为起提商街供全新的化工交易经营商场所。铺铺?东侧沿一诺路底层沿街商铺仍然作为化工商贸区的一部分经营化工产品，顶层作为商务酒店为整个项目提供配套盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY集中商贸区?集中商贸区作为项目昭示性最好的部分，应予以充分利用。通过对市场的调研发现，目前临淄现有装饰材料市场规模较小，档次较低，很难与目前临淄房地产开发市场相适应，同时考虑到贝亿公司拥有经营大型装饰材料市场的经验，可将装饰材料及家居作为集中商业区的主要功能。?可参照各地红星美凯龙或百安居经营店布局，设置中庭，并且充分利用沿街面设置商铺。?考虑到大型集中商业的特性，应设置卸货区。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY集中商贸区分层业态规划楼层建议经营类别备注负1层涂料、五金、灯具1层陶瓷、地板、壁纸合理规划并控制品牌度2层橱柜、卫浴、洁具3层家私、布艺盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY南侧商铺及商务楼业态建议?商贸区南侧商铺可作为化工商贸的补充及整个项目的业态扩展。如北侧化工商贸区无法满足市场需求，则此部分可继续作为化工商贸区，如化工市场已经饱和，则商铺此部分则可作为装饰材料交易区；?南侧沿街商铺同样可灵活配置，即可作为北侧商铺业态的补充，又可视情况改为汽配区；沿街商铺及商务办公楼?沿街商务楼可作为项目的小型商务配套。入口处架空盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY主楼业态建议项目位于进入临淄的主干道309国道旁，昭示性较好。现规划方案在地块东南侧建设一29层高档办公楼。经过对临淄办公市场考察以及结合本项目具体情况，建议功能上可考虑多元化，并作为化工网络交易平台驻地，实现对后期市场经营的调续功能。这在很大程度上可减少开发风险，同时增加利润，扩大公司经营业务；同时可为其他办公客户提供不同面积办公空间。但此楼体量较大，如若后期销售遇到抗性，则建议改为高档星级酒店，一方面提升项目的整体形象，另一方面减少风险。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY整体规划建议物业建议配套建议商贸区业态建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY项目配套的定位考虑到项目自身的特点（涵盖业态多样化），项目的配套应以服务项目自身为主，一方面为项目的商贸区提供便捷的商贸配套服务，另一方面为住宅住户及商贸区的业户提供便捷的生活配套。可充分利用现规划中的沿街商铺及风情商业街为项目提供便捷的商务及生活配套。配套类型内容设置区域餐饮配套中高档餐饮、快餐风情商业街、一诺路沿街商铺服务配套银行、邮政主楼及周边裙房超市配套小型超市、便利店风情商业街及住宅东侧商铺医疗配套社区诊所社区会所及风情商业街休闲配套KTV、洗浴一诺路沿街商铺盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCYFOCUS4营销推广计划及执行营销推广目标整体营销策略推广组合策略营销执行计划盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY营销推广目标策略解读——最终目标：实现品牌营销A、能够支持产品定位以及产品价格；B、品牌号召力越强越对项目的后期操作更加有利；C、品牌资产值越高，对整个项目的商业的运营以及商业的盘活跟为有利；D、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期；盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY营销营销策略制定前的思考策略制定前的思考意邦国际建材品牌中心营销策划方案→PART盛世行顧問2TIMESUNIONCONSULTANCY营销营销策略制定前的思考策略制定前的思考------扬扬“长”“长”vsvs避避“短”“短”盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY规模大大超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全““长长””配套齐齐完善的商业、生活配套于一体产品线业态杂杂项目涵盖商铺，独栋办公，集中商业，高档办公及住宅等多项业态，““短”短”容易造成重点不突出，无法体现项目的整体定位盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY““产品线”产品线”如何解决“长”与“短”的矛盾如