宣城世纪新城项目营销策划报告宣城世纪新城项目营销策划报告目录?宏观经济篇?市场篇?项目篇?定位篇?营销推广篇宏观经济篇?城市概况?经济发展?城市规划宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划1.区位安徽东南门户距离上海270公里距离南京160公里距离杭州210公里距离合肥196公里距离黄山190公里距离芜湖60公里位于长三角经济圈内苏浙沪商业与内陆地区的重要商品集散地宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划2.行政区划辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市另设宣州区，为市政府所在地。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划3.人口2003-2007年宣城人口数量走势单位:万人276275275.2274274272.7271.62722702682003年2004年2005年2006年2007年2007年末，宣城市总人口275.2万人，其中市区人口约28万，常住人口263万。城镇化率达39.9%，全年人口自然增长率控制在8.73‰。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划4.交通铁路：宣杭铁路、皖赣铁路在市区交汇；公路：318、205国道穿境而过。申苏浙皖高速江苏段计划在2008年建成。该高速公路是长三角高速公路网上的重要路段，该路以上海为起点，连通江苏、浙江和安徽，贯通安徽已建成的高速公路。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划1.GDP350336.7300288.1251.53250235.66213.46197200150100500200220032004200520062007宣城市2006年GDP为288.1亿元；四年年均增长为11.56％。2007年，宣城GDP为336.7亿元，增速达到14.1%在安徽省的17个城市的GDP排名中宣城名列第13名，发展潜力较大。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划2.人均GDP国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图缓慢启动期发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前10002000300040005000600070008000人均GDP（美元）宣城市2007年，宣城人均GDP为13051元，折合1716美元，增长14.1%，根据国际通行的评价标准来看，宣城处于房地产的启动期，属于发展的初级阶段。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划3.人均可支配收入2003-2007年宣城人均可支配收入水平单位:元1500010436795990191000064557151500002003年2004年2005年2006年2007年2007宣城市居民人均可支配收入10436元，比上年增长15.4%；人均消费性支出7949元，增长15.4%。全市在岗职工平均工资21362元，增长22.3%；自2003年以来，年涨幅均在11%以上。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划4.固定资产投资和房地产投资宣城市2004-07年固定资产投资与房地产投资单位:亿元350全社会固定资产投资房地产开发投资额300292.7250200192.3150134.5100110.5503601316.418.82004年2005年2006年2007年2007年宣城市固定资产投资和房地产投资迅猛发展。全市共完成固定资产投资292.7亿元，比上年增长52.2%，其中房地产业完成投资36.0亿元，增长91.1%。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划5.经济产业“一主两翼”经济发展战略以新型工业为主体以效益农业和特色旅游业为两翼在产业发展上对接长三角、融入苏浙沪2007年经济产业发展情况工业实现增加值107.5亿元,增长24.1%,对国民经济的贡献率为46.6?%旅游总收入25.7亿元，增长41%年末全市金融机构人民币存款余额286.3亿元，增长18.0%。其中城乡居民储蓄存款余额175.7亿元，增长10.5%。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划6.浙商投资宣城在2006年被评为“2006浙商(省外)首选投资城市”2007年，宁国经济开发区获得“2007浙商（中国）最具投资城市”的称号浙江资本在宣城投资主要投资方向有三个:一是加工型企业；二是房地产；三是物流商贸浙江有10个市380多家企业落户宣城仅宣州区就有浙江客商近4000人宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划宣城的发展方向将是西进、北跨、东稳、南控。将形成“一城（主城区）、三组团（北部组团、西部组团以及东部组团）”的城市功能空间结构。近期将优先发展城市中心区与开发区西扩、北部组团。依据宣城市“十一五”规划和城市建设近期规划，今后三年将新增加城市人口约10万人，约3.1万户，按户均85㎡计，总量约260万㎡，年均需求约85万㎡。宏观篇／城市概况／经济发展状况／城市发展规划水阳江特大桥和跨铁路立交桥规划规划目标：解决宣城市区向东出口的瓶颈将鳌峰东路延伸至Ｓ１０４高速宣城东入口处增加市区向东的出口通道市场篇?房地产市场供求?竞争市场分析1、宣城市房地产供求形势宣城市2000-2007年房地产市场供求走势1601.601201.20800.80400.4000.0020002001200220032004200520062007商品房竣工面积29.6547.0047.6768.3965.3077.5466.9676.695商品房销售面积27.1238.0940.9065.1463.6479.8696.52119.27供求比1.091.231.171.051.030.970.690.64从2005年开始宣城市房地产市场即呈现供不应求的局面,且供需缺口不段加大.2007年宣城市房地产市场供求比达到0.64:1,市场呈现供不应求!2007年下半年宣城市区主要在售项目供求列表2008年1-5月份宣城市区主要在售项目供求列表上市面积销售面积项目名称(㎡)销售面积(㎡)项目名称上市面积(㎡)(㎡)徽商领尚花城3156023293世纪新城4624325292梅园金领苑4106211539美都新城2706810983银桥湾6723460372绿宝嘉园3650813254美都新城3064427660翡翠城一期1802114468国鑫世纪新城6421756765丽都文华200976351紫金嘉园1812212457天都花园170779883合计　252839192086合计　165014802312007年下半年以宣城市区在售主要楼2008年1-5月份，以宣城市区在售主要盘做不完全统计，市场供求比约楼盘做不完全统计，市场供求比约1:0.8。1:0.5。?造成目前宣城房地产市场逆转的主要原因是宏观调控政策影响下购房群体（改善型需求）陷入观望，入市者减少，?另外价格上涨过快，部分楼盘总价过高，导致部分购房者难以承受。?宣城市区整体市场容量较小，有效需求不足。2、宣城市市区房地产价格形势?2007年宣城市新建商品住房（含经济适用住房）综合平均交易价格为2644元/㎡，同比增加8.48%；存量住房买卖的平均交易价格（评估价）2323元/㎡;?多层住房全年平均成交均价2674元/㎡，同比增加17.25%,涨幅较大；高层住房均价3202元/㎡，同比基本持平；?市区一类地段商品住房平均成交价格2985元/㎡，同比增加21.64%；二类地段平均交易价格2514元/㎡（含经济适用住房），同比增加26.20%。?3、宣城市区房地产未来走势分析（1）未来供求预测宣城市未来供需预测列表类别　2007年2008年2009年2010年商品房供应量约48约55约65约75(万㎡)成交量约40约45　约48--(万㎡)根据宣城市区2007年市场情况，我们预测未来3年时间里，宣城市区商品房供应量将达到180万平米。2007年由于整体市场基本供求平衡，故商品房销售情况良好，但随着后期供应量的增加，商品房销售面积增长将趋缓，预计08年全年商品房销售量约45万平米，整体市场将转变为供过于求，且这种态势将延续至2010年。（2）客户预测目目前前宣城市宣城市购购房房客客户主要来自市区，户主要来自市区，且多且多为为改善改善型型购购房。房。预预计计未未来来1-21-2年内年内改改善善型型购购房房群群体体将趋将趋于于减少减少，，结婚、拆迁、下面县级市及乡镇等刚性购房需求将将成为成为未未来的主力。来的主力。（3）价格预测未未来一两年内来一两年内随着随着住住宅供应宅供应量的增量的增加加，，预测未预测未来宣城市的房来宣城市的房屋屋价格涨幅将趋缓，，但由但由于于土土地市地市场场的价的价格格上涨，上涨，整整体房体房屋屋价价格下调格下调的可的可能能性较性较小小。。（4）产品预测由由于宏观于宏观调调控政策的控政策的影响影响以以及未及未来来购购房房群群体所发体所发生生的的变变化，化，预预计计小户型产品（90平米以下）将大行其道；与；与此同时此同时一一些些高品高品质质、高总价的、高总价的楼盘将楼盘将成为市成为市场场的的稀缺稀缺产品。产品。宣城市房地产竞争市场研究1、市场竞争项目分布徽商领尚花园绿宝嘉园西林名都丽晶国际金领苑美都新城翡翠城银桥湾丽都文华浙江商贸城蓝色标示楼盘为未开盘项目2、竞争项目解析银桥湾30万平米大城市生活1、项目概况已推房预推多层源预推花园洋房银桥湾平面图银桥湾市区售楼处该案总建面33万平米,由多层,花园洋房和小高层组成,产品与我们项目比较相近.一期推出580套房源,均价2800元/平米,目前已全部售罄.一期第二批将于今年5月或6月份推出三栋花园洋房、五栋多层，共270套左右。银桥湾30万平米大城市生活2、户型分析花园洋房户型配比户型面积数量3房2厅2卫112-147110多层3房比例