谨呈：北京盘古氏投资有限公司伟大的时代光荣的时刻盘古大观营销策划报告《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789春节之前，我们关于盘古大观客群的理解和营销平台的搭建做了策略性的探讨，本次将就营销推广的执行落地和品牌塑造做进一步的沟通。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、回顾篇上次的报告中，具体的剖析了浅海型客群和深海型客群的异同，并由此延伸出来的挖井式和平台式两种营销模式。一、回顾篇《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789浅海型客户深海型客户注重物质表面的消费快感，看重功能、实注重物质带给精神的深层感受。看淡功能用性，有明显的攀比、虚荣性消费心理。和实用性，看重品质、品味和品牌，消费缺乏独立审美，消费易受外界影响。心态有哲学高度。个性化审美，爱好独特。追逐快钱意识，存在投机和消费观看重长线财富回报，有投资暴富心理，锋芒毕露，仰望和收藏偏好。低调，深藏不上流，急功近利。价值观露，注重修养，重视意义。单一产业、经济领域能量复合产业、政经双领域1000万级显富多于隐富类别隐富多于显富4000万级客户属性客户属性2－3个亿资产20—30个亿35至50岁年龄35至50岁能源、金融、地产、制造从事行业能源、金融、地产、制造全国、全球各地客户来源范围全国、全球各地一、回顾篇《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789不同模式的深入解析营销模式：挖井模式贩卖特征强颜欢笑单一产业案例:三里屯营销动作——SOHO外省目标人群拓展单一领域瞄准能源产业，搜寻客户名单短信、电话邀约聚焦山西、内蒙古，单一客群大众直效广告传播近几年暴富老板群。营销模式：平台模式包抄迂回特征喜闻乐见复合产业营销动作——寻找客户偏好平台圈层，深入合作政经领域借力打力，不经意推介，潜引默化多元客群整合多种宣传形势不断渗透《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789一、回顾篇平台模式、行业整合深海型营销平台建立模式探索营销原则浅海型/深海型客户比较?把握三大轨迹：事业轨迹、生活轨迹和爱好轨迹?挖井式/平台式营销模式比较推广核心：迂回包抄、喜闻乐见、投其所好一、回顾篇《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789深海型营销平台建立——营销策略步骤经济经济第一阶段第二阶段第三阶段周期周期下行期筑底期反弹期08.1209.309.8时间营销营销补充装备潜水微波出水芙蓉策略策略执行执行销团鉴经拍酒奢榜媒机境售队赏济卖店侈单体构外细细案案道建流年合试品直鉴买拓具设程会作住展投赏家展产品产品支撑支撑创新售楼处业态引导定制精装交付市场市场形象完善形象升级形象重塑印记印记《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789承前：半年之前的经济形势，如今已悄然起变。但平台式营销作为顶级豪宅的运作规律依然会对未来工作具有意义，我们会在这个基础上继续升华、延展。启后：当下，需求的释放带动了楼市的回暖，然而愈发严重的资产泡沫和对通胀的预期，迫使一部分手头有闲余资金、寻求资产安全转移的财富阶层开始重新激起高端豪宅的需求；在这样的市场预期下，拓展、深挖盘古大观平台式营销渠道，尽快启动盘古大观有关营销的各项工作。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789二、营销篇一个目标·三种支持一年销售目标：50套销销售售策略：推盘策略策略：推盘策略++价价格格策略策略支持支持现场现场团队团队道道具具策略策略尊贵尊贵化化精精英英化化精精致致化化执行执行动动服服包包管管团团培培楼楼户户盘盘细细案案线线务务装装理理队队训训书书型型书书《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789推盘策略和价格策略分析产品内在和外在差异，判断产品价值，结合价格策略制定合理的推盘顺序。推盘策略销售任务销售策略分解价格策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、价格策略及推盘顺序产品分析：?C座与D座：D座较C座更加临近水立方和奥运公园?中间单元与边单元：区别为边单元为明卫，价值相对较高，其他方面无明显差别；?高层与中低层：高层视野开阔，而中低层可以直接观赏到室外的水立方、鸟巢和宽阔广场，两者价值差别可以适当平衡；因此，整体推售原则为：?先C栋后D栋；?中间单元搭配高层、边单元搭配中低层，丰富选择空间并实现高价值；?最佳房源后推原则；C座D座?考虑物业管理成本，尽量以一个单元内房源为整体推售。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、价格策略及推盘顺序推售销售月份推售面积销售面积阶段均价阶段涨幅累计均价累计销售金额套数套数8-12月2515274.5159164.745000——4500041241万1-3月1710386.7116720.784850035004648173836万4-5月159164.7127331.7652000350048224111962万6-7月159164.7127331.7655660366050008152770万合计7243990.65030549————50008152770万*表中价格均为毛坯价*精装修为毛坯价基础上增加15000万/平米?销售周期：1年?实现销售任务：50套?最终实现全盘均价：50008元/平米?销售额：15.28亿《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、价格策略及推盘顺序销售任务分解第一次推售销售周期8月底-12月?8月——12月，是项目的集中推广期，保持相对充裕房源推售套数25?一次推出以低层、中间单元房销售套数15源为主，并且首次开盘价格较阶段均价45000低，可以较为有效的促进成交C座《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、价格策略及推盘顺序销售任务分解10年1月第二次推售销售周期-10年3月?春节期间推出少量房源，并给以3个月较长的销售周期推售套数17?房源以C座边单元为主，优于销售套数11第一次房源，价格实现3500阶段均价48500元/平米的涨幅。C座《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、价格策略及推盘顺序销售任务分解第三次第四次10年4月10年6月D座销售周期-5月-7月推售套数1515销售套数1212阶段均价5200055660?第三次推售以中间单元房源为主，搭配边单元低楼层丰富客户选择，中低楼层窗外正对水立方，良好的景观视野有利于平衡楼层较低的问题，同样可以实现溢价。?第四次推售以边单元中高层为主，再次实现价格的提升。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789现场支持——尊贵化从客户远道而来看到项目的第一眼，到现场参观的每一个细节，都可能影响他们做出最后的购买决定，现场包装及服务的尊贵化，令客户感受到与其身份地位相匹配的享受，从而促进成交。鉴赏动线服务要求现场包装《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317891、看房鉴赏流程鉴赏鉴赏流流程程由外而内，由低到高；渐入佳境，层层震撼。11、、预预约约22、、到到访访升升级级33、大、大堂堂44、、样样板板间间55、、空空中中四四合合院院《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce