几乎所有已经有幸看过阿凡达影片真面目的人，走出来都会带着一副“见过上帝”的表情，索德伯格说：“从此，你必须用‘《阿凡达》之前’和‘《阿凡达》之后’来划分影史。”在红星海荣登在红星海20092009年度创销年度大连地产年度十大事件之20亿改写大连地产史之后；后；2010红星海世界观能否做到划时代，使大连地产史用‘红星海之前’和‘红星海之后’来划分？?2010年度业务策略?2010年度营销策略?2010年度活动策略?2010年度推广策略?2010年度媒体计划报告思路7宏观市场60002009年72009年月11月50002008年11月400030002000100071592600592604815047146060371302001013201013121212020131312121122111233444556677889990011221111000000000000000000001111118188999999999999999999999999998000000000000000000000000000000房地产市场股指?08年11月份，随着房地产市场一系列优惠政策的出台，房地产板块指数一路上扬，直冲阶段性高位。?09年11月，由于市场对即将到来的紧缩性政策的预期，股市出现逆转，而随后出台的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》也印证了人们的担忧，同时更进一步加深了人们对未来政府出台更大力度紧缩政策的预期。8信贷政策未来政策预判信贷总量?预计全年信贷总额为7-8亿较执动考?预计流入房地产业的信贷额为1.2-1.3万亿首次购房优惠政策仍维持宽松，刚性需求影响不大小行作虑。的用到二，目房贷政策套出前?首套房优惠政策仍将继续执行?房台房首付款有可能会有小幅提高二套房政策适度收紧，但严格执行的可能性不大。?考虑在最新国务院政策中，改善性住房仍是扶信类地植对象，因此二套房政策将会适度收紧，但严格程度不会达到到07年的水平贷似产于对政07需贷款利率、存款准备金率将会上调，且对开发商最低策贷款利率/存款准备金率可求?贷款利率上调空间在27-54个基点资本金比率也或将小幅收紧，但由于明年信贷与历史年?明年上半年存款准备金率会上调大概1-2次水平相比，仍处于高位，所以我们判断房产商在资金能的方面仍将处于一个相对宽松的环境。严拉性格资本金比例?预计资本金比例限额或将适度上调9土地政策200720082009未来政策预判行，较相土严格土地供?国土部对今后对不符合产业政策?政策执行力度加大业目宽比地给和供地政策的项目,一律不批准用整前松目政地合的，前策。政特最有策别新收打击囤地?严格房地产贷款发放条件，禁止向?政策执行力度加大反对的紧囤地开发商发放贷款而于土?趋严查批而未用土地更大地势有型政，利开策但于发仍规范土地收?未按出让合同约定缴清全?开发商以后在拿地中，“分期缴纳?基本维持不变，在缴款年与部土地出让价款的，不得土地出让价款原则上不超过一年，特限上或将再次从紧其商属0支发放国有建设用地使用权殊项目可约定在两年内缴清，首次缴7证书，也不得按比例分割款比例不低于全部土地出让款的进而于发放50%”行言比年10税收政策营业税：心理作用大于市场影响营业税征收税率和办法2006200820105年内房屋成交总额*5.55%2年内差额部分*5.55%5年内差额部分*5.55%普通住宅5年以及以上免征2年以及以上免征5年以及以上免征5年内房屋成交总额*5.55%2年内全额*5.55%5年内全额*5.55%非普通住宅5年或5年以上差额部分*5.55%2年以及以上差额部分*5.55%5年和5年以上差额*5.55%?转让5年以上的住宅在优惠政策变动前后都享受免征的待遇，而2年以内的住宅转让的营业税征收标准也一直都未变动。?影响较大的是对外销售购买在2年到5年之内的房子，这类住宅占二手房交易的比重很小，据数据显示，仅占总交易量的15%；同时，营业税的调整对一手房市场影响比较间接，效果比较轻微。?有关5年内普通住宅征收标准，新政收紧的程度不及06年。11税收政策未来政策预判控业资度税营业税工税需上收?超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房，征收差额营业税；超过5年具应政（含5年）的普通住房，免征营业税或求。将的该策成同是明政显契税为时未策不?,不优惠政策或将继续维持，执行更加严格但实际影响较小来影希如税响望国收改在六物业税政善抑条严?政府将有力推进物业税的实施，或将明年推出试点策性制的需房格重求地，要；很产大土地增值税调物投?政策本身影响较大,但全面执行的可能性不大程12区域板块滨海板块市场研判板块介绍海景成熟板北进块北进炙手可热的滨海新区开发区是目前大连市北进发展的一个重点区域，而滨海新区则是其中的重中之重，随着跨海大桥及海底隧道的逐步落实，以及众多全国性品牌开发商的进入，依托丰富自然资源的滨海新区，板块认同度越来越高项目分布在售项目润德海洋公园加州水郡展示项目沿众益万国公馆海海富经典岸线瑞仕尚城分热岛黄金海岸布华润海中国红星海世界观金广海湾城沿海岸线分布，基本全部以海作为主打卖点，在资源占有性上，区域内项目差距并不大项目列表建面（万状态项目名称总户数容积率主力户型目前均价销售率平）9400元/一期售罄，二期红星海世界观1899622户1.3790—170平平首批组团80%9300元/华润海中国13112000户2.988—170平一期售罄平短暂供应空白1068户7000元/在售热岛黄金海岸803.255—97平一期65%（一期）平7500元/一期90%海富经典151600户2.5650—90平平二期70%6700元/瑞仕尚城31.528622.350—8060%平未来供应充足120（一期海洋公园项目处于前期规划阶段，明年下半年可能入市20）展示金广海湾城118项目处于前期规划阶段，明年5月份可能入市加州水郡45项目处于前期规划阶段，明年10月份可能入市众益万国公馆70项目处于前期展示，明年上半年可能入市版块内项目均在3月开始销量大增，7月达峰值，同时全面提价，目前存量主要集中在红星海世界观，但后市供应充足，竞争将极其激烈，09年至今滨海板块销售产品结构及面积段情况70—90平，90—110平，130—150平两房和三房成为去化主力，高达78%成为主力成交面积段滨海路产品供销现状110平以下两房，一房产品和130目前滨海板块在售项目产品分布—150平三房为主力供应，占比达户型面积段供应套数去化套数景观等级去化率到82%一房70平以下983900中92%70~9018381400中76%景观优秀的大户型集中于热销项目二房90~110764612中80%且目前供应较少，去化较快110~130428346良81%130~15011661000良86%三房150~170120100优83%70平以下的小户型为板块内消化最170~190320284优89%快的产品类型四房以上190以上105105优100%复式二房60—9015498中64%复式其他260—37010185优84%目前版块内，复式产品接受度相对汇总5979493086%较低，去化相对较慢滨海路未来产品预计预计入市时项目产品形态产品说明主力面积段装修程度景观等级建面间小面积段投资型产品和红星海世界二期产品为一线无敌海景，两梯大面积段高端海景改善观两户板楼，以大尺度奢侈性产品14万2010年6—30层高层60—330部分精装优型产品为主二期剩余产品为主，三期拟作精装，面积段两平11月份和三期产品极分化。55平米1小面积投资型产品，组团海景被室～189平华润海中国18万2010年6月30层高层遮挡，且紧邻火车道，预计填补米4室待定中二期产品平份滨海板块低总价产品空白。主力70—90一梯两户，80%得房率，准备做汉斯加州水郡2010年1030层高层超越中心裕景的精装产品，蝶形8万平160—180预备精装优首批产品月份建筑，顶楼拟作LOFT。金广海湾城2010年7—9功能性改善型产品稀缺30层高层——待定待定优首批产品月二房80—一期15万平，其中住宅10万平众益万国公30层高层70万90平，三2010年3—6，商业5万平待定中馆和别墅平房140-150月平滨海板块供求　年度供应量年度去化量去化率08年70万平方米26万平方米37%09年68万平方米55万平方米81%09年市场一方面处于08年后的开发方谨慎期，开发量收缩，供应量减少，另一方面又处于需求方的热潮期，持币观望与投资客户的进场逐渐放大，因此09年的去化率达到了前所未有的高峰值市场小结总体上，我们预计10年政策较08、09年会有所收紧，但与06、07年相比，政策收紧的力度较小，相比目前的市场预期也将会更加乐观，政府将更注重在遏止房地产市场过度泡沫化的同时，支持房地产作为消费属性的需求，保持房地产业对需求的拉动作用，进而维持经济的稳步复苏。21未来预期10年开发区滨海板块将有约100万平米的供应量先后入市根据我们对于10年的宏观市场预判会受到政策收紧的影响，因此我们取开发区08年09年的去化率平均值计算，得到10年预期的去化量将在60万平米左右红星海10年总供应约在30万平方米，根据市场的平均去化量计算我们预期的去化量将在18万平方米25亿的年度销额，价格要突破，客户要很充足无疑是一块很硬的骨头要啃09年项目小结一期住宅销售情况一期住宅套数面积金额均价已售1319149874.9710997078267338未售357034.728733056112414一期别墅销售情况一期别墅套数面积金额均价已售17954225.5479502760614661未售206621