明日帝国思想的一小步，通州的一大步开盘方案我们的目标：我们的目标：拔拔剑惊剑惊四座四座举举旗旗动动通城通城开盘力争100套达成目标的总体思考：达成目标的总体思考：以大手笔实现大突破一、大思考二、大策略三、大活动四、大执行五、大优惠六、大广告一、大思考别墅先行，创造高档市场形象1、目前别墅即可销售，并且在前面的营销中并没有重点推广和销售，有利于重新塑造项目2、别墅先行，可以提升项目的整体高档形象3、别墅先行，有利于为公寓及其他产品的营销推广创造时间4、别墅产品的推广有利于大概念的推广和认知5、相对于公寓推广的环环相扣，别墅营销更加讲究的概念和意境，因此可以迅速入市6、通过高端客户的导入，使项目的客户导入从低端走向高端，为以后高端走向低端完美铺垫（一）通州别墅类型竞争典型项目研究（一）通州别墅类型竞争典型项目研究：：世纪城由于地处开发区，体量尚可，区域内并无直接的可竞争项目，我们截取全通州范围内近两年最具代表性的典型同类项目做借鉴分析，为世纪城的别墅上市开盘提供优秀可靠的营销方法，取长补短！御景湾世纪豪庭碧桂园水榭花城核心区域，闹中取静核心区域，配套齐全大盘名品，模式复制核心区域，地段成熟联排墅，经济别墅控制总价经济别墅，提升整体知名房企，大手笔大盘开发，知名度高中心景观公园，大景观品质点对点直销模式运用法式风格，异域风情明星企业打造成熟以上项目结论，在通州，别墅营销需要有核心竞争力，并且需要大手笔（二）通州同类型竞争典型目（二）通州同类型竞争典型目小结小结：：?自然资源为高端别墅的标配：大多拥有独特的稀缺性资源或人造景观。(河、湖、公园等)，且都在项目亮相时完成主题景观的打造。?高举高大成为别墅营销的必要步骤之一：项目在入市前进行一定会高举高打进行亮相，做足市场预热。作为别墅项目为提升项目品质及营销影响力，都会安排高端营销活动进行推广。?开盘前进行客户蓄水：并在开盘前进行客户蓄水，蓄水节点在开盘前一个月以内，周期一般在两到三周。客户蓄水均以诚意金排号金等方式进行，有的项目会在不同的阶段进行客户升级，以期更精准地锁定客户意向。?客户群导入越来越广：客户导入具有周边筑底、全面（周边—全市—域外）开花的特征。?追求性价比：与早期别墅以营造高端价值不同的是，近两年的别墅市场出现贴近普通民众的的别墅需求，“白领也能住别墅”已经不再是空话。?成交一般：受整体市场影响，大多别墅项目呈现出强势推广后，成交效果并不尽如人意的特点。（三）世纪城开盘营销思考（三）世纪城开盘营销思考通过对通州别墅项目的分析，结合世纪城项目的情况，在项目入市之机，我们认为，世纪城要取得成功需要：完美的现场实景强大的社区自有配套轰动性的项目亮相海量蓄客高端产品入市超高性价比二、大策略策略策略基础基础11：：世纪城世纪城卖卖点点梳理梳理1、新盘开售：6月6日，盛大开盘2、自然生态环境：百年通吕运河风光带，丰富水资源3、区位价值：新城更靠近南通。4、交通条件：规划中的地铁5、项目规模：100万方超大规模6、规划设计：北高南低大吉风水格局祥瑞宝地7、建筑特色：建筑8、园林环境：世界级皇家园林9、产品特色：双拼、联排、小高层、高层，产品形态丰富，20余种丰富户型体验10、精装品质：满屋名牌9A级精装：**干挂石材、**铝木复合窗、密码指纹入户门、**电梯、**新风系统（中央空调）、**地暖、**瓦、**水电管、精装花园、11、配套设施：国际级航母配套，七大国际鼎级中心：五星酒店、会议中心、运动中心、娱乐中心、医疗健康中心、商业中心、教育中心12、物业管理：戴德梁行24小时英式管家服务13、品牌实力：东大地产，精品领袖14、性价比：成本价发售性价比高策略策略基础基础22：：世纪城世纪城核心卖核心卖点提点提炼炼6月6日盛大开盘通州世纪大道首席别墅社区世界级皇家园林国际级航母配套满屋名牌9A精装七大中心高端配套成本价发售高性价比百年通吕运河风管带绝佳生态山水策略策略基础基础33：：世纪城世纪城客户定客户定位位立足通州，把握新区放眼南通，辐射西南全龄全域购买力客群(人人皆可住别墅)主力客源辅助客源来自通州、项目周边区域来自南通金沙/二甲/三余/五甲/西亭等崇川区/南通开发区/海门西北片区置业目的：置业目的：满足别墅居住梦想追求高性价比，改善居家职业特征：职业特征：公司白领/公务人员/私营业主私营业主/大型企事业单位高管/公务人员/投资客群策略策略基础基础44：世纪城主题推广：世纪城主题推广语语我们有什么能叫城市别墅？世界级皇家园林中国与西方的碰撞，国际级航母配套——创意发散名牌满屋9A精装七大中心高端配套成本价发售高性价比百年通吕运河风管带绝佳生态山水我们能给城市别墅什么定位？通州世纪大道首席别墅社区城市别墅典范，通州人居标准世纪城别墅能够给客户带来什么？深层次目前客户的需求心理！离尘不离城生活全配套城市中心墅因此，我们就是要创造这样的一个居所——脱离了城市的喧嚣，却又离尘不离城，享受城市的便利，远离城市的嘈杂“空间”不在被城市绑架。世纪城全配套生活，细致入微的物业管理，以及惊心打造的十大生活观，让“时间”充分得到释放世纪城融合了身份与居住，休闲，让别墅也有城市中心生活的居所。通州·世纪城定位语：世纪大道第一墅，城市别墅典范项目SLOGAN世纪大道城市别墅典范核心核心策略策略生生成成交通导入区：通州世纪大道双向6车道景观柏油马路，通吕公路全线25公里指示到位完美的现场实景形象展示区：1.入口精神堡垒2.入口到售楼部企业形象展示；强大的社区自有配套园林景观区：1.湖景完美呈现；轰动性的项目亮相2.中心果岭草坪呈现；3.建筑小品呈现；客户体验区：海量蓄客1.儿童游乐区；2.运动健身体验区；高端产品入市3.高尔夫练习区；精品展示区(售楼中心)：1.企业形象展示；超高的性价比2.装修标准展示；3.项目整体规划展示；4.七大中心展示；利用酒店与未来商业综合体的配套5.电影放映室样板示范区：1、双拼、联排别墅、小高层、高层样板间装修完毕；2.参观路线通行无阻，利用物业专职人员电瓶车；现场实景现场实景示示意意图图项目交通指示道路示意大门示意大门示意果岭示意样板间示意核心核心策略策略生生成成教育配套：幼儿园到中学全面引进。1.幼儿园：建议引进***幼儿园2.小学：建议引进***小学VS联合办学VS赞助入学；完美的现场实景3.中学：建议引进***中学VS联合办学VS赞助入学前期商业配套：项目亮相即引进商家经营强大的社区自有配套1.咖啡馆：建议自主经营或引进****咖啡；金卡客户赠送咖啡券；2.快餐店：建议引进村民食堂，大型活动期间可对外营业；3.超市：建议前期引进****等小型超市；轰动性的项目亮相其它综合服务配套：未能营业的其他综合配套建议在酒店或者通过商业招商先行提前告知做海量蓄客出展示；高端产品入市超高的性价比核心核心策略策略生生成成完美的现场实景亮相活动：明星代言及新闻发布会强大的社区自有配套每周人气活动：轰动性的项目亮相1.欧欧式婚式婚庆庆文化展文化展主线活动2.各种小活动配合海量蓄客高端产品入市开盘活动：明星为欧欧式婚式婚庆庆文化展文化展颁奖、大型演出超高的性价比配图核心核心策略策略生生成成完美的现场实景前期定位渠道客群(布点)：1.大客户上门拜访；强大的社区自有配套2.定点外展；3.政府部门的意见领袖回访；轰动性的项目亮相中期广告推广客群(铺面)：1.广告吸引；2.活动导入；海量蓄客3.大巴联动；高端产品入市开盘精确制导成交（锁定）：1.银卡升级；2.金卡认筹；超高的性价比核心核心策略策略生生成成完美的现场实景强大的社区自有配套轰动性的项目亮相海量蓄客高端产品入市以别墅产品入市，提升品质；多样化产品提高销售量。超高的性价比核心核心策略策略生生成成完美的现场实景强大的社区自有配套轰动性的项目亮相海量蓄客高端产品入市超高的性价比大优惠，大惊喜营销营销部部署署安排安排5月6日5月6日至13日5月14日至6月5日6月6日售楼部改造完成交销售筹备期强势广告期，全面媒体覆盖，宣传主要盛大开盘以开盘为导向。付使用推广推广销售手册、物料筹备、销广告出街、户外、导示活动＋开盘售道具动作动作大型活动＋每周小活动持续外展销销售售销售人员培训（从4月15日起）强势蓄水解筹、动作动作外展开盘强销三、大活动活动总体策略活动总体策略明星代言周末活动盛大开盘活动活动线强力推波促销轰动亮相持续保温媒介跟进媒体活动召推广线炒作/户外广集和炒作/报媒体硬广主打告主打媒硬广发布销售线蓄客启动强势蓄水解筹强销1、亮相活动：明星代言新闻发布时间：5月6~14日总体调性：高调炒作，确立项目品相目的：媒体聚焦炒作，项目正式亮相推广建议明星：影帝：梁朝伟孙红雷孟非亮相活动：明星代言新闻发布及产品品鉴会活动时间：5月9日(新闻发布会)活动地点：?建议市区五星级酒店举行，活动内容：1.明星代言世纪城新闻发布会2.世纪城产品品鉴会邀请对象：南通市政府、通州区政府、通州房管局、企事业单位意向客户、前期蓄积客户代表、东大集团领导、南通、通州主流媒体等。明星邀请：须5月1日前确定；2、主题活动：世纪城—首届通州“罗马假日”婚庆文化展罗马罗马假日假日欧欧式婚式婚庆庆文化展文化展?时尚时尚婚婚纱纱走秀走秀现场体验：美甲?彩妆?现场现场抽抽奖奖————奖奖品品设设置置?一等一等奖奖：：欧欧洲洲双双人豪人豪华华游游?二等二等奖奖：浪漫水下：浪漫水下摄摄影套票影套票?三等三等奖奖：品牌情：品牌情侣侣香水香水时尚?大气?高端奢侈品展?现场香槟品鉴?暖暖场场表演表演外籍乐队现场表演?暖暖场场表演表演韩国泡泡秀魔术表演杂技表演?““世世纪会纪会””业业主俱主俱乐乐部成立部成立暨暨彩虹彩虹积