谨呈:北京经开投资开发股份有限公司滨海国际企业大道营销沟通报告高策机构报告框架：1.审视本体1.1本体分2.市场环境析客户判断1.2价值提3.炼4.营销策略21.1本体分析区位得天独厚的产业CBD区位?海洋高新区核心区?泰达东西区之间?南邻塘沽老城区?东临上北居住区?商务CBD、金融CBD、生态CLD遥相呼应的金三角核心区31.1本体分析交通无可比拟的便捷交通环境京津高速?产业CBD内设有京秦高铁滨海中京津塘高速T西中环快速心站，与本案近在咫尺津滨海高速?距京津塘高速滨海出口仅百米之遥京津城际-津秦高铁?距高铁滨海站、京津高速2000米津塘公路?距离滨海国际机场、天津港、东疆港仅20分钟车程41.1本体分析项目规划?28栋企业独栋，8栋多层低密商务办公，1.0容积率办公环境，全球首创?双生态景观规划，每一栋建筑都拥有360°风景，绝无雷同?签约凯宾斯基，打造世界超五星中式诺金酒店?引进北京燕莎商城，它将成为滨海新区乃至整个天津地区的旗舰店51.1本体分析资源梳理已售资源截止目前项目已销售企业独栋11套，实现销额2.58亿元；从12年7月起，项目销售进入瓶颈61.1本体分析2013年可售面积74060㎡，总货值9.58亿元资源梳理13年可售资源?企业独栋可售面积20284㎡，预计可实现货值3.12亿?多层办公可售面积53776㎡，预计可实现货值6.45亿企业独栋楼号层数面积东2-952235东2-1231337东2-1531283东2-1631337东3-241738东3-331336东3-631336东3-873060东3-952235东3-1531283东3-1631336多层办公东3-1741769合计——202844-2项目东4-1东4-2东4-3东4-5东4-6东4-7东4-84-14-3楼层146611811184-5标准层7006886888867027027024-84-74-6总面积9800412841289746561677221263671.2价值提炼价值一：产业环境得天独厚产业聚集=良好的地缘客户基础p项目介于开发区东西区之间，目前已有1万余家中外企业进驻，来自世界74个国家和地区的外资项目4711个，76家世界500强企业兴办项目157个81.2价值提炼价值二：交通环境无与伦比发达交通网络=客户导入基础n津秦高铁：总投资341亿，时速350公里/小时，将在产业CBD内设有滨海中心津秦高铁火车站，13年8月运行，成为天津未来档次最高、规模最大的火车站唐津高速京津唐高速n其他交通：唐津高速、京津唐高速、津滨轻轨等高速入口91.2价值提炼价值三：项目规划绝无仅有ü凯宾斯基超五星级中式酒店ü燕莎shoppingmall高端商业ü企业独栋+低密多层办公2013年推售资源梳理101.2价值提炼物业管理细则价值四：办公环境浑然天成1.?24小时接待业主和物业使用人的咨询、报修及投诉，急修半小时内到达现场；项目发展提供强有力保障2.?运用计算机进行管理，建立完善的档案管理制度ü双生态景观规划3.?物业服务合同签订规范，公示物业管理费收üFAR=1.0，办公环境费标准；ü星级物业管理服务4.?每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告在小区内公告；5.?固定及巡逻岗位实行24小时值班和巡逻制度；6.?引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放有序7.每栋楼宇首层落地窗玻璃（不含首层门及玻璃）每月擦拭1次；8.楼宇外公共区域消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；…………111.2价值提炼产业核心高端物业星级服务?24小时安保?进驻企业10000余家?超五星级酒店?定期园区物业维护?外资项目4711个?燕莎shoppingmall?定期绿化维护?世界500强76家?物业公示交通通达生态低密?唐津高速?1.0容积率办公环境?京津唐高速?双湖生态景观?津滨轻轨?企业独栋、?津秦高铁?低密多层办公12报告框架：1.审视本体2.市场环境3.客户判断4.营销策略132.市场环境住宅-办公市场对比走相比11年，12年对住宅市场的政策有所减少，整体成交有所回升；势办公物业仍保持较为平稳的态势，整售和大宗物业成交提升价格2011-2012年天津市新建商品住宅与办公物业成交对比元/㎡万㎡121210108866442200n2012年全市新建商品住宅成交量889万㎡，较2011年微幅上涨0.26%；n2012年办公物业成交量51.3万㎡，较2011年下滑24%142.市场环境全市办公物业供需走势供过于求，去库存压力增大n12年供应量上涨31%，成交下滑24%，年库存量超130万㎡2价格稳步上扬，年涨幅超10%成交主战场转向滨海n12年，市内六区和滨海新区成交量占比分别为52%、22%n11年，市内六区和滨海新区成交量占比分别为42%、11%152.市场环境滨海新区供需走势供应急速增长，成交遭遇瓶颈n12年供应量上涨110%，成交上调58%，年库存量超110万㎡办公物业形成聚集，价格难显明显增长点塘沽区是滨海供需主力162.市场环境规划高度：滨海核心区分布特征中央商务区、中新生态城＞北塘经济区＞海洋高新区（国际级）（国家级）（区域级）中新生态城n整体定位：打造具有国际先进水平，能实施、能复制、能推广的宜居生态新城n主导产业：科技研发、节能环保、文化创意、现代1服务2北塘经济区4n整体定位：具有我国北方传统小镇特色的国内外会议举办地和小企业总部聚集区n主导产业：会议、酒店、旅游、企业总部3中央商务区n整体定位：滨海新区国际一流水准的中心商务区。n主导产业：金融办公、商业服务、文化娱乐、休闲旅游海洋高新区n整体定位：滨海新区副经济中心和宜居生态产业园区17n主导产业：海洋石油路上服务、油品制造机械制造、新材料、现代物流2.市场环境商务发展成熟度：滨海核心区分布特征中央商务区＞中新生态城、北塘经济区＞海洋高新区板块项目名称产品类型总规模2012年成交量2012年成交价销许存量天齐国际广场高层（25F）9.50.02102497.57滨海国贸中心高层（B3F41）9.21.0488935.46滨海国泰大厦高层（37F）15.80.19110849.72第一梯队：高层、超高层5A级写字楼密集，办公物业的主要供中央商旷世国际高层（26F）18.10.95121616.36务区润德汇应区，现销许高层存（30F量）66.26万㎡，1.1均价10000-120000.01元12230/㎡6.08天津汇金中心超高层（52F）19待售15.47滨海财富广场高层（21F）15.60——15.6天和动力谷小高（B1F10）80.03207146.63中新生生态城文化广场小高（F10）3.50态城第二梯队：中低密度产品，档次一般，2012年总销售量多层、小高创意大厦9.30.1281003.753.78万㎡，（6F现销许、12F）存量26.53万㎡，价格梯度差异明显建投领海总部基地企业别墅202.86156231.50北塘经大唐世家总部1号多层（6F）16.50.14149526.10济区E3总部第三湾梯队：仅企本案业别墅单项目销售18.6办公物业，整体商0.63务氛8490围最弱8.55海洋高18滨海国际企业大道多层办公、企业独栋0.26118772.68新区2.市场环境滨海核心区分布特征客户发展力度：中央商务区＞中新生态城＞北塘经济区＞海洋高新区（高端服务商务）（创意产业）（中小企业总部）（总部+加工制造）板块主导产业企业规模金融办公、商业服务、文化娱乐、休闲旅中大规模国企、外资企业，中中央商务区游小型私企北塘经济区会议、酒店、旅游、企业总部大型国企，及其他大中型企业科技研发、节能环保、文化创意、现代服中新生态城中小型企业务海洋石油路上服务、油品制造机械制造海洋高新区、新材料、现代物流中小型企业19市场层面启示好1.成交转移办公物业集中区域由市区向滨海新区转移，以塘沽区为主要利密集区域库存量激增滨海新区2013年库存量超过110万㎡，月均去化量不足2.空1万㎡，面临较大的销售压力利3.非热点商务区本案所在海洋高新区主要以中小型服务、制造产业密集区，客户购买力有限利空20报告框架：1.审视本体2.市场环境3.客户判断4.营销策略213.客户判断根据市场和项目自身情况，判断本案未来客户：两种产品·二元需求·三类客户·四个来源?企业独栋?企业自用?企业总部?开发区产业?多层办公?个人投资?中小型企业?东部高端居住区?个人投资?CBD中端企业及高端个人?核心产业上下游服务企业223.客户判断企业独栋1西区产业大中型企业——已具备完整的产业链，需要完善的环境来匹配企业形象，满足日常的商务接待、技术交流、会议办公以及培训需求（加工制造类、物流贸易类企业）2外迁落户企业——因便利的交通条件牵引，配合优惠扶持政策，吸引服务于西区核心产业上下游企业总部，外迁置业，以满足基本的研发，商务接待等需求（跨国公司）233.客户判断多层办公1西区核心产业中小型企业——已具备基本的产业链，需要完善的环境来匹配企业形象，满足日常的商务接待、交流、会议办公以及培训需求（加工制造类、物流贸易类企业）2创业型小企业——初次创业的企业，寻求利好政策以及良好的行业聚集基础，满足日常的办公、交流产所，服务于生态城、西区的上下游企业（广告创意设计、动漫咨询顾问）4个人投资客户——认准区域未来的投资潜力，具有敏锐的投资眼光24（高端居住区，中央商务区高端客户）报告框架：1.审视本体2.市场环境3.客户判断4.营销策略254.营销策略目标：2013年实现销售面积1.28万㎡，签约1.67亿元，回款0.83亿元264.营销策略可售资