呈：成都亿手旅游文化产业有限公司成都成都··洛带洛带··亿手集团项目全亿手集团项目全程营销策划报告提案汇报程营销策划报告提案汇报FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人目录区域认知项目认知商业市场研究定位及业态建议营销策略保障体系FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人龙泉区域发展重心逐渐北移，本案所在区域将区域认知成为未来重点发展辐射范围，具备一定的支撑利好条件，本地消费的重要性将日益凸显。龙泉驿区洛带镇经开区经开区规划2012年，成都政府规划了汽车产业发展以经开区为核心，龙泉驿、青白江、新都、金堂园区为支撑的“一区四园”空间布局，成都市龙泉经开区逐渐北拓，建设以成都经开区为引擎，龙泉驿区、新都区、青白江区、连片发展的产业功能区。?FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人现阶段龙泉以汽车、机械重工产业带动区域经区域认知济，区域经济发展势头迅猛，区域整体经济水平大幅提升。汽车产业：龙泉驿区作为四川汽车产业的聚集地，目前区域已聚集了一汽大众、一汽丰田、吉利高原等汽车整车项目，此外，武汉一汽大众规划选址临近本案；机械产业：富士康、神钢集团、卡特彼勒、德国海瑞克等工程机械重大整机项目也纷纷入驻FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人在区域汽车产业强势支撑下，极大化助推区域区域认知整体经济和房地产市场快速发展，将带来数量庞大稳定居住人口，将成为区域未来商业消费客群的主力来源。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人龙泉洛带镇是距离成都市区最近的休闲古镇，区域认知拥有区位优势。街子古镇洛带古镇安仁古镇黄龙溪古镇FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人洛带古镇与三条主干道连接，同时规划中的地区域认知铁4号线将贯通至西河镇（与本案约2公里），进一步增强区域的城市便捷性和客流承载力。城南高速地铁四号线成洛大道三环路洛带洛带绕城高速古镇古镇成环路成渝高速FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人区域拥有丰富的人文旅游资源，但自然资源优区域认知势不明显，对游客的吸附力不强。洛带老街金龙长城燃灯寺玉带湖FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人区域小结FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人我们发现——洛带古镇，随着城市的发展扩张，洛带古镇将成为一个城市特色商业区；洛带古镇，将离我们远去。那么，本项目自身素自身素质质如何如何？？FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人地块东朝龙泉山，临成环路，与洛带核心古街项目认知仅一街之隔，但被公园阻隔，尚未形成旅游区。地理营销区位地块处于洛保障带古镇区域内，但位于边缘地带，整体区域尚未成熟。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人东侧部分临路，南北均被商住楼包围；西临项目认知燃灯寺和规划路，交通优势不明显。地块四至优势西临燃灯寺，东临道路；弱势交通优势不明显，略显孤立。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人60.8亩纯商业，容积率按1.4左右，政府要项目认知求配建1万平米酒店（作为酒店配套化解）。?地块指标净用地面积：49467.59(㎡)，约60.8亩土地用途分类：商业土地用途：商业服务业设施用地使用年限：商业40年容积率：1.0-3.0规划总建面：69694.07（㎡）地上计入容积建面：44644.52（㎡）商业用房建面：30923.48（㎡）配套设施建面：280（㎡）物管用房建面：280（㎡）其他用房建面（酒店）：13441.04（㎡）地下建面及层数：25049.55（㎡）（1F）地下机动车库面积：14183.29（㎡）建筑密度：41.99%绿地率：15.09%经济指标中小规模，项目在规模和容积率上不占据优势。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人项目以多入口开放式设计，有利于客群的大项目认知量导入，传统中式合院布局。项目现行规划有：入口独栋商业、酒店、临街商业入口、院落商业，以旅游步行为主的古镇商业街入口整体规划整体规划和建筑风格较为中规中矩，无突出亮点及特色。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人发挥优势，规避威胁，精准定位，做细分市项目认知场的创新者。。SW?企业自身商业资源优势突出；?地块规模小，品牌塑造难度大?项目体量较小，可控性强，运作风；险小。?项目规划亮点较少，可发挥空间有限。SWOTAnalysis?在区域发展北移规划下，人口数量导?区域内项目之间直接竞争威胁大。入迅速增多，需求基数势必大涨；?政策调控对投资性需求的打压影响?区域内商业基础已基本建立，本案具。备较大的后发优势。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人项目小结FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人洛带以古镇为核心驱动力，目前商业主要分三市场认知类：场镇商业、古镇老街商业、新兴商业街。场镇商业—洛带基础商业配套基础商业配套，档次低端，仅能满足生活基本需求古街商业-洛带古镇核心商业街洛带古镇的核心商业街，承接观光、休闲等需求，以小型零售为主新兴商业街—新兴文化商业街艺术产业、文化产业衍生的主题商业街，承接老街升级需求，以艺库、博客小洛带商业镇为主导洛带以古镇商业为主，城市型商业匮乏。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人古镇商业主要以地方特产等零售为主，档次项目认知偏低，业态较为单一，同质化严重。本案洛带古街业态单一原有的古镇业态，同质化严重，已无法满足游客消费需求。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人古街商业整体运营情况较好，人均消费较低项目认知，休闲娱乐等商业较弱，难以使消费客群滞留。业态业种面积比例运营娱乐射击、投球、古装照相等30-40㎡10%?节假日高人流量；?商业运营情况较好，但不同的位手工品、特产、小饰品、零售20-40㎡60%置，运营状况有一定差异；服装等?业态同质单一，层级相对较低；?古街主要为观光，休闲娱乐相对餐饮地方特色小吃、茶楼等20-30㎡30%较弱；?普遍人均消费低下；商业运营典型的传统古镇一日游，无法提升较高的经济价值。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人区域目前新型文化商业街以中国艺库和博客小市场认知镇为代表，他们将文化、艺术、建筑、商业融合；无论从建筑特色，还是商业业态，档次都有较大程度的提高。本案中国艺库洛带古项目与古镇有6大接口，能较好的吸纳老街街的商气及人气。博客小镇博客小镇?文化+建筑项目整体以建筑为主题，缺乏明确商业指向性，招商商家以特色零售为主，缺乏人气聚集力和商业衍生力，项目目前已呈现的商业运营情况欠佳FOR。YOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人集博物馆聚落、文化商业街、艺术工作室、典型项目企业会馆群、五星级酒店为一体。项目名称博客小镇项目位置洛带古镇江西会馆旁开发商成都地润置业有限公司规划1200亩占地面积（首期建设用地555亩）建筑面积1期0.88万方主力产品200-400㎡院落商业北京东方华太建筑设计建筑设计有限公司以2-3层为主层数博客小镇（层高不低于3.6米）艺术收藏、客家馆院、娱乐美食共享的商旅博览城。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人以客家文化为灵魂，建筑以闽南风格为主，客家典型项目土楼，书院等特色建筑将成为新的旅游亮点。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人首期商业更多是形象标签型，对销售物业促进典型项目作用有限，仍以传统的零售商业为主，业态规划上未有较大的创新和突破。?博客楼商业集群区（除土楼以外）业态目前开业的商铺以工艺品、民族服饰及配饰销售等特色零售为主?【规模】0.88万方?【产品】以临内街商铺为主，面积范围较广，但集中在30-100㎡?【模式】全部招商，以非遗文化、旅游购物、品牌餐饮为主?【租金】主要集中在60-80元/月*平方米?【现状】博客楼周围商业已部分开业，以工艺品、民族服饰及配饰销售为主，土楼内部必须为非物质经营模式文化遗产才能入住，基本已填充完毕定向主题招商目的性较强，以的租金为核心招商优势，常规销售为主。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人产品以200-400㎡院落式商铺为主，采用直接典型项目销售模式。供应面积销售面积剩余面积面积去化面积段供应套数销售套数剩余套数(㎡)(㎡)(㎡)率（%）50以下471379369141146666%50-70126757388528757%70-9014108710771431671%90-110109893307768131%110-13089775614336363%130-15045690045690%150-170711154630348557%170-200611282384474534%200-2502759742249205105482%250-3002671592054906166977%300-4004616387281002018636761%400-500104464521775228749%500以上1110371316028876815%合计2285227514528216832405954%?博客楼商业集群区（除土楼以外）业态目前开业的商铺以工艺品、民族服饰及配饰销售等特色零售为主?【规模】0.88万方?【产品】以临内街商铺为主，面积范围较广，但集中在30-100㎡