财信·圣堤亚纳营销方案财信项目组目录Part.12013年市场回顾Part.22013年营销回顾Part.32014年整体营销策略Part.42014年营销策略执行Part.12013年市场回顾——全国楼市量价齐升，土地市场从销两旺Chapter.1政策盘点Chapter.2市场特征Chapter.3市场小结Chapter.1政策盘点政策盘点上半年：“国五条”调控全面遇冷，全国楼市量价齐升调控难度明显加大；2月“国五条”出台：2月20日，国务常务会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施，郑州市政府4月1日凌晨发布了该市“国五条”细则，细则中未提及“20％个税”“二套房利率”以及“限购是否扩大”等市民关心的焦点问题，政策温和，与中央要求明显存在差距，缺乏实际操作性。6月银行“钱荒”：受货币市场“钱荒”影响，6月24日沪指失守2000点，A股市场银行股遭遇恐慌性抛售，地产股亦受重挫暴跌超7%。一线城市部分银行暂停放贷，郑州市虽无银行明确表示停放住房贷款，但包括光大、中信在内的几家银行明确表示目前住房贷款审批难度加大、周期加长。而工行、招行等二手房贷停止。结论：政策对房产市场的影响将非常有限，整体市场依然在稳健上行。下半年：新一届领导班子执政理念转变，以地方政府为主的局部性调整将继续实行7月召开的政治局会议中提出："促进房地产市场平稳健康发展＂全篇仅有这13个字涉及房地产行业，对比2012年重点关注房价调控的主论调，新一届政府很可能将不会再对地产出台更多调控措施，对地产行业是个利好；8月由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。9月“郑九条”出台：郑州推出堪比北京的“最严”限价令，商品房项目预售价格需环比“零增长”，否则暂不发预售许可证。11月十八届三中全会纲领“383方案”的提出，我国房地产市场发展模式将由以政府为主导转化为政府与市场互补共存。同时考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整将继续实行，中高端项目或将遇到政策压制。政策小结?当前市场调控已经达到底部区域，未来很难有更严厉的调控政策出台。?下半年各地限购政策的出台压制购房需求，未来一段时间内刚性需求的膨胀必将导致后市成交量的急速放量。?十八届三中全会以后，尽管观望依然存在，但客户信息有所好转。在政府住房保障逐步到位的前提下，市场在资源配置中所起作用将逐渐增大，房地产市场趋于更规范、理性的方向发展。Chapter.2市场特征土地市场2010上半年-2013年11月郑州市土地供应与成交情况（居住、商业及工业用地）1212单位单：位宗10：10亩8866442200上半年，郑州市土地市场躁动异常，供应量与成交量较之2011年、2012年同期均有较大涨幅，受大牌房企的进驻、“增加供应，稳定预期”政策的影响、上半年房价的快速上涨等多种因素使得开发企业拿地热情空前高涨。下半年，在地方政府政策调控下及十八大三中全会的影响下，开发商拿地积极性有所下降，储地趋缓，拿地理性。土地市场图：2009年-2013上半年郑州市各物业类型土地成交价格40040%单36%335位35030%：30020%万247元25022210%/2000%亩150-10%-16%100-20%50-28%-30%0-40%总体单价商品住房用地单价商办用地单价20092010201120122013上同比郑东新区稳居单价之王，各区域单价涨多跌少，涨幅最高达61%；龙子湖湖心岛地块助力商办用地单价上涨明显，住宅用地单价同比下跌较多。注：以上数据均只含商品住宅及商业（办公）用地；惠济区上半年仅成交2宗保障房用地。全市住宅市场图：2013年1-11月郑州市商品住宅供需价格分析单1210000位9500：9000万108500㎡8000750070008650060005500650004500400043500300025002000215001000500002013年上半年郑州商品住宅价格保持平稳，下半年受房地产调控政策影响价格有所下降，受外来强企项目的入市，供需量在11月份大幅攀升，目前区域内商品住宅成交均价7295元/㎡。（数据来源：郑州市房管局）郑东住宅市场图：2013年1-11月郑东商品住宅市场供需价格分析单单位：元位：1212万㎡101088664422002013年1-4月间，在国五条细节颁布当月，东区房地产价格快速攀升，4-7月价格保持平稳，因受房地产调控政策影响，郑东商品住宅成交价格持续跌落，目前区域内商品住宅成交均价达6994元/㎡。（数据来源：郑州市房管局）区域竞品市场以商都路为中轴线半径5公里内的区域住宅市场内的在售项目8个，2013年新上市项目1个。按产品、均价、总价、客群及推售节点为主要考量对象选取本案竞品，主要竞品以海马公园、万科美景龙堂、鑫苑鑫城、东方鼎盛时代为主。晖达新天地永威翡翠城东方鼎盛时代中力七里湾财信圣堤亚纳海马公园润城鑫苑鑫城万科美景龙堂2014新增竞品标记：在售主要竞品标记：在售次要竞品标记：项目概况统计截止2013年底，区域内竞品住宅项目库存量达104.2万㎡2014年预计竞品上市量66.2万㎡，主要竞品上市量约64.2万㎡。库存建筑面积2014年预计上市量序号项目名称项目地址开发商（万㎡）（万㎡）1海马公园郑东新区东风东路与商都路交汇处东北海马（郑州）房地产开发有限公司12.912.92万科美景龙堂中州大道航海路交汇处东1000米郑州美景置业有限公司12.412.4主3鑫苑鑫城郑东新区永平路南、康平路东河南鑫苑置业有限公司20.920.9要4东方鼎盛时代郑东新区金水东路与农业东路南600米东方鼎盛地产发展有限公司85竞5润城郑东新区中州大道与货站街交汇处东南郑州新顺意置业有限公司406品6晖达新天地郑东新区金水大道与中兴路交汇处郑州晖达实业集团有限公司1077永威翡翠城商鼎路与中州大道交叉口向东100米郑州市永威置业有限公司?0.90.9次8中力七里湾郑东新区商都路交叉口东南角麦德龙南河南中力房地产发展有限公司1.11.1要总计————106.263.3竞品项目概况统计项目类型总量/当推/总余主力户型成交均价近两月销量销售动态营销总策略名称9月21日开盘推出1#、7#号楼387套，去化76-88㎡两室375套；10月20日开盘推出3#、4#楼421套两室9500元/㎡鑫苑鑫城2082/1195/887603套房源，去化273套。11月推出16#楼，去化以价换量的销售策略89-130㎡三室三室10000-11000元/㎡140㎡四室117套，12月推出11#楼70套房源，去化65价格突套。围型88㎡两室2013年11月3日推出二批房源，以两房为主两室8800元/㎡润城2998/1438/1560135套，共计648套，目前销售135套，两房均价以价换量的销售策略三房价格未定89-130㎡三室8800元/㎡首开首爆开盘成功;10月19日开盘当天成交利用万科品牌扩大项目影响力万科美景129㎡三室小三房11700元/㎡541套，截止至10月30日，共计成交558套980/858/122803，同时推出市场最热销的刚需龙堂140-190㎡四室标三房12500元/㎡，去化率达99.5%。12月14推推出297套房房源以低价抢占市场源，当天成交220套。高表价高优惠，目前无其它销永威翡13#5月开盘，余货以110-185大户型为主，82640/98/53254㎡大复式20000元/㎡9套售政策，重点转移到永威五月翠城月推整栋复式楼花城高价85-90㎡两房两房11500元/㎡，10月12日推出1-4号楼，目前仅剩190平米以品质感打造持续销售力海马公园1724/672/1097130-167㎡三室三房13700元/㎡581套房源，均价14900元/平米高开高走189-192㎡三室四房14900元/㎡84-86㎡两房财信圣堤两房10800-11500元/㎡9月7日推出12-13#楼，价格稳步提升，以品质感打造本案3385/204/283105小三房44套亚纳三房12500-14500元/㎡目前剩余房源以三房为主。持续销售力130-140㎡三室区域项目综述海马公园★★★★★万科美景龙堂★★★★★财东方鼎盛时代★★★★信圣?东方鼎盛时代VS?海马公园堤鑫苑鑫城★★★?万科美景龙堂亚?鑫苑鑫城纳?东方鼎盛时代?海马公园?万科美景龙堂润城★★?鑫苑鑫城?东方鼎盛时代地段类似?海马公园?万科美景龙堂中力七里湾★?鑫苑鑫城竞品—鑫苑鑫城项目位置：郑东新区东风东路与安平路交叉口东南方向鑫建筑类型：高层鑫苑新城苑世纪物业类别：高层住宅、商铺东苑城户型面积：二房77-88平米、三房88-138平米纪鑫城世楼盘特色：品牌地产,低密居所，教育配套东价格说明：两房9500元/㎡，三房9800元/㎡，小三房10000元/㎡。阶段推售产品：9月21日开盘推出1#、7#号楼，共计387套，去化375套；两房76-89㎡，三房89㎡，四房142㎡，10月20日开盘推出3#、4#楼，共计421套房源，去化273套。11月推出16#楼，去化117套，12月推出11#楼70套房源，去化65套。阶段营销策略：项目在8月份开始推广入市，在中秋节举办“我是歌手-群星演唱会”，随即一批开盘，二批联合搜房电商主打刚需置业，项目自入市以来，线上推广力度持续未减，线下CALL客、拓客/派单持续不断。阶段价格策略：使用搜房电商，交6千元享开盘优惠3万元，开盘当天优惠