碧水天源Ⅳ定位及营销报告目录定位&营销报告融合与市场篇消费者篇项目篇策略篇突破篇第一部分市场篇市场篇东莞松山湖大朗与深圳市场片区松山湖市场东莞别墅分布——四大中心东城传统松山湖豪宅片区别墅群愉景花园锦绣山河松山湖1号碧水天源南城热点豪宅片区环横岗水库别墅群森林湖国际公馆湖景壹号海逸豪庭东城、南城、松山湖同为主城区豪宅聚集地，环横岗水库片区为镇区豪宅的代表。豪宅在东城项目占地建面总户数剩余物业独栋均价总价面积主力客户卖点名称（㎡）（㎡）（独栋）(独栋)类型（元/㎡）(万元)（㎡）独立愉景720-本地私营业主400-黄旗山＋城2725522754422602别墅18000-22000花园2200政府公务员高层1000区洋房目标客户：本地独立1000-300-城市最后的檀宫12500084320250未入市未入市私营企业主、政别墅20001000尊贵府高级公务员独立新世纪本地私营业主黄旗山＋城57000140000————别墅————120-520豪园政府公务员高层区＋品牌洋房峰景独立400-800本地私营业主旗山＋城区无10000-18000500-800高尔夫别墅万政府公务员高层＋高尔夫?传统豪宅片区，卖黄旗山，卖文化?独栋为主，配套成熟，交通便捷，早期本地富裕阶层聚集地?片区价值得到本地客户高度认可，后期供应独家垄断，更为稀缺典型项目分析——檀宫?占地面积：12.5万㎡?建筑面积：8.43万㎡?容积率：0.67?物业类型：纯独立?独立别墅总套数：250?主力面积：300-1000㎡?均价(独立别墅)：未入市?客户：本地私营业主、政府公务员高层檀宫?卖点：黄旗山、东城成熟配套东城最后一块别墅用地，本地客户认同度高豪宅在南城总户数剩余独栋均价总价项目占地建面物业面积（独（独（元/（万主力客户卖点名称（㎡）（㎡）类型（㎡）栋）栋）㎡）元）私营企业主湖景中信一期独立、双拼900-360-658182657920025000政府公务员CLD区域森林湖18栋、联排1315526高层中信品牌独立别墅水濂山水御花苑55790080000045栋015000940.5本地客户627洋房库独立、联排东骏本地人350-286800480000——0、叠加、洋11000300-500CLD区域豪苑500房私营企业主叠加、联排国际私营企业主193-规模大799200————0、台地、洋————公馆207房台商CLD区域?卖区域、地段?联排为主?水景、山景并不缺，但苦于独栋太少典型项目分析——中信·森林湖?建筑面积：657920㎡?容积率：1?绿化率：50%?物业类型：独立+双拼+联排+洋房?货量：独立别墅共38栋,一期独栋别墅（湖居、山居别墅），共18栋，面积360－526㎡?均价(独立别墅)：20000-25000元/㎡?客户：私营企业主、政府公务员?一期06年5月20日开盘，独立别墅售罄湖景＋CLD中央居住区＋中信品牌豪宅在横岗水库占地建筑总户数均价面积项目剩余货量物业总价主力客户面积面积（独立独立别墅独立别墅卖点名称独立别墅类型（万元）独立别墅（㎡）（㎡）别墅）（元/㎡）（㎡）湖景壹号350000260000153栋未开盘独立、洋房未定未定未知380-1000横岗水库庄园本地客户丰泰·一期独立、联排99000800000316000720-960私营企业主450-600横岗水库观山花园77栋、洋房政府公务员本地客户加州146268190063二期3945独立、洋房10000310-709私营企业主310-709横岗水库阳光政府公务员海逸独立别墅3300052000220按栋计算1000香港人为主350-820横岗水库豪庭洋房?独栋为主，景观优势明显?本地原著民、私营业主和政府高官是主力，香港客为辅?镇区别墅，价格始终难以拉升。定位是关键，视野决定成败。海逸豪庭?李嘉诚魅力之盘?超过3/4西湖面积湖景资源?高尔夫配套?香港买家超过4成力之盘李嘉诚魅豪宅在松山湖销售均总建面主力面积价项目名称物业类型(万别墅总套数客户构成销售状况（㎡）(元/㎡)㎡)本地客户为独立400以一期独立锦绣山河500-700主，深圳客未开盘未开盘+洋房上132套户为辅一期：140-联排东莞客户为一期售罄松山湖1独立＋联173（联排320（联150009主，深圳客，二期尚号排169套，独排、独；独立为辅未开盘栋6栋）立）25000?物业类型丰富，大盘?景观优势明显，独立、联排价格均为东莞最高?莞深客户高度认可片区价值，但别墅存量有限，稀缺拉升价格?深圳客户拉升松山湖1号价格，投资是主要目的东莞四大豪宅中心比较比较点松山湖片区东城区南城区横岗水库区域松山湖生态科技园城市中心区CBD、CLD中心区豪宅聚集区域区位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆现代国际文化粤文化+外来文化粤文化+外来文化粤文化+外来文化人文☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆无污染区域人口聚集，污染严重轻微污染轻微污染环境☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆规划合理，湖景黄旗山景观自然资源相对缺乏横岗水库湖景自然资源☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆国家级生态工业园区东莞本地客户吸附东莞本地和外来客户东莞本地和外来客客户吸引力户☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆政府重点发展区域传统区域热点区域热点区域发展前景☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆松山湖片区具有其他传统豪宅片区所无法比拟的优势，且具有领跑东莞豪宅市场的特质市场篇东莞松山湖大朗与深圳市场片区松山湖市场浩瀚800万平米松山湖相当于1.5个西湖，33个香蜜湖、100个银湖……原生、纯净之地媲美世界顶级湖泊国家二级战略饮用水源地以湖为核，划地为疆，造就华南科技生态城72平方公里的松山湖信息产业基地，围绕松山湖而建，汇聚高新技术产业，研发、教育等知识密集型产业，成为辐射珠三角乃至华南的科技中心，松山湖1号位于城市核心区域，坐拥自然与城市，平和与繁华，更将理想人居展现在世人面前……以人为尊，环境共生人与湖的思考——以湖为核心的生态居住区，凯悦酒店及其他商务配套、市政、教育、生活配套散布其中，高新科技产业园区和大学园区在外围相护，对自然，对人的诸多尊荣……立体交通助推华南科技生态城石大、莞惠、107莞深、常虎高速公路两条轨道交通交汇点火车站码头机场……功能、生活配套文化营演艺中心展示中心餐饮娱乐中心滨湖生态公园中心区公园集全功能和现代感于一身松山湖：景观与产业的完美结合松山湖，大朗、寮步、大岭山的优质组合五大主城区之一，政府倾力打造！世界级的景观！中国·松山湖中国最具潜力的高新技术开发区！世界的松山湖！松山湖地产长城?锦绣山河，5000亩土地，迟迟未动项目?松山湖1号，首个面市项目，掀起投资狂潮，突破东莞别墅价格天花松山湖?长城项目，小高层豪宅，10月入市寄莲公寓1号?寄莲公寓，松山湖配套产业锦绣?政府曾允诺，未来不会再有其他发展商山河进驻，松山湖因稀缺而珍贵。　万科松山湖一号锦绣山河长城世家寄莲公寓占地94006.857.9（万㎡）建面9.31一期1810.9612.5总套数173一期132750（一期256套）约200套松容积率1.031.2/0.71.61.58产品组合联排加少量独栋独立、洋房11-12层大户洋房一期：公寓山本地客户为主，深圳客户本地客户为主，深深圳客户为主，东莞城区客户定位投资客为辅圳客户为辅客户客户为辅湖主力户型独立、联排独立、洋房3房、4房单身公寓主力面积联排：140-220、独立500-700130-16035-50各（㎡）独立：320建筑风格西班牙风格美洲风格现代简约现代简约楼园林风格——澳洲风情园林—销售状况开盘当天售171套未开盘未开盘未开盘盘1□锦绣山河体量巨大，影经济型别墅、结构合响理深、远；松山湖二合一产品、奢侈号突破东莞价格天花板，市酒店式场关公寓注入户花园、内部庭院、宽程度高。二者成产品特点赠送地为下室及前后花松山湖片园、区的话空间事者。、挑高客厅、设计，精装景阳台的设计概独立别墅带电梯超大私家花园发售□从卖点开发状态来松山湖景观资看，预计源所有、项目均在年松山湖景观资内源推出、，其中稀缺：松山湖锦绣绝版山河、松山湖洋房；松山湖1配号套万科品牌光大品牌景观：松山湖湖景产业况集中在8-10月份推出。推出时间2007年10月2007年8月2007年10月2007.9工程进度主体封顶独立主体完工±0已出精装现楼价格预测二期独立预计在30000以一期独立30000以上10000以上－（元/㎡）上松山湖前景?亚洲硅谷，世界500强聚集地?政府着力打造主城区之一，影响力辐射周边乃至深圳?稀缺资源，别墅价格引领东莞市场市场篇东莞松山湖大朗与深圳市场片区松山湖市场站在世界看大朗中国·大朗大朗：世界毛纺织贸易集散中心站在中国看大朗?大朗镇位于广东省东莞市中南部，北至广州市区70公里，南至深圳市区46公里?总面积144平方公里，是东莞市面积最大的镇区之一。?大朗镇下辖27个村(居)委会，户籍人口6万，外来人员60万。?中国毛织重镇。毛纺业成为大朗支柱产业，1/3以上的从业人员为毛纺行业。站在东莞看大朗?三位一体，从地脉关系看，大朗已经成为主城区不可割离的城区一部分；?国家级信息产业园：松山湖信息产业园的打造，将成为东莞产业升级和居住升级的引擎。大朗?未来松山湖的发展将不再仅仅同沙水库是松山湖的事，而是泛松山湖片区的事，大朗是泛松山湖片区的核心区域。松山湖经济持续发展，居民收入稳步增长大朗镇2001-2005年主要经济指标200220032004指标2001年2005年年年年　国内生产总值（万元）166011202658246890574604707369　全社会固定资产投资总