代理事业部·专题研究淡市下各淡市下各层级层级物物业业营销营销策略探策略探讨讨策略资源中心东莞世·数据联研发　　部刘明英15／8／20本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。主要内容1珠三角房地产市场粗览2东莞房地产市场概貌3东莞各层级物业销售状况及发展商对策4东莞各层级物业有效营销策略探讨5淡市下代理商与发展商的心态调整和规定动作6淡市下对其他合作伙伴的要求本报告是严格保密的。2§§11　　珠三角房地珠三角房地产产市市场场粗粗览览本报告是严格保密的。珠三角市珠三角市场总场总体特征体特征?珠三角房地产市场和全国房地产市场一样，同比表同比表现为现为“量跌价升”“量跌价升”，环比表现为“量跌价升”“量跌价升”。。?其中，成交量方面：深深圳圳、广州、、广州、东东莞莞下滑最多。佛山居次。成交均价方面：深深圳圳、、东东莞莞调整幅度最大，广州居次。?各各个个城市城市0808年上半年表年上半年表现现出不同出不同趋势趋势：东莞市场08年供应量大，销售压力较重。佛山市场五月回暖，客户信心有所回升。珠海市场上市开发商普遍降价，本土公司按兵不动，下半年将进入普遍降价期。惠州市场成交大量萎缩，投资需求退市，刚性需求显现。?08年珠三角各城市房地产市场均以消化存量消化存量为主。本报告是严格保密的。深深圳圳市市场综场综述述深深圳圳?一级市场：08年上半年土地市场成交“火爆”，成交84.22万平米，为近三年最高，环比上升124.8%，同比上升12.8倍；平均楼面地价为2878元/平米，为近三年最低，环环比下降比下降11.5%11.5%，同比也下降，同比也下降52.9%52.9%。。?二级市场：08年上半年一手房市场整体表现为“供销两淡”、“价高量少”，供应量为294.56万平米，环比下降25.8%，同比却上升12.7%；成交面积155.46万平米，环比上升2.8%，同比却下降56.8%；成交均价为12801.2，环环比下降比下降16.7%16.7%，同比上升7.7%。?三级市场：08年上半年二手房市场整体表现为“价高量少”，成交205.67万平米，环比下降41.2%，同比也下降58.5%；成交均价为12643.9，环环比下降比下降8.8%8.8%，同比上升9.3%。?总体来说：由于受国家宏观调控的影响，深圳房地产市场成交平淡，成交量与07年同期相比都有大幅下降，而成交均价与去年同期相比却有小幅上升；同时市场上消费者观望气氛愈加浓厚，预计这种局面还将持续一段时间。本报告是严格保密的。5深深圳圳成交量和成交均价成交量和成交均价对对此此深深圳圳深圳07.1-08.6一手商品房成交走势成交面积成交均价万平米元/平米08年上半年，一手10020000房市场同比表现为“量跌价升”，而环8016000比表现为“量升价跌”，成交155.4660成交量：与07年同期相12000万平方米，同比下比下降56.8%成交均价：与07年同期降56.8%，环环比上比上相比上升7.7%408000升升2.82.8%%；成交均价为12801元/平方米，同比上升2040007.7%，环环比下降比下降16.7%16.7%。。0007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6本报告是严格保密的。6深深圳圳二、三二、三级级市市场场比比对对深深圳圳深圳2000年至2007年一手房与二手房成交情况比对一手房二手房一手房与二手房成交之比万平米一手房二手房10003.5?3从深圳历年的一、二手房比800较情况来看，一、二手房成交比2.56002例呈直线下降趋势，说明二手房1.5成交越来越活跃；同时06、074001200年二手房成交大于一手房成交。0.5002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年深圳08年上半年各区一手房与二手房成交情况比对一手房二手房万平米2500.75：?深圳08年上半年房地产市场2001关外：一手房成交量大于二手房成交量关内：二手房成交量大于一手房成交量一手房成交量小于二手房成交量150，说明二手房需求比较大；其中100关外以一手房为主，而关内则以1.9：11.4：10.2：1二手房为主。500.1：10.4：11.4：10全市宝安龙岗福田罗湖南山盐田数据来源：世联数据平台和深圳国土资源与房产管理局网本报告是严格保密的。7广州广州广州量跌价微升广州量跌价微升广州07.1-08.6一手商品住宅成交走势成交面积成交均价万平米元/平米广州：08年上半12012000年一手商品住宅市场表现为“量跌价升”，成交241.78909000万平方米，同比下成交量：与07年同期相比降57.4%，环环比下比下下降57.4%606000降降52.8%52.8%；成交均成交均价：与07年同期相比上升23.7%价9925元/平方米，同比上升30300023.7%，环环比上升比上升4.5%4.5%。。0007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6本报告是严格保密的。8佛山佛山佛山量升价平佛山量升价平佛山07.1-08.6一手商品住宅成交走势佛山：08年上成交面积成交均价万平米元/平米半年一手商品2508000住宅市场表现为“量跌价升”200，其中成交面6000积为229.95万150平方米，同比成交量：与07年同期相比下降4000下降39.1%，39.1%100成交均价：与07年同期相比上环环比下降比下降升34.9%41%41%；成交均200050价5675.6元/平米，同比上00升34.9%，环环07.1-307.4-607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6比上升比上升1.8%1.8%。。?1-6月的批准销售面积大于销售面积.整体市场供大于求。?1-3月份，洋房开盘销售率多在30%左右，情况不容乐观；五、六月份开盘的几个楼盘火爆的客流量和成交量传达出积极的信号：刚性需求者结束观望；客户访谈结果也表明，买家市场信心高于房地产从业者。?佛山别墅大盘的价格受政策的影响不大，但销量却受整体市场影响，销售速度放缓。?07年末之前房地产开发企业是“储地为王”，土地多者在实力排行榜上靠前，08年排行规则则“资金为王”。本报告是严格保密的。9东东莞莞东东莞价量莞价量齐齐跌跌东莞：08年上东莞07.1-08.6一手商品住宅成交走势半年一手商品成交面积成交均价万平米元/平米住宅市场同比808000表现为“量跌价升”，而环比表现为“量价齐606000跌”，其中成交成交量：与07年同期相比下降49.5%面积为154.550740成交均价：与年同期相比4000万平方米，同24.7%上升比下降49.5%，环环比比202000下降下降50.9%50.9%；成交均价为5848.5元/平0007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6方米，同比上升24.7%，环环比下降比下降4.9%4.9%。。?随着房贷、东莞取消购房入户、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，导致一手楼盘屡次掀起打折狂潮，东莞二手楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交易在观望中逐渐走低。?08年预计下半年市场可供销售面积接近700万平方米，超过东莞市07年全年商品房销售面积总和，后市楼市消化压力巨大。本报告是严格保密的。10珠海珠海珠海量跌价微升珠海量跌价微升珠海：08年上珠海07.1-08.6一手房成交走势半年一手房市万平米成交面积成交均价元/平米6010000场同比表现为“量跌价升”，508000环比表现为“量跌价升”，其中40成交量：与07年同期相比下降9.89%6000成交面积为成交均价：与07年同期相比30上升24.92%99.34万平米4000，同比下降209.89%，环环比比102000下降下降53.08%53.08%；成交均价为007015.3元/平07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.6米，同比上升24.92%，环环比比?900万的施工量，下半年珠海楼市审慎乐观，迫于资金压力，开发商将进入降价销售期。上升上升3.2%3.2%。。?5月份是办理购房入户最后一个月，导致5月份成交面积及成交金额创新高。?畅销户型以110－130平方米的三房为主；?不同开发商应对市场策略各有不同，上市公司因受到资金压力影响，三月份开始，部分项目进入降价期，降价幅度从300－1200元/平方米不等，也有项目采用送装修形式促销，但珠海本土开发商则多无动于衷；?面对开发商的促销，消费者依旧采取持币观望态度；本报告是严格保密的。11惠州惠州惠州量跌价平惠州量跌价平惠州：08年上惠州07.1-08.6一手房成交走势半年一手房市成交面积成交均价场同比表现为元/平米万平米“量跌价升”，706000环比也表现为605000“量跌价升”，50其中成交面积成交量：与07年同期相比400040下降25.71%为110.64万平成交均价：与07年同期相3000米，同比下降30比上升18.82%200025.71%，环环比比20下降下降52.77%52.77%；101000成交均价为004332.3元/平07.107.207.307.407.507.607.707.