中国铁建.国际城开盘蓄客方案15／8／201?蓄客背景?推售房源?营销目标?面临课题架构?蓄客方案?推广方案?二批次筹备国八条房产税政策分析加息市场现状房贷?蓄客背景客群特征限购令发展策略国八条政策分析—国八条出台背景：1、2010年中国经济走出低谷，迈入新的增长周期。展望2011年，GDP仍将保持较高增速，控制通涨和资产泡沫已经成为2011年经济政策优先关注的两大课题；2、2010年全年房地产市场在调控政策的打压下成交依然火爆，商品房销售量价齐升，表现出继续上冲的强烈趋势，房市全面泡沫化的风险进一步显现；3、2010年房地产市场表现表明，房地产相关制度存在显著缺陷，仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能根本解决问题，制度变革已经迫在眉睫；4、2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好，才能更好地推动经济结构的调整，而房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵；5、住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。政策分析—国八条政策概述：“国八条”是我国近几年针对房地产市场最严厉的一次调控政策，从政府监管、房源供应、税收征管、信贷政策、用地供应、住房需求、问责机制、舆论引导等八个方面进行组合调控，并且较以往调控政策态度更为坚决强硬，手段更为灵活多样。调控方向：保供应→（加大保障性房源供应及调整供应结构）抑需求→（行政政策——限购、金融政策——贷款、利息）考政府→（将调控效果纳入业绩范围，形成问责机制）政策分析—国八条第一条之：要求地方政府“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。政府在一定程度上，且在宏观层面上掌控房地产市场定价权。影响价格策略及定价依据与定价方法开发商开发商价格目标与预期利润购房者未来价格走势相对明确避免非理性的盲目观望政策分析—国八条第三条之：“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。以税收政策抑制投资性需求影响抑制普通住宅投资行为高层产品洋房产品压制改善型产品的需求政策分析—国八条第四条之：“二套房贷“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。以信贷政策抑制改善性需求影响洋房产品打压改善型产品的需求政策分析—国八条第六条之：“对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房”；“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。直接以行政手段将二套以上购房者和非本地多套购房者驱离市场影响将客群分布压缩在单一小区域客群范围客群结构强行将多元化客群变为本地客群政策分析—国八条小结：国八条政策对本项目的影响是全方位与多方面的，可谓影响甚大。影响目标价格目标与利润目标将客群分布压缩在单一小区域客群强行将多元化客群变为本地客群抑制普通住宅投资行为（高层）需求压制改善型产品的需求（低层）营销价格策略及定价依据与定价方法推广策略及推广重心房产税政策分析—房产税内容：两版房产税方上海重庆点评案差异上海全市行政区域，作为重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布适用范围及确参照的“新房成交均价”指均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相定均价上海市上一年度新建商品面积成交均价的算术平均。加再除以二，上海直接取上一年的均价。住宅成交均价。存量房征收与一律不征。存量独栋商品住宅要征收。?否本市家庭：新购的第二套本市家庭：独栋商品住宅（无论存量还是增及以上住房（包括新房和“新购普通房”量）；新购的高档住房（指价格比主城新房二手房）非本市家庭：新两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。是否在列成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍购住房（不论是否第一套、无企业、无工作）的第二套住房。）。在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住方米（含）的，免征房产税；免税面积（起按“人均面积”算，人均60房扣除免税面积。分每户100平方米和180在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180征点）平方米（含）为起征点。平方米两种起征点。平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。无论上海、重庆，税率都较温和，也都体现了适用税率分两档：0.4%和0.6%。分三档：0.5%、1%和1.2%。差别税率。试点的意义更大。应纳税额=新购住房应税应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易税款计算面积×新购住房单价×扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价单价×对应税率。相应税率×70%。是打7折后再计税。政策分析—房产税分析：1、两地房产税试点方案相对稳健，比业内和公众预期更温和，因此没有对市场预期产生重大冲击；2、在严厉限购政策已经落地的情况下，房地产税试点作为市场调控手段的效用有限，短期内，无论对市场供求和房价走势都不会有明显而直接的影响；3、长期看，作为制度变革的一项重大举措，将逐步改变市场规则，影响消费观念，使市场运行发生系统性变化；4、房产税从试点到全面铺开预计将有一个较长的周期，在逐步推进的过程中，因预期变化，市场可能会出现局部性和阶段性的变化，抑制和刺激的局部效应不可避免；政策分析—房产税小结：1、房产税试点的启动宣告：房地产政策正式从主要围绕房价目标的市场供求调节迈向房价控制和制度变革并举的新阶段；2、房产税推出与其说是为了调控房价，不如说是借势房价高企推动税制改革，但现阶段房产税试点对房市走势影响有限。房产税从试点到不断铺开的过程还将推动市场出现阶段性、结构性的热点机会。房地产系统制度变革的完成需要一个较长的过程，因此，本轮房地产市场的调整和新的稳定秩序的形成将会持续数年的时间。加息政策分析—加息2011年央行首次加息，与上一次加息仅隔45天。央行2月8日决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，调整后的五年及以上期贷款利率达到6.60%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。政策分析—加息小结：对购房者的直接影响　　　　影响“刚需”购房意愿，直接增加了购房成本，降低了购房意愿。房贷政策分析—房贷国有银行工行、交行、建行、农行、中行只针对大成都地区客户贷款，首套基准，二套6成，利率上浮10%。调查对象建行是二支行个贷员工，中行是武侯支行个贷员工，农行是金牛支行个贷员工。成成都都地地区区商业银行华夏、中信、深发、民生、招商只针对大成都地房房贷贷区客户贷款，首套基准，二套6成，利率上浮政策政策10%。调查对象深发是天府支行，民生是高新支行。其它银行邮政、农商郫县支行优质客户可做85折，其它基本按照基准执行，二套6成，利率上浮10%。政策分析—房贷成都地区各大楼盘的房贷政策已开始按国八条相关措施执行序号楼盘名称银行贷款银行1英郡一套房：基准二套房：六成建行，农行2中铁·伊莎贝拉一套房：基准二套房：六成建行，农行3华都·美林湾一套房：基准二套房：六成浦发4绿地·伯仕公馆一套房：基准二套房：六成中信，中行5成都雅居乐花园一套房：基准二套房：六成建行，工行，中行6南湖国际一套房：基准二套房：六成中行，工行，招商7沙河1号一套房：基准二套房：六成建行，农商8保利·金香槟一套房：基准二套房：六成建行，农行，中行9四海逸家一套房：基准二套房：六成建行，农行，重庆，中信10鑫苑名家一套房：基准二套房：六成建行，农行11景茂·城果一套房：基准二套房：六成建行12洛森堡·新殿一套房：基准二套房：六成建行，农行13华侨城·纯水岸一套房：基准二套房：六成建行，农行14万科·金域西岭一套房：基准二套房：六成建行，农行，中行，招商15合能·西贵金沙一套房：基准二套房：六成建行，农行，工行，交行16建发·金沙里一套房：基准二套房：六成建行，农行，中行，中信17比华利国际城一套房：基准二套房：六成农行18复地·雍湖湾一套房：基准二套房：六成工行，华夏，建行，农行19建发·天府鹭洲一套房：基准二套房：六成建行，中行，光大，招商20华润·橡树湾一套房：基准二套房：六成建行，农行，中行，兴业21华润二十四城一套房：基准二套房：六成建行，农行，中行22海洋中心一套房：基准二套房：六成建行23中信·未来城一套房：基准二套房：六成建行，农行24东山国际新城一套房：基准二套房：六成中行，工行小结：成都区域银行的房贷政策已先于限购令出台和执行。各大国有和部分商业银行已严格按照国八条相关措施执行。银行新的限购型房贷政策对以外地客群和本地客群为主导的本案将产生较大的影响。限购令政策分析—限购令成都限购令避重避重就就轻轻缩缩小限小限购购范范围减围减小政策小政策波波及面及面强强调对调对市市场场的管理和的管理和监监督督检查检查成成都都限限购购令限的是主城令限的是主城区区，，放放的是其的是其它区它区，且，且努力努力将调将调控政控政对对房市的影房市的影响响降至降至较较低。低。政策分析—限购令第二条之：“房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格，并按套明码标价、“一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示”。政府以行政手段控制房价上涨周期掌控房价上涨幅度。