目录一、2009年项目销售统计二、1、2期库存情况分析三、3期开盘后库存情况分析四、2010年总体财务指标五、2010年财务指标分解及节点描述六、2010年各节点营销推广思路七、营销部管理制度及岗位职责八、绩效考核方案1银基王朝2010年营销体系计划书一、2009年项目销售统计1、销售总套数：827套(截止至12.29)2009年共销售827套一期二期三期133套276套418套2、销售总金额：81941万2009年销售总金额细分表（共81941万）一期二期三期商业车库16484万29918万27015万8200万324万3、2009年1—12月总回款金额：60821万（其中三期占9458万）4、剩余房源套数及金额：分期剩余套数剩余总金额一期59套8925万二期13套1697万三期1144套85098万合计1216套95720万二、1、2期库存情况分析一期总套数632套，总面积139341㎡剩余总套数59套，剩余总面积12460㎡，剩余房源均价为6846元/㎡,剩余总价为85,297,833元二期总套数730套，总面积116855㎡2银基王朝2010年营销体系计划书剩余总套数13套，剩余总面积2478㎡，剩余房源均价为6852元/㎡,剩余总价为16,978,954元一二期总剩余套数为72套，剩余总面积为14938㎡，总价值102,276,787元。附:一二期库存明细表3银基王朝2010年营销体系计划书一期（库存明细）楼号总数剩余情况东1户西1户东2户西2户合计均价1116套套数2168176383.02108套套数001566878.53116套套数000226766.04112套套数103486925.7568套套数10129227101.86112套套数002247141.1汇总632套412430596846二期（库存明细）楼号总数剩余情况西户西南东南东户合计均价762套套数100237019.9862套套数100126278.5963套套数200136397.71062套套数200027650.01191套套数100016188.012120套套数000117292.01590套套数100017330.0汇总730套8005136852银基一二期销控（截止1229）.xls4银基王朝2010年营销体系计划书5银基王朝2010年营销体系计划书一、二期楼栋分布图6银基王朝2010年营销体系计划书三、3期库存情况分析三期共计1562套房源，2009年12月19日开盘推出1、3、4、6、7、8号楼，共计875套房源，截止12.25已销售410套，销售率约46.9%；保留房源为2、5、9、10号楼，共计687套房源。7银基王朝2010年营销体系计划书银基三期销控（截止1229）.xls三期楼栋分布图8银基王朝2010年营销体系计划书9银基王朝2010年营销体系计划书四、2010年总体财务指标银基王朝2010年销售指标表项目房源类型截止2009年12月22日库存情况2010年计划完成销售库存套数库存面积库存单价库存金额优惠率优惠后金额备注销售金额比例（平米）（万元）一期住宅5912440685285242%8353已扣除李东峰2-15-西4、3-8353100%　　车库3511400004914491411-东1两户，含1号楼17套344070%　　　　　小计1343813267和6号楼1套需作废工抵合同11793的房屋。二期住宅173427703424102%2362已扣除李东剑8-31-东户、2362100%9-31-西户、9-32-东户、　　车库527147378737810-31-西户、10-31-东户，516570%商业1428177477592%744含11号楼顶层复式3套744100%（这3套需恢复原状或改变房管局系统）　　　　　　小计10547104848270　　1-2期合计2006410银基王朝2010年营销体系计划书项目房源类型房源总面截止09年12月22日已库存面积2010年计库存均价优惠2%销售均价2010年计划累计销售积售情况划销售面销售金额预计完成已售面积已售优惠后积比例金额三期住宅156003385692621311743494034737272257064385%　　　　车库664个332150000498050%　　　　北侧商业3729298315000447480%　　　　　　　南侧商业1864三期南侧商业销售不纳入2010年总体考核范围内　　　　　　　小计9734977394　　　　四期住宅246000172200780013431670%　　　　北侧商业11090554515000831750%　　　　　　　南侧商业101180%　　　　　　小计267208177745142633　3-4期合计220027　1-4期总合计240091五、2010年财务指标分解及节点描2010年银基工作计划（修改版）.xls11银基王朝2010年营销体系计划书六、2010年各节点营销推广思路阶段划分时间段（节点）阶段第一阶段1月23日至3月13日三期2批次，蓄客，集中开盘第二阶段4月17日至6月26号四期1批次，认筹，集中开盘第三阶段7月17日至9月4日四期2批房源认筹四期2批房源+三期5号楼景观现房开盘第四阶段10月1日三期车库开盘+三期商业开盘11月20日四期商业销售1．第一阶段(1月23日至3月13日)：2010年1月23日，三期2批开始认筹，3月13日集中开盘。阶段销售目标：3.42亿元月份1月2月3月目标销售额（万）3705225228222目标回款额（万）123028187158住宅981万住宅981万住宅1119万一\二期车库210万车库210万车库210万商铺744万目标销售额分三期住宅1770万住宅1061万住宅26893万解（单位：万元）四期000汇总总销售额3.42亿12银基王朝2010年营销体系计划书阶段划分总思路第一阶段1、老带新（购房连锁奖励计划）2、三期1批排号客户优先认筹3、外销团队客户拓展（附近社区+高档消费场所+高级私立学校门口）4、包装创新，案场内外互动，增加销售现场人气。5.针对全家看房，赠送“全家福”年礼，“全家福”影楼券。6、新春答谢会（口碑传播，客户尊贵感，荣誉感）总思路：在最短的时间内大量积蓄客户。深度挖掘老业主，1月底举行王朝新春答谢会，公布新的购房连锁奖励计划。成立专门外销团队，拓展新的客户渠道。利用新年时间节点，案场氛围包装，内外互动，增加客户到访量。鼓励全家看房，提高到访客户质量。具体活动铺排：1)“调点送大礼”，以传销的模式推出老带新新政策。以三个月为一个老带新成交周期，三月一清零,在成交周期内老带新多套成交，提高奖励幅度。“调点送大礼”的内涵有两个：第一，老带新成交第二套或以上，奖励幅度比第一套更大；第二，老带新成交后的的业主，推荐其他人成交，原老业主也有积分奖励，累计到一定程度就可转换为现金。“跳点送大礼”，用类似传销的奖励方式，刺激老业主根据我们的销售节点推荐新客户,促进成交.2)三期1批排号客户优先认筹。根据三期1批次房源的认筹号，可以在三期2批公开认筹前一个星期，不更名优先排号认筹,加大我们的客户储备.3)成立专门外销团队，拓展新的客户资源。13银基王朝2010年营销体系计划书与居委会联系,周一至周五在高档社区设点或者通过POP进行项目宣传,周六周日通过年末送春联留电的形式扩大我们的市场知名度,提高我们的案场到访量及客户储备基数。4)包装创新，案场内外互动，增加销售现场人气。5)针对全家看房，赠送“全家福”年礼，“全家福”影楼券。6)银基王朝新春答谢会集中对一二三期老业主进行关系维系并推广三期二批次房源,突出景观,区位优势.加大项目客户储备量。提高业主对楼盘有足够的归属感及身份感，提升美誉度。7)在做好三期二批次房源认筹与开盘的工作同时对三期一批次剩余房源进行梳理销控，加大去化力度。推广费用预算：671万元推广预算占该阶段销售总目标的1.96%左右。项目名称合同事项内容1月2月3月营销推广营销推广顾问费用666费用报纸广告301070户外大牌及户外大屏0　0　10公交站牌101012广播广告121212短信广告8615道旗等广告　　20网络广告6620客户活动152030渠道直投12612销售物料制作　　10老带新促销(老客户维系）202020渠道扩展(外销等)10102014银基王朝2010年营销体系计划书KTV网络覆盖101010洗浴中心333电影院101010楼宇电视121212DM杂志专题555媒体及机构合作2210高速公路收费站派单555机动其他推广费用101010186163322合计671万2．第二阶段(4月17日至6月26日)：2010年4月17日，四期1批开始认筹，6月26日集中开盘。阶段销售目标：6.6亿元月份4月5月6月目标销售额（万）6948837650749目标回款额（万）21831631515858住宅2388万住宅2526万住宅2721万一\二期车库1022万车库896万车库882万目标销售三期住宅3539万住宅4954万住宅4264万额分解（单位：万元）四期00住宅42900万汇总销售总额6.6亿元15银基王朝2010年营销体系计划书阶段划分总思路第二阶段四期高调推广，“三期热销”“都心全功能城市豪宅收官之作”用顶层复式炒作“郑州高层楼王”四期“购豪宅送豪车（30万左右）”1.老带新持续进行。2.外销团队客户拓展3.四期产品贵宾专场推介。4.增值排号，排号抽奖，集中选房。5.户外寻宝活动（景观园林区）6.“银基印象”郑州少年书画大