桃花园项目开发思路与定位思考金达利筑地2010-11-18有些别墅，注定要被载入历史，因为有些人赋予了别墅一种超然气度与精神，比如上海的美庐、周公馆、丁香花园、马勒别墅……当然，也包括我们接下来沟通的这一个。1项目分析桃花园地块位置关系图——千岛深处，世外桃源绿城·千岛湖度假公寓杭千高速入口★淳安县县政府珍珠半岛项目旧城中心区新城中心区桃花园绿城·千岛湖玫瑰园桃花园地块周边景观图——半岛台地、望湖岛屿桃花园地块周边配套图——近享高端配套毕华利度假村喜来登及游艇俱乐部桃花园地块产品规划——汉唐风骨、高地联排规划总图立面效果图桃花园项目细项优劣势分析项目特点属性优劣分析地块半岛地形，小而完整封闭、隐谧的私有领地(千岛湖的项目多半如此)在消费者心目中印象佳品牌绿城建设与质量口碑价格必然走高广告预算有限案量极小配套会所的设置条件与必要性显得尴尬近景一般、不够开阔在千岛湖，少了景观，就少了最大一把武器景观高台之上，远山湖景高台上远景相对不错，旁边湖湾可增加亲水活动空间和游艇停靠点配套生活不足生活便利与趣味性不足，但优势在于可以依托度假村或绿城度假公寓配套地段位置较深到达不易，低档别墅干扰；但也容易包装成私密的高端板块东面没有停车位增加规划难度、尊贵感较低(对独栋别墅而言)产品300平方双联别墅双联别墅，缺少私密性，在度假市场抗性较大；汉唐风格，引领度假风潮产品改动难大幅度优化不易，影响营销灵活性桃花园项目总体优劣势分析yes绿城代建+质量地段偏.个案小.配套少.景观一般.营销预算少停车位.卫浴奢侈感.泳池.空间度假感no关键及争议点：300/600方是分是合？定位是别墅or会所？高投入vs高回报？面积在500方以上，面积在500方以上，总价在1500万以下1500万总价在1500千岛会馆万以上2900-4900平米较大面积、适度总价大户型、高总价6000万/套起千岛湖墅800-1200平米顶上4000万元/幢560-1100平米天屿1500万-3500万/套700-900平米1600万-2600万/套机会点?千岛湖·滨江度假酒店1800万左右的面积440-650㎡大户型别墅500㎡800-1200万悠然山翡翠岛300-400平米360-500平米700-1000万元/套600-1800万元/套金基观岛107-153平米200-300万左右面积在500方以下，面积在500方以下，总价在1500万以下总价总价在1500万以上小户型、低总价小面积、高总价市场存在空白和一定机会，分与合的利弊分析?分开合并面积、套数300方为主，18+1套600方为主，8+2+1套总价700-900万1800-2400万（高投入、高回报）（主力）产品特点联排、公用院落空间，干扰多、室内空间一般独门独院、私家泳池、空间奢侈，私密性好使用功能度假别墅私人或企业商务会所产品竞争力弱，缺少聚焦亮点比较强，完全解决使用功能，并能够给客户带来尊崇与面子目标客户个人财富为主，一般度假别墅的普通购买者优质企业或私营企业主，隐秘高端接待频繁企业顶级奢侈品消费，强调资源占有、隐秘、稀缺品牌消费体验，资产处购买动机普通度假别墅购买，追求性价比和完善配套，看重升值置及保值升值问题点总价虽低，但缺少产品竞争力和客户吸引力总价大幅提升，挑战购买力；但依然在会所市场的中高端，不离谱综合评估一般较好，合并明显是利大于弊商务会所可行吗？合并势在必行，但问题随之而来，看上去很美的私人会所或企业会所有真正的市场吗？我们试着从三个角度来解答这一问题：1、商务会所的发展状况分析2、浙江省对商务会所的需求分析3、千岛湖会成为浙江乃至长三角商务会所的选择吗壹商务会所的发展状况什么是商务会所描述性定义：?可被企业或个人独自拥有的?同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间的?用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流的场所市场常见的企业商务会所的五种开发模式功能政府内部、企业与政府之间进行非公开非正政府关系主导型式的交流会议功能主导型较长期封闭会议、企业或政府内外部正式交流活动商务会所开交际功能主导型小型商务会谈、圈内人士交际、私人聚会发模式短期接待主导型短期商业会晤、外地企业人员停留度假居住主导型度假居住、小型会议、私人聚会、奖励居住五种模式的商务会所的主导要素和关注点分析主导要素和关注点（北京为例）?政府关系主导模式的商务会所选择对物业的位置和隐蔽性最为挑剔?会议功能主导模式是市场上最显着的商务会所产品，对周边环境要求较高?交际功能主导模式的商务会所比较强调私属领地或上层氛围的营造?短期接待主导模式比较强调短期高档居住和城市商务沟通环境的统一?度假居住主导模式以居住性和环境品质为关键要点政府关系主导模式的商务会所选择对物业的位置和隐蔽性最为挑剔?产品?紧邻政府权力机关附近部分较封闭的院落?入驻客户?本地政府高层、外来地方政府、外来企业驻京部门?关键要素?政治核心地段附近?不张扬，不易受外界干扰和关注?高档酒店级服务和功能设施?功能组合及配套要求?不需要过多外部配套?内部配备顶级酒店服务设施?特点?受相关政府位置影响极大?对隐蔽私密性要求极高会议功能主导模式是市场上最显着的商务会所产品，对周边环境要求较高?产品?郊区大面积别墅、度假会议中心?入驻客户?政府部门、各行业实力型企业、外资机构?关键要素?安静、远离城市但要有快速交通便捷?具备独占性并反映实力型企业形象?齐全的商务会议功能配套?功能组合及配套要求?较大规模配套及独特自然资源?较高比例居住功能空间?完善的商务会议及通讯设施?特点?同时满足会议场所的封闭安静性和短期通达性?会议召开地点对自然环境有一定要求交际功能主导模式的商务会所比较强调私属领地或上层氛围的营造?产品?私人俱乐部、豪宅顶层、独栋别墅?入驻客户?财富人士、有实力的企业主、行业明星?关键要素?位于标志性高档物业中或市中心黄金地段?便于名流聚集?强烈的私属领地感或浓厚的上层交际氛围?功能组合及配套要求?配套规模不大，完全等同于高档酒店配套设施?配有高等级的物业管理或俱乐部管理?特点?经营居多?私人购买居多短期接待主导模式比较强调短期高档居住和城市商务沟通环境的统一?产品?市中心高档酒店、城市豪宅?入驻客户?外地企业集团及市内中等规模企业?关键要素?城市中心地段?市内外交通便利?对外高档形象?较高私密性?功能组合及配套要求?酒店型配套?特点?短期使用频繁?重视居住空间的舒适度度假居住主导模式以居住性和环境品质为关键要点?产品?郊区别墅区、旅游度假村?入驻客户?大型企业集团、私营企业主?关键要素?交通状况良好?占有特殊自然旅游资源?高档次别墅区或客房配套?极高私密和独占性?功能组合及配套要求?较大规模资源型配套：温泉、旅游地、高尔夫等。?特点?别墅居多?对环境和居住舒适度要求高会所的分类根据经营模式分为根据对外封闭与否根据使用个体不同分为私家会所和公共经营会所封闭会所（只对会员）与开放型会所私人会所与企业会所国内商务会所正如火如荼的膨胀着会所发展需要具备三个重要的先天基础：经济实力、文化基础以及日益提高的私密性要求。北京、上海等国内一线城市由于占据较高的国际影响力与国际商务氛围，企业会所的发展在整体的层次、风格及发展上更为成熟与先进。特别是一些大型的营业性会所，其规模和开发模式都走在全国的前列，成就了一个有一个会所传奇。如北京的长安俱乐部、上海的鸿艺会……中国顶级八大会所分析（私密性）城市会所名成立时间主要会员代表会员位置长安俱乐部1993年商界精英、政界精英李嘉诚、霍英东、杨元庆长安大厦12层北京城俱乐部1993年商界精英、使馆人员李泽楷、许荣茂京城大厦50层京北京美洲俱乐部2002年世界500强企业代表、艺术界、海归人士张朝阳、孙振邀华润大厦顶层中国会1996年国外王室成员、企业家、艺术家陈东升、王雁南西单绒线胡同51号清亲王王府旧址银行家俱乐部2001年金融界人士陆家嘴中银大厦上鸿艺会2002年各国外交官、外籍商务人士孙慧芬、何超琼淮海中路海雍福会2004年各国领事、企业家、金融家、艺术家、影视明星永福路200号英国领事馆旧址证券总会1997年证券、银行、保险等行业老总上海证券交易所杭州及浙江省内商务会所也在全面发展杭州作为浙江省省会城市和旅游文化胜地，所体现的商务交流、旅游观光、休闲度假的综合价值已被众多成功浙商所推崇青睐，特别是会所的社交功能可以帮助企业发挥出巨大的社会效应，并以此带动企业经济效益的增长。自2001年西子会所在北山路新新饭店5楼开张之始，到2002年观复会以艺术品收藏为主题的真正意义的全封闭圈层交流会所的出现，“会所”一词开始广泛的出现在浙江高端社交圈层内，目前仅西湖沿线，就散落着40多家有名的商务会所。而在浙江省其它的二、三级城市，有着更多的企业主，凭借自身的经济实力或以度假别墅、或以企业自有物业开始着他们的会所之旅……会所名发起人位置经营模式持有状态半闲居汪力成(华立集团董事局主席)北山路78号香格里拉饭店圈层商务交流租用观复会孙云(内建筑设计合伙人)等4人河坊街131号圈层私人交流租用江南会马云(阿里巴巴集团主席)等8人三台山路12-26号圈层交流平台租用九里松首席会馆之江饭店灵隐路19号对外经营租用雷迪森国际会所乐毅(浙江国大集团董事长)雷迪森广场酒店25-27楼会员制经营自有物业菩提精舍陈志樟(五洋建设集团董事长)北山路45号对外经营租用赛丽西湖会所夏赛丽(赛丽控股集团董事长)西湖国贸中心圈层商务交流自有物业西湖会楼金炎(杭州大厦董事长)曲院风荷9号圈层交流平台租用西湖一号贺萍湖滨路12号对外经营租用西子会所王水福(西子联合控股集团董事长)北山路新新饭店五楼对外经营租用1917花园酒家楼忠