`青扬六和车位定价方案中国·武汉2008年10月08日page目录contents青扬六和车位定价方案3一、周边市场情况.3二、车库定价原则.4三、地下车位价格的确定.4四、地下车位推向销售节奏安排：..9——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page青扬六和车位定价方案一、周边市场情况青山区域目前在售车位较少，因此主要选取青山区域及徐东区域车位作参考。项目车位数车位情况付款情况租金：地上，120元/月（含物管费），无地美林青城1014　下租金：地下，400元/月（含物管费80元/水岸星城2000　月）售价：8万（无产权，基本无销售）9-12万江南春城1168一次性(有产权，销售率不到10%)租金：地上，120元/月、地下，380元/月，华润凤凰城1051均含物管费。一次性售价：地下13.5万/个（有产权）租金：地下，350元/月（含物管费80元/月）爱家国际华城2250一次性售价：12万（有产权销售率不到10%），8.4万（无产权基本无销售）。都市经典900一期租金：240元/月（不含管理费）　万科朗苑334租金：地上，120元/月（含物管费）　租金：地上无固定，160元/月，地上有固定：盛世徐东118200元/月，地下：350元/月，以上均含物管　费——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page结论：徐东及青山片区在售车位项目较少，售价区间为8-14万之间不等。无产权车位售价区间在8万左右，有产权车位售价区间在10-13万左右。调查楼盘中，出租车位大部分含物业管理费，租赁价区间为：120-400元/月左右。地上车位租金区间为：120-200元/月，地下：350-400元/月，均含物管费。二、车库定价原则市场比较原则根据对武汉市不同楼盘的市场调查情况，武汉市目前住宅小区地下停车位（库）价格在8-15万之间。部分小区的车位设在露天，此类停车位一般只租不卖，租金相对较低，租金价格区间为100-200元/月。较受业主欢迎的是地下停车位，此类无产权车位售价集中在8-9万，有产权车位售价集中在9-15万左右。消费习惯原则根据客户的停车习惯，进行价差的确定。如根据车位面积大小、驾车进出的方便程度、安全性和距离到达地面上、下楼梯的距离远近进行综合评判。三、地下车位价格的确定1、整体均价的确定市场车位的定价原则市场调查比较及权重计算：将市场上同档次的物业车位的平均价格通过一定的权数测算得到如下数值：根据青山和徐东市场楼盘在售车位的情况，本项目车位无产权，因此选择市场上无产权的车位进行比较，只租项目通过租金反算得出售价，选择以下四个楼盘作为参考：项目无产权车位售价与本项目的相似权重权重值爱家国际华城8.40.32.52江南春城80.32.4水岸星城80.21.6盛世徐东90.21.8权重合计8.32权重说明：根据爱家国际华城和江南春城与本项目处于同一片区，有较多的相似点，所以设置为同一权重，水岸星城、盛世徐东属于与本项目相邻区域，同属于本项目的竞争项目，也反映了目前市场的车位销售价格，因此设置为略低于同片区权重的权重值。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page建议本项目地下车位价格区间为：7万-8.5万/个。建议地下车位租金：300-360元/月·个（含管理费80元/月·个）2、青扬六和地下车位细分地下车位由于在车库中，因交通组织情况、面积大小、客户停车习惯和安全性的不同，价值也有所差别，为了更合理的实现地下车位销售，综合考虑以上因素，以不同等级的价位对车位的优劣性加以区别。由于车位在实际销售中，价格区间不宜过大的原则，我们对地下车位价值等级的划分基本采用5000元的价差进行调整，具体实施如下：I类车位区分原则：?标准车位，车位面积：2300～2500*5000CM；?停放车辆时进、出方便，安全性较好；?距离地面交通（距离单元楼梯及车库出入口）较近。Ⅱ类车位区分原则：?标准车位，车位面积：2300～2500*5000CM；?车位进出不太方便；?位于垂直交通辐射区域，转弯半径较小。Ⅲ类车位：?位于垂直交通的交叉口；?停放车辆相对不便；?距离垂直交通位置较远。Ⅳ类车位：?位于垂直交通的交叉口；?停放车辆相当不便；?属微型停车位，车位面积：2200*5000CM?距离垂直交通位置很远。?容易被其它车辆剐伤。车位具体定价情况，见附件一《车位定价分类图示》和《青扬六和地下车库价格表》——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3、地下车位分布情况说明：地下车位总数：262个标准车位：253个难停车位：9个4、地下车位的分类定价：I类车位:8.5万元/个Ⅱ类车位:8万元/个Ⅲ类车位：7.5万元/个Ⅳ类车位：7万元/个车位100%销售总收益为：2049万元。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page`地下车位销售图示说明销控车位地下车位级别细分图Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅳ类Ⅳ类Ⅲ类Ⅳ类Ⅲ类Ⅳ类Ⅳ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅳ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅲ类Ⅲ类Ⅰ类Ⅰ类Ⅱ类Ⅰ类Ⅱ类Ⅰ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅰ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类page`5、地下车位价格表：青扬六和车位价格表车位编售价(万车位售价(万车位编售价(万车位售价(万车位售价(万车位售价(万号元)编号元)号元)编号元)编号元)编号元)A018A318B018B317.5B618B918.5A028A328B028B327.5B628B928A038A338B038B337.5B638B938A048A348B048B347.5B648B948A058A357.5B058B357.5B658B958A068A367.5B068B367.5B668B968A078A377.5B078B377.5B678B978A088A387.5B088B387.5B688B988A098A397.5B098B397.5B698B998A108A407.5B108B407.5B708B1008.5A118A417.5B118B417.5B718B1018.5A128A427.5B128B427.5B728B1028.5A138A437.5B138B437.5B738B1038.5A148A447.5B148B447.5B748B1048A158A457.5B157.5B457.5B758B1058A168A467.5B167.5B467.5B768B1068A178A477.5B177.5B477.5B778B1078A188A487.5B187.5B487.5B788B1088A198A497.5B197.5B497.5B798　　A208A507.5B207.5B507.5B808　　A218A517.5B217.5B517B818　　A228A527.5B227.5B527B828　　A238.5A537.5B237.5B537B838　　A248.5A547.5B247.5B547.5B848　　A258.5　　B257.5B557.5B858.5　　A268.5　　B267.5B567.5B868.5　　A278　　B277.5B577.5B878.5　　A288　　B287.5B587.5B888.5　　A298　　B297.5B598B898.5　　A308　　B307.5B608B908.5　　车位编售价(万车位售价(万车位编售价(万车位售价(万号元)编号元)号元)编号元)C018C268C518C767.5C028C278.5C528C777.5C038C288.5C538C787.5C048C298C548C797.5pageC058C308C558C807.5C068C318C567.5C817.5C078C328C577.5C827.5C088C338C587.5C837.5C098C348C597.5C847.5C108C358C607.5C857C118C368C617.5C867.5C128C378.5C627.5C877.5C138C388.5C637.5C887.5C148C398.5C647.5C897.5C158C408.5C657.5C907C168C418C667.5C917C178C428C677.5C927.5C188C438C687.5C937.5C198C448C697.5C947.5C208C458C707.5C957.5C218C468C717.5C967.5C228C478C727.5C977.5C238C488C737.5C987.5C248C498C747.5C997.5C258C508C757.5C1007.5四、地下车位推向销售节奏安排：1、销售时间的考虑：现阶段处于交房阶段，车位的销售时机考虑是80％以上符合交房条件的客户已经交房；需要车位的划分完成；确定车库的地下租金，让客户测算购买车位的实惠；综合车位划分、住宅销售、验收等