谨呈：广西金峰世纪房地产开发有限公司财富佳苑营销策略案长沙市正邦房地产营销策划有限公司提供非常荣幸与贵司相识，愉快的合作从相互了解开始！希望本次交流，能给您带来收获我们合作的共同目标是什么?(what)基于市场需求达到快速回款实现项目价值最大化如何实现共同目标?(how)代理商代理商必须有准确的市场定位与营销推广计划共共必须有强劲的销售团队赢赢必须有敏锐的市场洞察力必须对营销推广有相当的重视度必须有铁打的工程进度发发展商展商思路提要瞄瞄市市场场秀自己秀自己创创广告广告抓执抓执行行展正邦展正邦开启开启柳城地柳城地产产新新传传奇奇王者财富佳苑风浑范然天成第一篇：瞄市场市场环境分析①2011年广西房地产将呈逐步升温的趋势2011年的广西房地产市场经过年初的亢奋和2月份开始的宏调再到年末银行存款准备金率的首次下调，政策的松动，显示庞大的市场需求即将逾越宏调的制约，乘此态势，2012年的广西房地产将可能升温。?广西住宅消费构成中，自住比例仍然在八成以上，其中本地购房者占90%,外地购房者占10%。另外，尽管政府将加大经济适用房、廉租房等政策性住房的供应，但根据上市周期，2年后才真正投放市场，对2012年楼市的实际影响不大。?②城市中心价值的回归2011年广西楼市在“中心价值”回归理念的影响下，中心城区住宅供应增加较快，且价格上涨明显，在拉动广西房价稳步增长的同时，也给楼盘带来一定销售压力。?③中上户型将渐成主力军之一2011年广西房地产市场的中上户型推出及销售状况，呈现出较好的势头。加上市场需求和政府政策的大力助推，2011年广西楼市的中上户型阵型将逐渐发展为市场主流之一。?④城市发展、利好政策，继续大力提升经济环境城市圈资源的整合日趋成熟和完善，不仅带来巨大的经济效益与突飞猛进的变革，特别是2009年以来带给广西房地产市场庞大的发展空间，这种宏观的规划效应将在很长的一段时间里继续发挥作用。中国经济的持续发展，“南部崛起”之下广西将腾飞，各领域的发展会得到进一步的提升。柳城楼市环境分析　　①区域产品类型不多，以中档品质社区规划为主本区域产品类型不多，各个楼盘规划基本都以混合型社区规划为主，其中产品类型多为多层和小高层。借助于柳城自然景观资源和城市相关配套，来打造中档品质社区。?②片区楼市销售的展望，谨慎性看好从2010年到2011年，在宏观政策调控力度逐渐加强和中心城区价值回归的大背景下，加上片区生活和交通配套迟迟未能到位，使得片区内项目销售抗性逐渐增大，销售速度减慢。但在下半年后期又呈略有回升的迹象。展望2012，该片区经市场大环境及片区配套日益完善的带动，也将以平稳的小幅度增长。?③市政配套、道路交通改造进度快速及商品房开发体量不断加大，大好形势在望政府对城市发展规划为三个阶段，即开发阶段、配套阶段、完全城市化阶段。目前，柳城已处于第一阶段，城市的改造与开发将成为柳城现阶段的重要方向。　　柳城县，前三季度住宅建设用地供地总数翻番：县城多处商品住房项目将陆续投入建设，今年1-3季度，柳城县共举办了8期国有建设用地使用权交易会，成交19宗土地，涉及出让面积216530.4平方米，成交总价为7152万元。其中，工业用地7宗，出让面积为163862.25平方米，与去年同期相比基本持平；住宅建设用地10宗，出让面积为23312.28平方米，与去年同期相比出让宗地数增长100%；新增2宗仓储用地，出让面积29355.9平方米。10宗住宅建设用地中有5宗位于县城，出让面积共计21179.6平方米，占住宅建设用地出让总面积的91%。住宅建设用地供地率的快速增长，表明柳城县正大力推进构建市场供给与政府保障并举的城镇住房体系，提升县城中心区域的政治经济地位，缓解住房供需压力，聚集人气，以适应柳城县社会经济发展的需求。利好中的压力从以上资料可以看出（虽然采样不够全面），尽管明年广西楼市环境良好，但柳城的发展形势比较严峻，外有来自于城市其他楼盘的更大竞争，内有供过于求的继续恶化和更多、更强对手的参与竞争。这决定了财富佳苑在枪林弹雨的狭缝中，必须坚决发挥项目差异性明显的优势和品牌优势的市场战略。楼，也会面对楼主要竞争对手分析帝景湾半山一品财富佳苑海润阳光雄成国际（1）海润阳光?①概况：?海润阳光座落在柳城白阳广场南面，周围娱乐氛围浓厚。项目占地约30亩，由商业街及4栋16层的小高层组成。?②产品类型：商业、小高层主力户型：三房90多平米至110多平米?③均价：2800元/m2（毛坯房）?优惠方式：一次性95折，按揭98折?④主要卖点:A、与白阳公园为邻B、全为电梯小高层C、周边文化教育氛围浓厚D、均为南北朝向楼体?⑤主要缺点：A、项目尚在建设期，没有人气B、尚未建起生活配套设施D、项目形象虚高，没有记忆焦点。F、开发商在柳城尚未有成功案例，客源基础相对薄弱（2）雄成国际?①概况：?雄成国际座落在河东大道与柳糖路交汇口。整个项目为一栋裙楼综合体，占地1596.3平米，总建筑面积19524.4平米，绿地率31.4%。?②产品类型：商业、小高层主力户型：三房、四房。户型区间：98平米—203平米?③均价：2700元/m2（毛坯房）?优惠方式：按揭98折，一次性85折（特惠房）?④主要卖点:A、位于主干道交汇处B、周边配套比较完善C、一次性85折优惠?⑤主要缺点：A、项目尚在销售期，没有人气B、尚未建起生活配套设施D、周边环境氛围较差F、周边商业配套欠缺（3）半山一品?①概况：?海润阳光座落在城市核心地段。整个项目为多栋多层建筑及一栋小高层建筑组成?②产品类型：商业街、多层、小高层主力户型：三房、四房。户型区间：90平米—187平米?③均价：3000元/m2（毛坯房）部分精装修房：3300元/m2?优惠方式：按揭98折后，再97折；一次性98折后，再95折?④主要卖点:A、位于城市中心地段B、项目建在半山上，地势较高C、部分精装修房D、现代简约风格的外立面E、项目临近小公园?⑤主要缺点：A、楼间距较密B、尚未建起生活配套设施D、价格略为偏高E、宣传力度不够，没制造出一定的影响力分析小结（主要竞争对手分析）：从以上资料可以看出（虽然采样不够全面），各楼盘在优势各有特点，其中以雄成国际楼盘特点最与财富佳苑相似，但本项目可以说是半山一品和雄成国际的综合体，既有雄成国际般商住群为依附，又同时具备了半山一品的核心地段位置及周边完善配套。财富佳苑，现在……第二篇：秀自己项目地理位置图户型配比户型总户数住宅总面积所占比例2411.9%139.71㎡四房二厅二卫106㎡三房二厅二卫9647.5%电梯房126.33㎡三房二厅二卫2411.9%2411.9%125.13㎡三房二厅二卫23824.48㎡2411.9%127.47㎡三房二厅二卫104.9%多层房129.34㎡三房两厅两卫合计202100%位置及交通条件位置项目地处机关单位与教育机构的核心地段,也属于城市的中心位置交通地处中心商业政务区,交通便捷,四通八达.十分钟通达全程,交通路网辐射全城,城市掌握在自己手中,携手便捷生活,领略城市繁华.主要公共配套类型单位名称机关单位柳城县政府、国土资源局、水利局（规划）教育设施柳城小学、实验中学、实验小学医疗设施医院、诊所金融设施邮政、信用社生活超市中小型便利店SWOT分析优势（S)劣势(W)1、容积率偏高1、项目地处中心位置，生活便利，交通便捷2、绿化偏少2、项目为目前柳城第一高楼3、小区的活动空间不足3、周边商业氛围浓厚4、噪音污染较大4、现代简约风格建面，时尚超前5、项目2期规模偏小,无规模竞争优势，周边环5、自身配套商业已经成熟境杂乱，附近业态混乱，早期建设民房较多，影响项目后期经营环境。机会(O)１、城市改造，项目处老城区中心处，将散发更无可匹敌的价值魅力；２、面临城市主道路，很适合打造商居产品，可以以住宅的价格实现顶级商务价值。与城市发展、区域发展的环境相符；３、本项目规划有高度优势、有利于创造项目的市场唯一性，捕捉市场空白点，使项目将有机会成为柳城地标建筑群的领先物业。４、本项目所在区域可比性项目均按照传统开发营销理念，难以实现市场爆发式认知及接受；因此抓住这个市场空缺点，项目在前期形象打造及产品入市阶段，必须给予市场一种全新的概念，即可突破市场，实现项目的“短平快”的开发目标。威胁(T)1、宏观市场环境给项目带来不可确定的市场波动性2、宏观调控重拳出击，连续加息，银根紧缩，贷款困难，市场环境急转直下对项目构成威胁。3、竞争项目对本项目的客户分流作用，尤其是有些项目已经先入为主，已经在销售阶段，消化一定客户量如何话财富第三篇：创广告百家争鸣的时代已经结束了……本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。没有既定的规则，我们自己制定规则，没有既定的标准，我们设立标准。要有魄力承担起领导者的责任，要有魄力开创属于自己的影响力。任何的参照和动摇都会影响我们最终实现的目标。项目定位我们要如何实现项目的开发目标，甚至实现在短期内完成我们的营销目标，那么市场定位、营销定位将成为本项目操作的关键！——我们的操作思路——项目的成功与否，前期的市场定位至关重要，项目定位包括：案名定位、市场定位、价格定位、客户群定位、策略定位等，本项目的地域特征、产品特征同时结合开发商的文化特征，我司结合多年操盘经验，对项目给予以下专业的定位：基于对市场研究分析结论，结合项目特征及周边环境：建筑规模小，项目必须走“短平快”的路线，短期内实现项目的开发利润；因此我司建议：项目虽小，但产品入市形象要以“大盘运营”的气势，给予市场一种高度的认识，提高市场对项目认可度，实现我们的“爆发式”操作手法：爆发式的入市——爆发式的销售。整体定位打造柳城