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2014年青岛房地产市场年度报告
2014年青岛房地产市场年度报告
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ReallyinfoMarketResearch青岛·2014年房地产市场年度报告此报告仅供客户内部使用,未经锐理开创信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2015-01-10Reallyinfo&ReallyMarketResearch锐理市场研究专业呈现PART1.宏观环境篇…………………..03PART2.土地市场篇…………………..22PART3.住宅市场篇…………………..47PART4.商办市场篇…………………103PART5.总结及展望…………………137锐理推介手册…………………..140ReallyMarketResearchPART1.宏观环境篇锐理研究,专业呈现1.1全国经济环境1.2青岛经济环境1.3政策环境1.4城市规划ReallyMarketResearch1.1全国经济环境ReallyMarketResearch经济增速跌至7.3%,低于年度目标,创5年新低。固定资产投资增速大幅下滑,也创三年来新低。经济低速增长成为新常态。中国2008年-2014年第3季度GDP同比增幅走势图14%12%10%8%6%4%2%0%季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度123412341234123412341234123第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年中国2012年-2014年11月固定资产投资及同比增速走势图7000025%当月固定资产投资(亿元)同比增速(%)6000020%500004000015%3000010%200005%1000000%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月234567892345678923456789---10111210111210111112012年2013年Really2014年MarketResearch货币供应总体收紧,但年内两次定向降息,一次不对称降息,加之存款口径调整,资金面转向宽松,未来预期向好。中国2008年-2014年11月M2供应量及同比走势14030.00%28.42%m2增幅12025.00%x100000010x10020.00%18.95%8017.79%17.32%15.00%14.40%13.58%6012.30%10.00%40205.00%00.00%20082009201020112012201320142014.4.252014.6.162014.11.21中国人民银行决定从2014年416日起,符合审慎经营要求且“三央行宣布下调基准利率。一年期贷月25日起下调县域农村商业银农”和小微企业贷款达到一定比例款基准利率下调0.4个百分点至行人民币存款准备金率2个百分的商业银行将下调存准率0.5个百分5.6%;一年期存款基准利率下调点,下调县域农村合作银行人点。同时,财务公司、金融租赁公0.25个百分点至2.75%,同时结合民币存款准备金率0.5个百分司和汽车金融公司也下调存准率0.5推进利率市场化改革,将金融机构点。市场预计此举将释放资金个百分点。此次降准预计释放资金存款利率浮动区间的上限由存款基约1200亿元。700-800亿元。准利率的1.1倍调整为1.2倍;ReallyMarketResearch制造业持续不振,价格指数双双走低,而近期大宗商品价格的大幅下跌使未来价格仍有走低可能,存在通缩风险。中国2012年-2014年11月PMI走势图5453525150494847月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567891234567891234567891011121011121011201220132014中国2013年-2014年11月CPI走势图中国2013年-2014年11月PPI走势图4.0同比环比99指数同比03.098.5-0.5-12.098-1.51.097.5-2970.0-2.596.5-3-1.096-3.5月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月-2.0月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月123456789123456789123456789123456789101112101110111210112013201420132014ReallyMarketResearch1.2青岛经济环境ReallyMarketResearch青岛经济增速和固定资产投资跟随全国同步回落,其中房地产投资在总投资中占比由24%下跌至19%,回落尤为明显。2003-2014年前三季度青岛市GDP及增幅情况900030%8000青岛市生产总值(亿元)增长率25%7000600020%500015%4000300010%20005%100000%2003-2014年1-10月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况600030%全社会固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)房地产投资占固定资产投资比率500025%400020%300015%200010%10005%00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-10月ReallyMarketResearch经济增速下滑,居民收入和存款保持增长。2003-2014年3季度青岛城镇居民可支配收入及增幅40000城镇居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出城镇居民人均可支配收入同比增幅20%3500018%16%3000014%2500012%2000010%150008%6%100004%50002%00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年前三季度2005-2014年1-10月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图500030%城乡居民储蓄存款余额(亿元)增幅4500400025%350020%3000250015%2000150010%10005%50000%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-10月ReallyMarketResearch商品房销售面积和金额基本与去年持平,但竣工和施工大幅增加,未来面临激烈市场竞争2003-2014年1-10月青岛市房地产施工竣工面积房地产施工面积(万㎡)房地产竣工面积(万㎡)90008000700060005000400030002000100002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-10月2003-2014年1-10月青岛市房地产销售面积、销售额1600销售面积(万㎡)销售额(亿元)14001200100080060040020002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-10月ReallyMarketResearch1.3政策规划ReallyMarketResearch当前政策逐渐放松,政策环境相对宽松。短期行政调控政策逐步退出,未来建立长效机制,重点发挥市场调节作用。2014年主要房地产政策回顾月份1月2月3月4月5月6月?央行“央五条”??以房养老正式开住建部推进村庄??力挺首套房房贷两会首次提出分类央行定向降准?闸,率先在北京、全国整治房产税立法国务院批准十省调控概念上海、广州、武或含村镇房屋市地方债自发自汉正正式试行还,青岛在列???南宁“松绑”限郑州、海口、安天津、沈阳、无地方购,打响地方政徽芜湖等六城市锡等十六城市放府救市第一枪放松限购松限购?青岛公积金新政正?公租房和廉租房式实施??西海岸新区正式青岛年底前并轨取消青岛继续施行限购成为国家级新区户籍限制政策,六区(不含原胶南)买房限购月份7月8月9月10月11月12月??央行下调存贷款?户籍制度改革意央行发布387号文?利率全国见通过大中小城央行9.30房贷新政?件,调整存款口不动产登记暂行市差别化落户径条例颁布??全国共32城市放开地方济南放开限购限购??????西海岸新区启动黄岛、城阳放开青岛全面取消限购山东将出台110多西海岸新区出台山东不动产登记?青岛规划环评陆域约限购,市区144六部门联合出台项措施支持青西《关于规范房地济南青岛先行?2096平方公里平以上放开限购“青18条”新区发展产业发展的意见》青荣铁路开通ReallyMarketResearch以往经济与房地产调控政策逆向而行,本轮调控从10年开始,到十八届三中全会开始重视市场的决定性作用,
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