朵颜国际项目前期策划报告宏观市场调研2市场现状分析—市情简介?市区人口增长空间潜力巨大XX市位于H省西南部，总面积2.76万平方公里，下辖11个县市及园区，总人口495万，市区常住人口仅为37万。?经济走势良好，发展速度稳步提高2001年至2005年GDP年增长率分别是8.7%、9.0%、9.8%、10.7%、11.6%3市场现状分析—市情简介?地理位置独特，资源优势显著1.XX市地处湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边界区域的地理中心。2.XX有我国“南方中药材宝库”之称。目前，全国重点中药材263种，XX市就产175种。尤其是天麻、杜仲、黄柏、黄姜享誉海内外。3.XX素有“林木之乡”、“水果之乡”、“药材之乡”的美称。森林覆盖率达６３．６％，活林木蓄积量占全省四分之一，常年商品材占全省第一；年产各类水果１０００万担，各种药用植物１８２５种，天麻产量居全国第一；金、铜、磷的储量分列全国一、二、四位。4.XX是全国10大水电基地的主体地带，已拥有水电、火电装机容量２００万千瓦，装机容量２２万千瓦的洪江电站正在施工。境内有大小河流４０多条，水能资源蕴藏量约１０００万千瓦。4市场现状分析—市情简介?XX市区是整个地区的交通枢纽，是带动区域经济发展的“基础保证”1.每天有26对旅客列车、115对货车发出，年发送旅客342万人次、货物52万吨，可直达北京、上海、广州、昆明、重庆、宁波等城市。2.XX火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一；3.湘黔、枝柳和渝怀三条铁路干线呈“大”字型在市区交汇，连接东南西北。4.320、209、319国道和正在建设的上海至瑞丽、长沙至重庆、临汾至三亚、二连浩特至茂名的高速、高等级公路主干道。5.芷江机场已经通航；6.福州至成都和呼和浩特至北海两条国家级的通讯光缆在此地中转。5市场现状分析—市情简介?第三产业持续领先，第二产业增长突出2005年全市生产总值（GDP）296.45亿元,按可比价格计算比上年增长11.6%，其中，第一产业增加值68.96亿元，增长5.5%；第二产业增加值92.42亿元，增长17.0%；第三产业增加值135.07亿元，增长11.3%。按常住人口计算，人均GDP为6592元，增长10.5%。?城市社会消费基础十分稳定2005年全市居民消费价格总指数为102.02%；固定资产投资价格指数为103.5%；房地产价格指数为103.4%。6市场现状分析—市情简介?城镇居民收入与消费水平进一步提高2005年，全市城镇居民人均可支配收入7686元，增长11.2%，其中人均工薪收入为5553元，经营净收入524元。人均消费性支出5761元，增长14.4%。?城镇购买力继续增涨，商贸经济表现抢眼2005年，全市实现社会消费品零售总额109.59亿元，增长13.7%。其中市零售额34.83亿元，增长15.2%；县零售额38.22亿元，增长15.0%；县以下零售额36.54亿元，增长10.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额89.49亿元，增长13.6%；餐饮业零售额17.14亿元，增长13.8%。7市场现状分析—市情简介总结通过对城市经济发展特征的分析，我们发现XX市正处在快速发展阶段，居民收入与消费水平稳步提高，城市化进程正在逐步显现。而且随着城市商贸经济的不断发展，相应配套与城市建设也将逐步完善。交通优势的经济效应会随着城市发展充分显现，周边人口的城市聚集会进一步增加，城市居住需求也将因此得到提升。8宏观房地产状况9房地产市场简述?2005年全年全市房地产完成投资8.5亿元，占全社会固定资产的15%，完成房屋交易总额15.14亿元，占全社会消费品零售总额的15.87%；?2005年XX市完成房地产开发投资3.78亿元，同比增长18%，房地产开发施工面积64万平方米，新开工面积43万平方米，竣工面积38.4万平方米，销售面积40.6万平方米，分别增长7.8%、15%、12.6%和21%。分析：从以上数据可以看出XX房地产处于发展初级阶段，大部分购房者以自住为主，靠投资购房赢利者相对较少，推动房价虚高的因素不多。10房地产市场简述?2011年XX市房地产开发投资呈增长态势。1季度完成投资1.61亿元，同比增长18.6%。从房地产开发的用途上来看，住宅投资完成1.01亿元,同比增长12.98%；商业营业用房投资完成0.42亿元，施工面积86.06万平方米。分析:进入2011年房地产市场继续保持良好增长势头，住宅开发也相对稳定。商业开发投资虽然不高但市场累积施工面积过大，这将势必对XX商业销售造成市场压力。1112稳健？萧条？机遇？XX市区平均每年增加人口1.6万，按人均住房建筑面积20平方米，60%的人口需06年XX市区平均房价已突破千元，但与要住房来计算，每年仅需新增住房面积19周边城市房价乃至全国相比（1559/平方万平方米。米）和（2456元/平方米）仍相差甚远，XX市房地产市场特征由此可见XX市房价存在XX市房地产正处于发展初较大的上涨空间。单位自建房时代基本结束期，房地产市场产品差异化程度不高，同类产品过于集“前店后院”的商业住宅中，但后续同类开发还在不断跟进，销售竞综合不再受宠争因此而不断升级。这是导致XX房地产近市场细分被重视，纯住宅、实用性、年来销售价格无明显变化的主要原因。投资性并重的物业广受关注3商机？危机？迎合？消费群体细分？412适应性行为分析总结市场面状况市场面状况重要性及趋势重要性及趋势成功要素成功要素相对超前的产品+标新立市场反应平稳，迟钝。异的推广方式快速形成市场亮点。短、平、快的操作战略；市场放量，竞争加剧创新力、应变力、执行力是关键。认清形势，规避风险；商业项目前景堪忧立足市场，务实求真；了解消费需求，创造适销对路的产品；市场细分加快，产品更新迎合+适度迎合的推广方快式13针对性市场调查与研究分析14针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析在贴身竞争项目的调查中，我们必须了解：?我们身边有哪些潜在竞争项目？?竞争项目的优势是什么？?竞争项目的规模有多大？?竞争项目可能会对我们造成的威胁？?···15针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析?潜在竞争项目：1.二桥桥头南侧临舞水河开发商：河西区电力公司一桥土地面积：30亩左右3本拟开发物业：栋高塔楼案1栋写字楼二桥竞争项目最早开工时间：一07年6月份以后44.8土地成本：万三桥16针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析2.河西区西部物流港开发商：一桥德天集团下属开发公司本土地面积：15亩案拟开发物业：竞争项目二二桥2栋高塔最早开工时间：07年6月份以后三桥17针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析?竞争项目优势：竞争项目的主要优势是位于二桥西岸，地处河西、河东两区咽喉，虽地处河西但紧邻市区。竞争项目二的目标客户相对明确，主要针对物流港的经营者和公司。18针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析?竞争项目规模?竞争项目一报建方案为塔楼三栋（21层1栋、17层两栋），办公楼一栋。预估项目住宅总户数400套左右，办公楼面积在1万平米以上，商业面积应不小于5000平米。?竞争项目二规划方案为两栋17层塔楼，以两层裙楼相连接。预估项目住宅总户数120套左右，商业面积8000平米以上。19一桥竞争项目三本直接竞争项目案二桥雍景豪庭开盘时间：06年11月产品类型：高层、小高层三桥项目优势：国际化的运作思路和设计理念，综合的配套服务设施项目劣势：产品均为小高层，且面积偏大，在销售阶段可能存在一定市场阻力20针对性市场调查与研究分析—市场竞争分析?我们可以看到：1.未来1年内本案所处区域内有72套（滨江花园一期）高层住宅投放市场；有520套（竞争项目一、二）高层住宅可能进入销售。因此，高层住宅会在未来一至二年面临一定的销售竞争压力；2.竞争项目的交通位置比较优越，并且都紧邻主干道，其商业与写字楼的地利优势比较明显；3.如本案抢得时间优势、尽可能差异化产品，将会有助于销售抢得市场先机，降低竞争阻力！21针对性市场调查与研究分析—目标客户调研目标选取根据我们对XX市住宅消费市场调查发现XX市购房客户中高收入人群所占比例最大，其群体构成主要包括：商业经营者、公务员、周边县地政府领导、军官和XX外出务工人员。因此，我们选择了此部分人群的代表性客户作为深访对象，深入了解了XX市高收入群体的对居住环境的要求。调研形式开发公司负责提前预约深访客户，九鼎轩工作人员逐一访问，完成深访调研。22针对性市场调查与研究分析—目标客户调研调研对象根据XX市主要住宅消费客群设定深访代表：XX市商业经营者和管理人员政府部门及行政事业单位领导XX市周边县地的领导干部XX市外出务工人员XX市军队中管理干部23针对性市场调查与研究分析—目标客户调研调研结果?希望居住区域三分之一的客户表示希望居住在河西区?建筑风格近四分之三的客户更认可西式的建筑风格，但希望外观能够更漂亮一些，期中部分客户要求有院子和车库。?对朝向的看法XX当地的高端客户对房子朝向的重视程度还是非常高的，在设计合理的前提下，能接受非南北向房子的客户也不超过三分之一。?希望购买的物业类型被访客户仍然是对多层的需求最强，此外，也有少部分客户青睐复式住宅，但普遍反应复式楼层一般较高或安全问题所以不愿选择。24针对性市场调查与研究分析—目标客户调研调研结果?偏爱的空间形式被访者对住宅空间布局形式没有太明显的倾向，相对而言以错层为重，在产品类型选择较为单一的XX房地产市场，客户渴望多样化是非常突出的特征。?居住面积偏好被调查客户中商业经营者、公务员一般对住宅需求面积主要集中在130～150平米（三室或四室），XX外出务工人