质变突破蓝海中海东湖观邸年度推广策略案当哈根达斯不只是冰淇淋的时候，它见证爱它见证爱情的情的甜甜蜜……蜜……当BOSS不只是服饰的时候，它它演演绎绎成熟成熟优优雅……雅……当劳劳力士力士不只是手表的时候，它它体体现现尊尊贵贵身身份份…………当奔奔驰驰不只是汽车的时候，它它彰彰显显雄厚雄厚实实力……力……当BurjAI-Arab不只是酒店的时候，音译伯瓷，又称阿拉伯塔它标它标榜榜极极度奢度奢华华…………同是吃穿用行住，为何它们如此高人一等？如此众星捧月、万千宠爱？是产品本身吗？是品牌吗？NO！它们是领导品牌！当东东湖湖观观邸邸不只是住宅的时候，它它？？？？？？？？……？？？？？？？？……一、市场在变，你觉察了么？2007年的冬天，中国楼市的形势变了。1、金融政策对楼市不利a.执行“从紧的货币政策”。b.上调准备金率2、降价，万科12月的动作①12月9日,位于广州康王路的万科“金色康苑”正式开盘,13000元/平方米的开盘均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的开盘价。②广州万科云山开盘价12000元/平方米,促销部分单位7000元/平方米起,一降便是5000元/平方米。③上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%。d.2007年12月16日，万科楼盘再次全线降价。3、社会舆论议论纷纷，基本上都指着一个方向，拐点终于来了2007年的冬天，宁波楼市的形势也在变。11月26日—12月2日，宁波市共成交商品房864套，比上周减少了444套，下降幅度为33.9%，成交面积89063.9平方米,减少了41451.8平方米，比上周下降了31.8%。成交均价为7781.4元/㎡，比上周上涨了1.4%。本周上市套数为2497套，上市面积为194222㎡。12月3日—12月9日，宁波市（不包括宁海、余姚）共成交商品房936套，比上周增加了72套，上涨幅度为8%；成交面积94790㎡，增加了5726平方米，上涨幅度6%；成交均价为元7896元/㎡，上涨1.4%。2007年的冬天，宁波楼市的形势也在变。12月10日—12月16日，宁波市（不包括宁海、余姚）共成交商品房1134套，比上周增加了198套，上涨幅度为21%；成交面积103265㎡，增加了8475平方米，上涨幅度为9%；成交均价为7599元/㎡，下降了3.7%。12月17日—12月23日，本周宁波市（不包括宁海、余姚，下同）共成交商品房1460套，比上周增加了326套，上涨幅度为28%；成交面积156748㎡，增加了53483平方米，上涨幅度为50%；成交均价为8689元/㎡,上涨了14%。2007年的冬天，中介市场惨淡经营中天置业、长河地产全线关闭店铺引发行业动荡之后，深圳的地产中介业再次走向风雨飘摇。包括金地、创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家地产中介公司均选择了关闭部分门店。宁波二手房市场同样一片惨淡，“这几天几乎没有成交量。”问及最近的生意，昨天21世纪不动产立得一门店的沈经理开门见山地说。据其介绍，在行情火爆的前几个月，“立得”各门店一天的成交量多达三四十套，而近期“一天不会超过10套”。小中介的生意就更为惨淡了：琴桥旁某中介门店的负责人昨天对记者表示，她的店现在3天能成交一套就不错了———这相比于前期生意好时平均每天一套的成交情况，显然不可同日而语了。小结1、市场大势趋冷，一线城市开发商更是倍感压力2、中介市场惨淡，使投资客不敢贸然出手3、宁波市场影响不大，但也出现了动荡近期宁波市场的成交量和成交价格仍然有所上涨，这一方面是因为市场上有新盘推出，另一方面也说明了宁波居民自住的刚性需求旺盛。宁波市场没有冷，这对东湖观邸是一个利好消息，但是东湖观邸应该以什么样的姿态来面对市场变幻？二、竞争者的质量提升，你感觉到了么？1、香颂湾位于东钱湖版块，整个项目全部是联排别墅，一共206套。荣获2007第四届中国别墅节“中国联排别墅金奖”项目整个别墅有三个特点，一、开间特别大，12米到15米之间；二、整个别墅面积在300平方米左右；三、地下室另外还赠送100多平方米的面积。目标客户定位宁波中上层的这么一个群体，包括白领、一些高层，一些企业制造业、贸易，还有一些公务员项目一开盘便占据了市场的主动权，均价450万/套的200余套房源目前已剩余不多优势：产品，品牌，地段，奖项2、英伦水岸2007中国TOWNHOUSE别墅金奖作品――恒元?英伦水岸英伦水岸，项目三面环水，采用英式古典风格。总共220套，以联排、双拼别墅产品为主。地下室达到了2.8米的层高。面宽为8——12米，同时缩小了进深，户型设计上保证每栋都有四个房间朝南。据高管介绍说，这个项目是目前恒元在宁波主要的一个项目，借鉴了许多开发商在别墅设计上的经验，并做了改进，主力户型分为230——270平米，290——330平米两大类。11月份就会开工，总共分两期推出，部分将会在春节前后开盘，另一部分将在2008年5月至6月左右推出。少数！宽墅！优势：产品，环境，奖项3、金地国际公馆项目位于鄞州中心区钱湖北路与四明中路路口,毗邻万达广场与麦德龙，项目总建筑面积约6.6万m2，由6幢5层的叠墅公馆与1幢30层的阔景公馆组成，共398套。叠墅公馆，类别墅空间，低层低密度，高绿化率，亲地亲自然；层层退台；户户带花园或超大露台；1、2层附阳光半地下室与露台庭院；顶层复式5.8米挑高中庭。高层阔景公馆，无遮挡自然采光，无遮挡360度立体观景。四重景观，①大宅入口；②四季街区；③中央景观；④大洋江畔。优势：地段，产品，品牌4、华润项目小道消息：华润宁波的第一个项目将起名叫：＂华润天一山水＂2006年9月28日，华润置地斥资7.13亿人民币竞得宁波东钱湖寨基地块，并于同年11月6日成立华润置地（宁波）有限公司，注册资本3.85亿港元，为外商独资企业。该地块三面环山，一面临东钱湖，总占地487亩，净地458亩，内有约60亩的湖面（天鹅湖），和一个120亩的小山。内部依山傍水、环境优美，具有稀缺性的景观资源，为东钱湖区域景观资源最好的地块。项目总建面积15万平方米左右，产品为高档低密度住宅区。优势：环境资源，品牌5、合生国际城项目位于宁波镇海庄市街道，占地500余亩，由各类联排、双拼、小高层、高层公寓以及商业建筑组成，目前共分为6期开发，其中4期为别墅，2期为高级公寓；并配置有大型时尚商业街和休闲商务中心。其中独栋别墅地上建筑面积约260-303平方米；双拼别墅地上建筑面积约189-215平方米；联排别墅地上建筑面积约182-191平方米；每户享受独立车位和私家花园，联排的花园面积约40平方米，独立的花园面积约150-200平方米。预计一期将于2008年底交付起价10000－12000元/平方米优势：产品，品牌6、半岛华府2007中国联排别墅金奖已花落宁波，由宁波泰丰置业有限公司开发的半岛华府获得。项目位于宁波市联丰路延伸段上，纯别墅的项目，总占地面积为52233平方米，其中住宅部分总建筑面积为34113平米，将造100户类独栋水岸别墅。它开创了宁波“类独栋”联排新纪元。所谓“类独栋”联排别墅即一层建筑相连，二、三层建筑分离，有效降低了传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强了社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般私密空间。项目另一大突出亮点是宁波首创“走入式内庭院”，增强了内庭院的采光性与通风性，兼具开放性与私密性。联手刘嘉玲，举办“半岛华府，爱心有嘉”慈善晚会，打造项目美誉度。优势：产品，地段，营销手法，奖项7、万科金色水岸万科金色水岸为万科在宁波推出的一个全精装江景楼盘,总建筑面积40余万平方米,绿地率将达30%以上.项目总面积19万平方米，建筑总规模约40万平方米，位于鄞州中心区的核心地段。在宁波市中心最繁华地段天一广场旁设有接待中心。一期已经面世，从最初的9000元/平米到13000元/平米，带精装修，销售火爆。作为“宁波首个大型全精装社区”推向市场。项目绿地率将达30％以上。第一期开发总面积将达到19万平方米左右，主打产品为“观景高层”及万科专利产品“情景花园洋房”。优势：品牌，产品，营销手法，地段小结7个竞争对手展示出来的项目优势，有一个很明显的特点：那就是产品力。很显然，香颂湾、英伦水岸、半岛华府这些项目都是在反复考察了东湖观邸之后，有针对性做出了产品上的变化，华润项目也不会例外。东湖观邸已经讲了两年多的产品，还有没有必要再说产品？三、东湖观邸，你发现过自己么？回顾2005年5月26日，“中海地产”以6.88亿摘牌东钱湖首次推出的大型居住地块——原宁波大红鹰跑马场33万平方米2005年8月25日中海兴业（宁波）有限公司正式注册成立，预计投资18亿元打造“东湖观邸”。2006年6月25日东湖观邸一期开盘，140套全部卖完；2006年12月28日，东湖观邸二期开盘，101套全部售罄2007年6月30日，东湖观邸三期开盘，109套全部卖完2007年9月15日，四期香波堡开盘，148套中推出单位基本售罄2007年10月31日，一期入伙工作正式展开东湖观邸一至五期的产品，都是纯粹的双拼或者连排别墅。在建造过程中产品有改进，但变动不大。每年一度的新年晚会，总是洋溢着热情、喜庆和温馨。除了前面提到的历史、开盘、入伙、产品、晚会之外，我们还能记住哪些关于东湖观邸项目的信息？1492年，哥伦布发现新大陆。新航路的开辟，改变了世界历史的进程。从此，欧洲走出了中世纪的黑暗，以不可阴挡之势崛起于世界。哥伦布(1451-1506)给我们的启示即使是一个简单的事实，如果没有人去发现，就无人知晓。当你面对困难，茫然四顾的时候，你唯有通过你的智慧，依赖你的发现，寻找突破。