金地格林春岸北区别墅价格策略《2012本报房地告仅产营销供客户内部使用。在策划大全获》得中原地震撼升产书级面上市！许可之前，本联系?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、QQCentaline：1053527879Group,2010房地产商域网：复制和传播。http://Codewww.fdcsky.netofthisreport|1目录一、定价策略二、别墅楼市环境及产品分析三、北区/南区别墅均价四、北区别墅价格表形成?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1定价策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的别墅产品占项目总金额的41%41%。别墅是春岸实现别墅是春岸实现20112011年度销售目标的重要筹码！年度销售目标的重要筹码！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|42011年春岸别墅销售目标为销售目标为4343套套。根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：时间4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售节点9#楼开盘北区别墅北区别墅北区别墅开盘、10#开盘开盘楼开盘营销分解257860348061453115别墅3套别墅8套别墅2套别墅5套别墅5套别墅10套别墅5套别墅5套预估销售16,359,59,394,061,536,027,817,276,671,63,587,9363,018,738,496,526,791额452.215.985.305.0122.18.464.095.7,546.3全年完成销售金额约433,672,725元（其中别墅销售43）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|62011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。时间当前每月销售套数预期每月销售套数别墅销售0-1套3-6套快价高速格性走优价势比量的?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7别墅定价策略：销售策略逆市下，打开市场，形成热销快速走量，抢占市场先机价格策略——以高性价比的优势实现快速销售价格策略——以高性价比的优势实现快速销售价格策略——以高性价比的优势实现快速销售价格策略——以高性价比的优势实现快速销售?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8Part2别墅楼市环境及产品分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。成交面积排名区域楼盘（万平方成交套数米）1盘龙城宝安中国院子3.891502后湖梦湖香郡2.72903汤逊湖武汉长岛1.74504汤逊湖保利十二橡树1.66655汤逊湖纳帕溪谷1.48556汤逊湖美加湖滨新城1.38697南湖大华南湖公园世家1.21528盘龙城恒大名都1.06539汉阳水墨清华1.0435?10销量最好的前盘龙城10名中，F天下销量最好的0.64汤逊湖片区282010?2010年武汉市别墅成交量为668套，别年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总墅成交面积为19.53万平方米，成交金额量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。22.57亿，成交均价11555.12元/平方米?价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积。220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成Codeofthisreport|10?CopyrightCentalineGroup,交量2010150套。2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势，2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力。序号别墅楼盘推售情况成交套数1万科高尔夫38套35套2银湖翡翠2010年未推6套3沿海赛洛城一期别墅102套14套恒大城（花园洋424套24套房）??2010年整个东西湖片区核心别墅楼盘所2010年整个东西湖片区楼盘成交情况非卖套数为79套，成交量相当小。常不理想。??片区核心别墅大部分为2010年之前剩余的2010年4月之后，由于二套房首付比例产品，2010年并未推出新产品。提高至50%，导致下半年销量情况明显下?2010年，片区项目整体市场推盘量相当降。?小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的新政后，别墅成交情况非常不理想，导消化时间。致2011年别墅推售压力剧增。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11竞争对手产品分析一：万科高尔夫项目本体分析项目产品：产品舒适度欠佳，但景观设计较好；联排：298平米（五房两厅四卫）1含有中庭，增加了采光面；中庭2中庭6米面宽太窄，25.7米进深过长；3露台、庭院较多，但地下室面积过小；4别墅全部临湖，景观面较佳地下室二层三层5一层私密性较差，与高层距离较近?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12竞争对手产品分析二：银湖翡翠项目本体分析项目产品别墅—湖景资源较为开阔，但整体设计风格相对陈旧?项目产品别墅面积（地上建筑面积）有260平米左一层右。优势在于别墅均有独立双车位和较大面积的地下室地下室。别墅产品?从别墅的户型图二层可以看出，别墅的整体设计风格显得有些相对陈旧。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13本项目北区别墅产品分析：三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好北区别墅北区别墅的位置说明：?南面与南区别墅和10#楼相邻?北面为紧邻北区公园。?东面、西面为宽阔湖景北区公园北区别墅三面环湖，景观资源丰富，独立成北区别墅三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好。团，私密性好。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14北区别墅的产品说明：共59套联排别墅景观上：产品上：??21、23、25栋别墅280平米的产品多个庭景观资源最好院，在户型上优于260平?11、16、19、22、米的产品24栋01号房湖景资源最?1111、、1616、、1919、、2222好、、2424、、2525栋的栋的0101、、?21、18、15、13栋0202号房和号房和东边端头别墅湖景资源13021302、、13031303、、15031503最好、、15041504号房共号房共1616套套别墅是单车位。别墅是单车位。采光上：私密性上：?11、12、13、14、?11、12、13栋的紧15、16、17、18、1邻10栋高层，私密性较9、20、22、24、25差栋别墅端头户型的采光优于中间户型?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15项目别墅产品主要卖点：1、三重庭院，360°全景露台。2、大面宽、短进深，9米调高客厅。3、主人全层私属尊崇空间。4、配送约120㎡地下空间。5、顺势建房，坡地建筑。7、超大落地窗，兼顾景观与私密性。8、地下阳光车库，部分为双子车库。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16Part3北区/南区别墅均价?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17别墅成交客户核心关注点——得分要素（置业关注点）权重从武汉客户敏感度看，发展商品牌5%客户核心关注的是片区认可度15%?项目的片区交通便利性10%?周边配套（生活、教育、商务、医疗等）10%交通的便利性周边环境（自然环境、纯粹度、噪音影响等）5%?配套的完善性自然资源5%?别墅产品体现的档次社区配套3%社区规划（社区环境）5%单位景观10%产品品质（私家电梯、智能化、选材用料）15%户型结构9%物业管理8%　100%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18得分最低本项目“联排”产品得分情况——得分最高得分要素（置业关注点）格林春岸“联排”情况格林春岸“联排”得分考虑发展商品牌金地集团一般或偏低，多数客户不知道本项目有别墅，尚待项目的别墅认可度提高淮海路的开通，拉近了项目和市中心的距离，目前交通便利性公共交通并不便利周边配套（生活、教育、商务、医疗等）除了基本的生活配套，其他配套并不齐全周边环境（自然环境、纯粹度等）左边企业仓库，右边早期小区，环境一般自然资源半岛湖景，湖滨公园社区配套泳池，会所、幼儿园社区规划（社区环境）TH密度较高，无独立会所单位景观看小区园林景观，湖滨公园、绿化带正在建设中产品品质（智能化、选材用料）较好选材用料、产品品质较高户型结构户型创新，结构设计考究，布局合理物业管理金地物管金山大道片区“联排”比较参考