环球·外滩国际城销售计划总体分析PART1：2011年阜阳市场分析前言2011年是房地产调控政策集中发力的一年，在以“双限”为主要特色的政策影响下，2011年下半年开始成交量下滑，观望情绪加剧成为市场主旋律，从阜阳市一年来楼市的发展来看其主要特点是：土地市场略显冷清，开发指标增长迅速，建设规模快速增长，销售市场出现下滑，住房销售均价增幅放缓。住宅成交量分析：?2011年阜阳住宅全年累计成交套数9040套，累计成交面积86.9万㎡，和2010年全年相比套数下滑5.2%，面积上扬5.1%。12月，阜阳楼市量跌价升，累计成交套数为181套，为两年来单月成交的最低，成交面积为1.86万㎡，环比上月分别减少44.1%和41.9%。?整个12月份，开发商大幅增加推盘的力度，但是市场受政策影响很大，观望气氛大幅增加，住宅销量成为两年来的最低水平。?2011年全市商品房成交量147.09万㎡，同比下降24.36%；阜阳城区117.14万㎡，同比下降4.5%，商品住房价格7、8月份达到全年最高，进入4季度整体出现回落，4季度与3季度相比下降达到2.1%?从季度分布来看逐次递减，第一季度宅销累计26.24万平米，第二季度宅销累计25.28万平米，第三季度宅销累计23.72万平米，第四季度宅销累计11.66万平米。住宅成交均价分析：2011年全年阜阳城区商品房成交均价4905元/㎡，同比上涨9.1%，其中商品住宅成交均价4858元/㎡，同比2010年均价3988元上升870元，涨幅21%。12月份住宅均价是5065元/㎡，环比增加125元/㎡，涨幅2.5%。住宅可售量月度走势：截止12月底，阜阳可售面积为56.33万㎡，当月成交面积为1.9万㎡，去化周期为14.5，伴随着成交量的大幅回落，和新增供应量的增加，其去化周期大大延长。总体看，阜阳楼市住宅市场去化周期主要受成交量指标影响。阜阳城区房地产市场批准预售：12月份，阜阳城区共批准预售面积22.3万㎡，同比上涨18.3%，环比上涨758%，其中住宅17.86万㎡，同比上涨16.6%，环比上涨677%。1-12月份阜阳城区商品房批准预售面积为150.48万㎡，同比下降3.2%，其中住宅119.24万㎡，同比上涨34.5%，截止到年底，累计可售面积为94.87万㎡，同比上涨23.5%，其中住宅56.33万㎡，同比上涨31%。住宅供求关系分析：2011年全年住宅累计供应119.24万㎡，累计销售面积86.9万㎡，供求比为1.37，供应远大于成交。12月，阜阳楼市累计新增面积17.86万㎡，累计销售面积1.86万㎡，供求比为9.60，供应远高于成交。在没有降价的前提下，尽管开发商大幅推盘入市，仍不能扭转成交的惨淡。?2011年房地产投资建设规模快速增长：?2011年，全市房地产开发投资76.9亿元，同比增长51.02%；商品房施工总面积701.8万㎡，同比增长24.01%，其中新开工面积348.1万㎡，同比增长52.6%，竣工总面积119.2万㎡，同比增长21.8%。建设规模的快速增长，主要依赖于保障性住房建设的带动。?2011年阜阳土地市场分析：?2011年度阜阳市房地产开发购置土地面积154.5万㎡，同比下降26.4%，全年出让用于房地产开发土地面积为102.24万㎡，同比下降5.5%，特别是第4季度成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象，土地市场的低迷反映出开发企业拿地谨慎，对房地产市场预期不容乐观。?2011年阜阳市房地产市场销售情况（含5县）：?1、1-12月份我市商品房销售备案面积147.09万㎡，同比下降24.36%，其中住宅118.6万㎡，同比下降24.69%。全年我市商品房销售均价4175元/㎡，同比上涨19.8%，其中商品住宅3439元/㎡，同比上涨18.5%。?2、12月份全市商品房销售备案面积5.44万㎡，所辖5县市中，临泉县销售面积居上0.87万㎡，同比增长53%，颍上县居下为0.12万㎡。?3、12月份阜阳城区商品房销售备案面积3.38万㎡，344套，同比下降4.5%，环比下降17.56%，其中商品住宅1.86万㎡，181套，同比下降1.3%，环比下降42%。?4、12月份阜阳城区商品房销售总额1.82亿元，平均销售价5393元/㎡，其中住宅平均销售价5065元/㎡。?5、12月份阜阳城区商品房平均销售均价环比上涨3%，其中住宅环比增长2.5%。?6、2011年度阜阳城区商品房成交均价4905元/㎡，同比上涨9.1%，其中商品住宅成交均价4858元/㎡，同比涨幅21%。?7、12月份全市商品房住房平均销售均价3773元/㎡，环比上月下降1.8%。所辖5县市区中，临泉县销售均价最高为4087元/㎡。表格分析2010年与2011年市场供应分析事项2010年2011年对比市区施工面积565.92万平方米701.8万平方米同比增长24.01％市区新开工面积228.11万平方米348.1万平方米同比增长52.6％市区竣工面积97.87万平方米119.2万平方米同比增长21.8％从整体上看，市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。表格分析2010年与2011年市场价格分析事项2010年2011年对比住宅均价3988元/平方米4858元/平方米同比增长21％整体均价4495.86元/平方4905元/平方米同比增长9.1％米表格分析2010年与2011年市场销售分析事项2010年2011年对比批准预售面积（住宅）88.65万㎡　119.24万㎡34.5%122.66㎡销售面积万117.14㎡-4.5%　万从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有较大提高，但供应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具拐点形态。?2012年阜阳楼市下一阶段预测：?1、房地产市场下行趋势将持续。第4季度以来受国家宏观调控政策的影响，我市商品房成交量环比出现下跌，特别是11、12月份最为明显，以阜阳城区为例，11月份商品房成交面积4.28万㎡，其中商品住宅3.38万㎡，环比分别下降60%和52%。?12月份，商品房成交面积3.38万㎡，其中商品住宅1.86万㎡，环比分别下降17.5%和42%。由于居民对商品住房价格下降预期的影响，未来一段时间（3-5个月）形势不容乐观，对开发企业而言，去库存化压力将进一步加大。?2、商品住房价格涨幅放缓，价格松动即将出现。通常来看，量跌是价跌的先兆，从我市近期房价的走势上也可看出这一点，以阜城为例，9月份商品住宅成交均价4868元/㎡，10月份4893元/㎡，环比上涨0.51%，11月份4940元/㎡，环比上涨0.96%，12月份5065元/㎡，环比上涨2.5%，随着“两节”临近，预计开发企业必将用较大的“优惠”政策以迎合即将返乡的“大军”，争成交量换回笼资金。?3、开发企业面临“优化重组”，面对房地产市场诸多不确性因素及当前种种困境，房地产开发企业面临着“洗牌”，优化重组、调整经营思路也许是企业的最佳选择。?4、促开工促建设促销售是目前的工作重点。当前阜阳市房地产市场主要面临的是巨大的刚性需求如何释放出来以及释放出来时市场如何应付。正确的舆论引导，透明的市场信息披露尤为重要，一方面引导人们合理消费，一方面引导企业理性销售。?总结：未来阜阳的房地产市场会进入一个供应量大，成交量下滑的时期。现阶段有楼盘已开始暗地降价。2012年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势。PART2：阜阳城区在售个案分析颍州区?正基首府?红堡城?金悦时代?丽丰一品?易景国际?银河金座?御景城正基首府基本信息物业类别住宅、商铺楼宇类别高层、小高层交通状况31占地面积118亩总建筑面积26万m2绿化率38.6%公摊12%容积率3.0层高2.9米1200个其中380个（地面）楼盘名称正基首府车位820个（地下）区属颍州区总栋数18栋总户数2500户项目位置阜王路与淮河路交汇处向西300米路南布局点式售楼处阜王路与淮河路交汇处向西300米路南交房标准白坯售楼电话0558-2629999小区内有彩色可视对讲、闭开发商阜阳正基置业有限公司路监控、停车场管理系统、门禁系统；厨房装有煤气泄物业公司马鞍山市华侨物业发展有限责任公司漏探测报警器；有电话、闭物业管理费住宅0.5小区配套路电视及电信宽带系统。建筑设计麦可利金（上海）建筑设计有限公司中国美术学院风景建筑设计研究院和浙江大学建筑设计建筑风格后现代简约式园林设计院区位配套学　校：内有配套幼儿园第十五中学商　场：红梅百货小区有6万方商业邮　局：清河路邮政支局银　行：银行：阜王路徽商银行医　院：阜阳中医院院其　它：颍州区委政府目前暂无交通房价走势?1、2011年共推出C1#,C3#,E4#、B1#、A2#高层?原价：均价5000元/平，起价4600/平，最高价6900元/平。（会员卡力减10000元，一次性付款98折，按揭贷款99折。）?目前价格：均价5000元/平，起价4600元/平，最高价6900元/平。（会员卡力减10000元，一次性付款98折，按揭贷款99折。）?2、2012年1月推出B2#楼：?原价：均价5100元/平，起价4800/平，最高价6800元/平。（买房送汽车、或者抵50000元房款）?目前价格：均价5100元/平，起价4700元/平，最高价6800元/平。（买房送汽车、或者抵50000元房款）?3、商铺价格：未定?4、未来推盘：项目进行到2期，共计3期，预计今年会推出剩余的7栋高层中的4栋，价位在5100-5300元，总体量约400余户?总结：1月份开盘B2#由于促销力度较大，销量