谨呈:北京润丰地产开发有限公司【润枫·欣尚】项目价格及推售方案在房地产领域我们一直在帮助客户成功……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS项项目本体分析目本体分析项目位置市场分析项目现状客户定位交通条件项目定位产品设计营销策略价值梳理思源优势小结商务条件……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱项︱项目位置目位置五环四环三环奥北板块、城市副中心、发展成熟……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱项︱项目目现状现状1、龙德广场2、祥和宏兴建材市场3、北方明珠大厦4、项目南至民居5、立水桥地铁站6、项目北至围墙7、项目西至围墙8、项目地块内部9、项目地块内部商业建筑南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱︱交通交通条条件件地铁5、13号线立水桥站立汤路双轨道交通、城市快速路，直达城市核心……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱教︱教育配套育配套?区域内大多数社区均有自建幼儿园，比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园，北苑家园附近的北苑幼儿园，天通苑的新世纪幼儿园?区域内公立的小学也比较多，比较大的有天通苑小学、大东流小学?区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校立水桥地区学校布局图……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱产︱产品品设计︱设计︱各各项项指指标标规划指标各楼宇指标用地性质商业金融、道路广场层数其中　总建筑面功能楼号地套数地上建筑地下建筑总建设面积87624㎡地上积(㎡)下面积(㎡)面积(㎡)商业金融23575㎡1#楼202180125341142911052#楼20218012534114291105总用地面积29610㎡道路广场2733㎡3#楼20218012634115311103代征道路用地3302办公㎡4#楼20218012567114291138容积率：≤3.05#楼20218012534114291105建筑密度≤20.20%6#楼20218012567114291138建筑控制高度≤60米办公合计　　　108075370686766694绿地率≥30%商业7#楼30　19191919　项目产权年限为50年，主力户型为58-81平米小户型产品，以零居、一居为主，二居为辅……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱产︱产品品设计︱户设计︱户型分析型分析G1G1一居一居G1G1一居一居60.3360.33㎡㎡60.3360.33㎡㎡G2a零居G2零居59.61㎡56.11㎡G3a零居G3零居户型方正、功能齐备、但通透性较差62.30㎡56.11㎡G4一居G6两居G5一居63.70㎡79.87㎡67.57㎡户型户数建筑面积m套内面积m公摊面积m得房率G1型一室两厅2G2型零室2………………G2a…型零室1…1在房地域我一直在助客成功G3零室产领们帮户型G3a型零室1G4型一室两厅1G5型一室两厅1G6型两室两厅1本体分析本体分析︱产︱产品品设计︱设计︱价价值值梳理梳理中中东东路路对于产品价值的梳理，结合上述分析，得出以下结论：3、4＞1、6＞2、51122?34合合建建号楼位于项目核心位置，号楼虽位于项目西侧，但可材借助合立方项目取景，两栋建筑均受外界影响较小，视野立立33材方方市市开阔，价值较高。场场?1、6号楼位于项目南北两端（偏西），1号楼受北侧底4455商影响，6号楼受南侧道路影响，相对于3、4号楼，价值较低；66?2号楼与5号楼，受建材市场、现状民居以及北侧底商影中中滩滩村村响较大，为本案价值最低的两栋建筑。……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析本体分析︱︱小小结结区域、交通、总价利好特性一：所在区域发展成熟，各类配套设施完备；特性二：双轨道交通，城市快速路，交通便利；特性三：50年小户型产品，户型方正，但通透性较差；利空特性四：各楼座价值排序为3、4＞1、6＞产权年限、户型通透性2、5。……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS项目本体分析市市场场分析分析政策梳理客户定位整体市场项目定位区域市场营销策略小结思源优势商务条件……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功市市场环场环境境︱︱政策梳理政策梳理政策时间政策内容温家宝在政府工作报告中提出：继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费；抑制投机性购2010年3月5日房；抑制土地价格过快上涨；加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。北京11部门联手推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，北京市将加大政策性住房建设力度，调整住房2010年2月23日建设用地供应结构。央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的2010年2月12日第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农2010年1月12日资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2009年12月27日国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨2009年12月23日财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税2009年12月17日财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房企拿地首付不低于50%国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从2009年12月14日“抑制”变为“遏制”，引起关注。国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上说，明年中国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和2009年12月9日限价商品房的供应，抑制投机性购房。2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。2009中央经济工作会议闭幕，会议提出要关注民生，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，2009年12月7日加大农村危房改造支持力度。……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功市市场环场环境境︱︱政策梳理政策梳理2009年末调控政策两会声音后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功整体市整体市场︱场︱量量价价走走势势//住住宅宅北京市2009年1月至2010年2月住宅市场量价走势2009年至今北京市住宅市场呈现量价齐升态势，成交价格最高涨幅57%，近期受政策及假期影响，供应量和成交量下滑明显达到60%，成交价格下滑18%。2009年价量齐升，2010年回落明显……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功整体市整体市场︱场︱量量价价走走势势//类类住住宅宅北京市2009年1月至2010年2月类住宅市场量价走势2009年北京市类住宅市场，除年底成交量有所增长，其余时间量价较为平稳，成交量明显大于供应量，平均成交价格为12381元/平米，略低于住宅市场。成交体量与价格走势相对平稳……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功整体市整体市场︱场︱小小结结住宅市场呈现回落态势类住宅市场相对平稳类住宅市场尚未呈现回落态势……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功区区域市域市场︱奥场︱奥北板北板块块分布分布目前本案所在奥北核心区，周边在售住宅市场供应较多，根龙龙德广德广场场据交通便捷性和地块特征原则北北回回归线归线紫紫金金新干新干线线东东方明珠方明珠选择类似项目集中分析。上地天通苑住区润泽悦润泽悦溪溪专家国际花园专家国际花园奥奥北核心北核心区区北京北京华贸华贸城城铁铁建建国际国际城城优馆优馆本案本案中关村区域范围天润福熙大道融融华华世世家家天润福熙大道周边商业望京在售住宅藤花紫藤花紫院院大型住区13号线5号线……………………在房地产领域我们一直在帮助客户成功区区域市域市场︱场︱在售在售项项目目基基本本情情况况项目名称总建面（㎡）容积率绿化率产权建筑类型装修剩余体量70中国铁建国际城6100002.3430%多层、高层毛坯55万年70润泽悦溪3700001.630.%普通住宅：板楼毛坯18万年?剩余体量庞大；70板楼、花园洋房天润福熙大道7000002.6330%毛坯63万年：普通住宅?建筑密度偏高；70?建筑形式多元化；北京华贸城6000001.3830%板楼塔楼毛坯56万年?多见高层住宅；70紫金新干线7000001.6333%板楼毛坯50万年?住宅档次一般。50板楼、板塔结合北回归线39000230%毛坯0.8万年、多层70精装(2Thehouse国际花园390001.740%板塔结合0.4万年千)70强佑清河新城优馆860003.540%板塔结合毛坯4.3万年70融华世家732072.9430%板楼精装35004.6万区域市场后续供应体量巨年大，竞争激烈70…藤花紫…院…278002.40.3板塔公…寓毛坯…0.4万………在房地产领域我们一直在帮助客年户成功总计330万——————————253万区区域市域市场︱场︱在售在售项项目目产产品分析品分析项目名称主力面积（㎡）户型比例得房率车位物业费（元/m水电中国铁建国61-101二居70%78%1:0.72市政水电际城85-135二居　润泽悦溪80%　80%1:1.32.