卢浮原著定价报告《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net基于项目自身思考项目基本情况一期主推别墅产品，后期有高层供应。项目总体量33万方，项目分两期开发，今年主推一期一批及二批为联排加双拼别墅，总计4.2万方。一期开发计划：1期1批总计开发2.42万平方，其中联排别墅1.69万方，会所0.268万方，商铺0.46万方。1期2批总计开发1.8万方，其中双拼别0.34万方，联排别墅14.7万方。1期三批总计开发6.48万方，其中联排别墅2.66万方，高层3.75万方。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net关于项目运作目标的沟通关于项目运作目标的沟通经相互沟通，发展商的目标明确为：销售3个亿，回款1.68亿，且实现项目高单价，形成销售3个亿，回款1.68亿，且区域标杆项项目目实实收均价收均价1250012500元元/m2/m2思源的理解：定价多少取决于我们对市场及自身产品的综合判断,通过单价制定，强化强化项项目目产产品的品的竞争竞争力力，最终实现去化！《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net支持项目高单价的内外部优势区域优势——第一别墅区的先天地段优势1、中央别墅区当前属于长沙别墅市场成熟，属于长沙第一高端生活区。2、长株潭融城城市化（如奥特莱斯等配套）步伐加快。3、尾盘别墅相继入住的成熟和居住氛围，别墅为终极居所4、地铁一号线开通的便捷性&环境的纯粹产品优势——新时代别墅的产品优势1、人车分流项目配套。2、三重庭院设计。3、阳光地下室。4、地下双车位。从区域优势及产品优势来看，本项目产品定价具备高单价支持能力。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net目标下的问题基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：Q1:Q1:本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？答案：整体实收均价元/平米Q2:Q2:如何通过高单价的设定，实现产品竞争力的提升？答案：将地下室价格返算至地上面积，在总价不变的基础上，拉高单价，变地下室为全赠送，压缩面积，增大附加值。报告整体脉络1项目背景分析2核心均价的推导3价目表形成及验证4销售安排及销售预估《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1.项目背景分析1.11.1别墅市场分析别墅市场分析1.21.2别墅客户分析别墅客户分析1.31.3项目自身分析项目自身分析一、长沙别墅市场分布水映加州青竹园?在售别墅主要分布城市郊区，集中盈峰翠邸六大板块：南山·苏迪亚湘江壹号诺好望谷玫瑰园堤亚纳湾目前在售别墅29个，分布于金星北、麓谷威尼斯城、麓南、星沙、金霞、新南城等六大板块，凭中粮北纬28°借良好的板块素质，成为别墅的集中板块。麓谷林语?二环内城市中心别墅稀少，城市型东方大院别墅稀缺性明显，项目价值凸显：天麓红墅湾卢浮原著项目处于长株潭融城的核心区域九龙·领仕汇，是湖南省的龙脉中轴，紧临长沙唯一贯通南迪亚溪谷托斯卡纳北的两条主干道万家丽路和芙蓉南路，有着便麓山别墅美洲故事捷、发达的交通立体网络。项目距离黄花机场汀湘十里郡原美村海尔云海湾半小时车程，15-20分钟可达武广火车站、五岳麓山公馆一商圈、候家塘商圈，20分钟内车程可到达橘格兰小镇龙湾国际郡株洲、湘潭等地级市。阆峰云墅昆仑和府二、各类型别墅价格：最高总价（万产权面积区赠送面积区别墅类型项目名称销售均价总价（万元）元）间间美洲故事(二期)15000680--800800451-538平200-300中粮北纬28°12000-18000300-16201620250-900平200-300独栋别墅橘郡11000300-400400280-380平300-600湘江壹号20000-400001000-50005000500平500美洲故事13000-15000450-580580340-382平200-300双拼别墅格兰小镇11000420-600600360-510平150-200龙湾国际11000150-220220170-260平140-300联排别墅红墅湾9000230-300300210-260平50-100郡原美村11000140-200200130-180平50-100湘江壹号8000194-253253250-330平不详叠加别墅沙河堤亚纳湾7500138-145145200-210平50-70盈峰翠邸600063-9393105/155平60-70三、别墅整体价格：销售均价（元/产权面积区间（平赠送面积区间（平别墅类型总价（万元）平）米）米）独栋11000-40000300-5000280-900200-700双拼12000-15000420-600340-510150-300联排9000-11000150-560130-47050-300叠加6000-800060-250105-33050-70?独栋套总价区间范围较广，基本在500万以上，总价较低的独栋主要集中在橘郡、中粮北纬28°等小独栋产品中，大面积、高总价产品，主要为资源较好的湘江壹号看江别墅以及中粮北纬28°临湖大独栋；?双拼套总价主要集中在420-600万之间，最高总价在500万左右，目前在售双拼产品较少；?联排套总价主要集中在300万左右，最高总价在560万左右，位于近郊托斯卡纳的大联排。?叠加套总价主要集中在200万以内，最高总价在253万左右；四、南城别墅价格分布单价区间11000-15000元/㎡，总价区间200-800万/套鉴于卢浮原著联排别墅面积在200-250㎡之间，选取各别墅面积相近的独栋、双拼、联排产品进行价格参考。面积（美比对产单价（元/总价（万元项目㎡洲品㎡）/套））故事海尔云海联排13000280-450360-600湾郡原龙湾联排11000200-250220-280美海格村尔兰龙美洲故事双拼13000-15000340-382450-580云小湾海镇国郡原美村联排11000270-330350-450湾际橘社双拼、联格兰小镇12000360-510420-600排郡区长株潭融橘郡独栋11000280-380300-400阆峰云城、地铁墅区间合计11000-15000220-800、轻轨别墅市场小结：?长沙别墅主要分布郊区，市中心别墅稀缺性明显；?参比项目价格主要集中在11000-15000元/㎡，总价220-800万元/套之间；卢浮原著从项目整体来看，和近郊的资源型别墅无太多可比性，但其地段优势明显，土地资源稀缺，为保障项目的销售速度与利润，首期建议单价高于参比别墅平均价，接近最高单价。2、别墅客户定位——联排别墅客户基础庞大高价值客户：10%以250-300㎡为独栋/双拼为主可承受住房总价注重产品品质，对环境中小企业主300万-600万左右要求较高广深私营企业主中层客户：30%在其他城市拥有多套可承受住房总价大型企业高管物业，需求舒适、符200-300万左右号，环境资源好的稀缺品牌别墅280-400㎡双拼或小独栋产品可承受住房总价省府区域政府公务员基础客户：60%本地中高层管理者；本地生意人；200-250万左右多套物业拥有者，需求200-240㎡经济型联排别墅2、联排别墅市场客户分析：从区域来看，客户区域性比较强，地从年龄上看，别墅项目一般年龄域性逐步扩大化。从调查来看，65%的在30-45岁以上，而别墅的主力客客户为长沙本地客户，25%的为省内客户群体年龄在35-45之间，占85%户，株洲、湘潭、娄底、衡阳的客户比左右，而联排别墅项目的年龄一般较明显，10%的客户为深圳、广州、上位于35-40岁之间海北京、浙江等较大城市。3、联排别墅市场客户分析：从置业目的看，置业以自住为主，从客户的关注来看，景观资源及地特别是新政后投资客户明显减少。从段及产品的升值能力是客户的主要关调查得知，自住客户占比85%左右，注点，占到了5成以上，卢浮原著产投资客户占比15%左右，主要是房贷品面积段小，且依托地段稀缺性，可新政以及当前市场总体环境影响。吸引部分投资客户，及别墅回归客。别墅市场客户小结：目前市场上别墅客户主要价格接受范围为200-250万，属于联排别墅客群。地级市客户逐渐增多，但仍以长沙客户为主，事业有成的中年人为主力购房群体，受政策影响，外地投资受阻，资源及地段稀缺性仍是别墅客户的首选，双拼及联排别墅的回归客将是卢浮原著的主要客户群体。卢浮原著产品：一期的主力产品为联排，200~250一期产品分析平米面积区间；户型布局基本相同，主要是南北朝向存在不同。分批产品分类栋号套数总套33#634#635#6六联排36#628#629#6一批8127#7七联排30#719#723#8八联排24#820#812#213#2双拼14#215#216#222#626#6六联排45#617#6二批85（含10套双拼）18#632#438#4四联排49#439#4八联排44#853#7七联排50#7《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ40#：1053527879房地产商域网：7http://www.fdcsky.net联排户型对比：卢浮原著属中小型联排，总价优势明显；阳光地下室设计、地下双车位、三重庭院打造，空间上更具可改性。联排产品面积段集中