房产税，确切的说法应该是房地产税，其本质是财产税。　　任何财产税均有两大功能：政府税源、调节收入分配。房产税作为财产税，也有这两大功能。　　从政府税源功能看，房产税较稳定，源于房地产稳定、不容易转移的特性，可增加政府收入。不过，我国特有的国有土地使用权出让的制度，以及处于快速城镇化进程，决定了地方政府收入的大头在土地出让金，不可能是房产税（我们在《拨开房产税迷雾（一）：房产税能取代土地财政？》一文中作过详论）。我国财产税收入从来都不是政府税收的重要来源，所占比重很低，从未超过5%。所以房产税在相当长的时间里都不可能成为政府主要税源。　　从调节收入分配功能看，房产税有在一定程度上可以适当调节个人财产的合理分配，增进社会公平，发挥缩小贫富差距的作用。不过，总体来说我国的财产税对收入差距的实际调节作用十分有限，故不宜高估房产税将来调节收入分配的作用。　　即便如此，中国的房产税如果真的要立法实施，仍然会面临诸多障碍，其中最主要的障碍有三大方面。　　第一是房产税面临房与地的所有权、使用权分立的法律障碍　　房产税属于财产税，但由于我国实行的是土地公有制，土地所有权属于国家，并非私人所有，居民的不动产只是拥有土地的使用权（住宅70年，商业40年，办公50年）、房屋的所有权，因此居民的不动产还不是完全法律意义上的个人所有财产。　　也就是说，中国人所有的不动产，房与地两权分立，一个是所有权，一个是使用权，与西方市场经济体制之下完全私有的个人所有不动产不同。在法理上、在我国现行土地制度下征收房产税的最大障碍就在这里。　　由此会出现三大质疑：　　其一，居民的房产既然是由房屋部分和土地部分这两部分组成，居民对房屋有所有权，对土地只拥有使用权，是有期限的，那么，对这种非完全产权、有期限的房地产征税，法律上如何成立？这个税不论是叫房产税，还是叫房地产税，始终要面对社会这种强烈的质疑。　　我们新版的《不动产权证书》，赫然出现“使用期限”的登记内容（旧版在土地证上其实也有使用期限），说明居民所有的不动产其实是有期限的法律事实。尽管我们的国土部官员解释说，“房屋所有权无期限，土地使用权有期限”，可是权利人还会问，既然我们只有土地使用权，那谁是土地的所有权拥有者？征税是不是必须征所有者的税呢？常识告诉我们，土地好比皮，房屋好比毛，皮之不存，毛将焉附？在法律上始终都绕不过这个矛盾。很显然，这个矛盾的终极解决方案就是，恢复个人对土地的永久产权，这样才会彻底消除对征收房产税的质疑。　　其二，是否重复征税？随之而来的问题是，居民所有的住宅只有70年的土地使用权，政府在出让土地的时候，一并收取了70年的土地使用金，这个土地出让金实际上是由购房人承担的，买房时已经支付了70年使用权的租金，如果还要再逐年征收房产税，这不是重复收费吗？这也是大众关注的需要回答和解决的问题。　　其三，征税评估是否要将土地部分和房屋部分的价值分开评？既然居民只拥有房屋的所有权，没有土地的所有权，而土地的所有权拥有者是政府，那么在征收房地产税的时候，是否只应该评估房产部分的价值，而不应该把土地部分也算上？　　由此可见，房地产税立法并不是简简单单、说征税就可以征的，在现有制度框架下，它的合法性问题需要经过社会充分讨论和论证，才能达成共识，才可能推行，同时也应该系统清理现有的房地产领域众多的费税。否则，匆匆立法，税收的合法性、评估、税费清理等关键问题没有解决，最终还是不可行。　　第二是征收房产税影响民生的障碍　　房产已经成为中国人最大的家庭财产，对存量房产征收房产税，可以说是对居民这笔最大的财产“动刀子”。　　虽然房产税是财产税，但税的实质是进行新的利益分配，将老百姓口袋里的钱，转向政府一边。这一点往往是我们政府部门的财税专家视野看不到的核心。所以，征收房产税还有一个最大的障碍是直接影响民生。　　征收房产税是影响千家万户的民生大问题。历届政府标榜最主要的工作任务之一都是“惠民生”。因此，我们判断，以所有居民的房产为课税对象的房产税征税模式，现在不太可能出台，将来在相当长的时间里出台的机会都不大，这里头孕育的政治风险太大。　　用房产税来调节收入分配，也需要理清前提性的问题：居民拥有房产与高收入究竟是什么关系。　　一般而言，拥有房产越多，财富就越多。不过，因为房地产的区域复杂特征，并不是说，房产拥有量与财富水平成正比。例如，不同的地区和城市，房地产价值相差几倍，北上广一线城市一般房产市场价格每平方米2万、3万不算贵，但小型城市平均价格每平方米超过4千元就已经是高价房了。按照统一标准征收？怎么平衡征税标准？又比如，即使是同一个区域，不同的地段，房地产的价值差异也是巨大的。位于城市郊区和远郊的房子，三套四套房子加起来也许不及市区同样面积的一套房子的价值。而且，中国近二三十年住房制度发生非常大的变化，过去由福利分房体系为主，转变为福利分房与商品房并存，再到商品房体系为主，不同年龄、职业的群体获得的房产类型差异大，新旧房屋并存，价值差异很大。所以，简单地以拥有的房屋面积或房屋套数为标准，都可能误判财富与收入的高低。　　房产税征谁的、征多少、怎么征、如何评估价值、需要什么条件等等，这一系列的问题都要实证，否则，房产税的合理性、可行性会问题成堆，误伤民生难以避免。　　有人说，统一的不动产登记制度将来会有效解决房产摸底的问题。我们认为，还不能这么乐观。从2007年10月1日《物权法》实施，到2015年3月1日不动产统一登记正式在15个城市试点花了七年多时间，而且不动产登记属于非强制登记，有个重要的原则是“不变不换”（即不变更不登记）。也就是说，只要存量房屋没有发生交易和变更，那么它或许永远都不可能进入到统一的新的信息系统里。新与旧的不统一的房产登记“双轨”并存的情况或许要延续几十年。　　有政府财税专家说，房产税2017年会出台，这个时间表可能只是专家个人的主观判断，过于草率。2017年就连不动产统一登记体系还处于建设中，家底都没有摸清楚，房产税立法不可能这么快出结果。　　不管怎么说，开征房产税对民生切身利益的影响，以及政府可能遇到的违背民意的巨大政治风险始终存在；而且，不动产的区域、自身复杂特性、以及历史演变带来的房产拥有情况与收入高低的不对称，也使得房产税的收入分配调节功能大打折扣。所以，房产税立法应该反复征求民意，反复论证，不宜草率出台。　　我们认为，针对存量房的房产税的立法、开征可能是个漫长的政府与居民利益、不同群体利益的博弈过程，不可能匆匆忙忙就抛出来。　　第三是开征房产税对经济、地方发展模式影响的障碍　　怎么开征房产税、房产税覆盖的范围有多大——不同的房产税征收模式，对经济、房地产、相关产业，特别是对地方的发展具有不同的影响。由此来看，开征房产税的影响具有不确定性，这也是它面临的一大障碍。　　我们知道，在目前的发展阶段，土地收益、房地产业对于地方财政、税收和经济的影响巨大。李克强总理在刚刚召开的两会记者问答会上也说，“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”2014年以来，房地产市场缩量调整，价格有所下行，对整个中国经济和地方经济的影响已经是难以承受了，政府也要出来调整政策保持行业稳定。房地产的影响和地位依旧很重要。更不用说，土地出让收益和房地产业相关税收对于地方政府的重要性了。　　因此，我们的判断是，未来只要对以下三个方面问题没有获得圆满的答案，房产税立法就不可能获得共识：　　第一个问题是，房产税是不是对普通居民自住或者改善住房影响大？是不是与民争利？很显然，自住与改善需求都是政策支持的，房产税不能抑制这些消费与需求；　　第二个问题是，房产税会不会影响地方政府获取土地出让收益？如果会影响，那么不可能获得地方政府的支持，因为这等于是把支撑地方搞建设，谋发展的财路给断了；　　第三个问题是，房产税会不会影响房地产长期平稳健康发展？假如房产税对房地产长期平稳健康发展有负面作用，就不可能得到社会的认可。　　总之，房产税面临着产权分立的法律障碍、影响民生的障碍、以及对经济和地方发展模式的影响有不确定性的障碍，而这三大障碍是绕不过去的，必须首先妥善解决。所以，我们　有以下三个总体判断：　　一、房产税的立法与开征将是个漫长的社会各种观点、利益角力碰撞的过程；　　二、符合国际规范的房产税如果要渐渐推行落地，则必须满足下列条件：中国经济社会发展成功转型、城镇化进程进入最后阶段、土地所有问题得到法律上的确认、住房保障体系建立起来，住房问题的社会关注度下降、以及国家的不动产统一登记体系可以全面覆盖和推行。不要奢想通过两三年时间就把房产税所有这些巨大的障碍解除掉，也不会出现糊涂的房产税，一定是明明白白的房产税；　　三、最有可能的房产税立法结果就是，国家立法只规范房地产税基本方向与原则，而将是否即刻征收房产税、征收多少、征收覆盖多大范围、评估细则等的一系列技术操作性问题交给地方决定。这样才可能避免因国家一统房产税，违反地区经济、社会发展不平衡规律，罔顾房地产发展的区域不平衡事实，才可能更加科学合理，而又因地制宜。