本期主题：中国的房地产估价和房地产经纪主讲嘉宾：廖俊平中山大学岭南(大学)学院教授，经济学博士本期主持：群主--巴曙松教授特约点评：群秘--周颍畅一、从房价讲起1、房价的可比性问题先从房价讲起，大家记得08年的时候经济学家徐滇庆和深圳的媒体人牛刀打了一个赌，赌一年以后深圳的房价是涨还是跌，个人不太理解徐教授不知为啥要把自己娱乐化——这话是他自己说的，打赌一年以后他说这个赌局被娱乐化了。可以说这个赌局从一开始就注定没有结果，赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但双方所说的房价含义都不一样，一方的依据是深圳市国土房管局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。房管部门的成交均价的形成比较简单：把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高；等到下个月，可能中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的，房价就低。但这样来比较这两个月的房价显然是没有意义的。再看统计部门，现在和过去统计新房价格的方式是不一样的，过去是由开发商填报表，把本公司本月的新房成交情况报送统计局；后来采用抽样方式，选择固定样本，这样相对会科学一些。但问题在于新房的样本是无法长期稳定的，卖完了这个样本就不存在了，于是需要重新确定样本，当然统计部门会做出相应调整。其实根据个人了解，当初建设部(就是现在的住建部)搞了一个城房指数，相对来说是最靠谱的指数之一。这个指数据了解内部一直都在做，但一直没有对外公布。这个指数是用Hedonic方法做的，我们翻译成特征价格法，即采用统计的方法决定若干特征属性对房价的影响，然后再根据房屋的特征属性确定其价格。房地产产品的特点是个体差异很多，几乎没有两个完全一样的房子，所以在比较两个房子的价格时，必须要把两个房子的属性修正成一样的，才能做比较，特征价格法的目的就是进行这样的修正。回到徐教授和牛刀打赌的话题，因为统计方法不一样，所以所谓的房价口径是不同的，不可比。2、被各方扭曲的房地产业房价问题大约是从2005年开始引起社会和中央政府关注的，而中央政府开始对房地产市场做出行政调控是更早的时候，2003年，那一年先是央行发了一个121号文，接着国务院发了一个18号文，两个文件的调子个人认为可能是相反的，当然也可能是强调的不同侧面，央行是提示风险，国务院是要促进房地产发展。接着是2004年的“831”大限，所有土地都要招拍挂，低价拿地的路子被堵住了。2005年国务院出了“国八条”，之后就可以说算是年年出台调控政策，刚开始调控的时候我就对中国的房地产业有两个字的评价“扭曲”：中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈下扭曲的——在近十年持续不断的宏观调控之前就已经是这样了，大致是从1992年邓公南巡之后开始的，房地产就一直是在不少时候被视为一个工具，当一个产业成了一个工具的时候，它就很难按照自身规律独立发展了。3、当前房价的走势具体到当前形势下，下一步房价如何走。首先，房价涨还是不涨，这个问题从来没法用是或者否来回答。正因为房地产是作为宏观政策工具在使用，所以房价是和宏观经济紧密联系的，个人认为，基于房地产与宏观经济的密切联系，只要经济不彻底垮掉，房价也不会大降，特别是一线城市的、市中心的房子，可能会在需求的推动下，往往不会降，还会升。但这一轮政府对房地产的托底目前看似乎还是不能改变下行的总体趋势，这一点我们在调研时发现，开发商看的很明白，当初房价不断上涨的时候，不管是政府打压还是少数专家鼓吹房价要降，开发商都不搭理，现在开发商同样不搭理，“330新政”之后，开发商的普遍心态都是趁机“快跑”，很少人傻到想去提价。目前观察，五一期间的新房销售基本上也是这个套路，往往是口说涨价，实际上暗自促销。二、关于房地产估价宏观的就说到这里吧，说说微观的。刚才说房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内涵。首先，房价是和时点相关的。1998年的时候，中央电视台焦点访谈报道了一个案例，说是珠海的一栋楼，三家机构估出了四个价，从评估角度看，这应当说是可以理解的。实际上，四个价格的估价时点是不一样的，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。其次，价格内涵也不一样，有的估价结果是包含了需要向政府补交的地价，有的是不包括的。甚至土地的性质也不一样：标的物原来的土地性质是工业用地，但地块地处市中心繁华商业地段，早就已经用来作为写字楼，所以有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地性质也属于价格内涵的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其价格也是不一样的。所有这些，都是因为房地产的权属对价格的影响很大，土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同，导致其价格也会不同。另外，不同的估价目的所估出来的房价也是不一样的，最常见的估价是估算市场价，或者用会计的说法叫公允价值，可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一个认识。所以最常用的估价方法就是市场比较法，用市场上实际的成交案例(必须是正常成交的，同时还必须是同类或者相似的，例如标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比较案例)来类比，为了去除偶然因素，至少需要三个以上可比实例，取平均，目的就是消除偶然因素影响。但有些时候不是估市场价。例如将来需要征收物业税的话，课税价格往往就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，这里面原因很多，一是因为课税属于政府强制行为，政府强迫老百姓交税，总要让人在心理上有些安慰，所以会把课税价格定得低一些。另一个原因在于课税估价是全面覆盖的，如果把每套房都估得那么准确，估价的成本太高。不过随着批量估价massappraisal技术的成熟，课税价格同样可以是按照市场价的。另一个常见的情况是抵押目的的估价，我们学会专门为抵押目的做了一个指导意见，在英国美国则专门有抵押估价的standard，我们算是初级阶段，所以还只是guidance。在抵押估价指导意见里面会详细地要求估价师按照审慎的原则确定抵押物价格。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。三、关于房地产交易过程中的各种复杂现象1、关于经纪人从估价以及课税就可以说到巴老师在一开始重点提到的如何识别和防范房地产交易过程中的猫腻了。因为交易课税是从价计征的，所以交易双方有可能存在瞒价。据了解，在局部地区，过去瞒价现象很严重，1万的价格可能报税还不到五千。但税务局现在普遍采用了二手房交易估价系统，通过市场调查已经对各处房屋的市场价基本上了解了，并且把这些市场数据输入到自动估价系统，交易的时候根据系统估价来确定征税价格，所以瞒价的空间就不大了。由此说到房地产经纪人。房地产交易手续复杂，经纪人的确可以很熟练的帮你办好，从提高效率来说是值得的。但中国的房地产经纪人也有一些积累了一些陋习。首先说一个最普遍的问题：虚假房源。在有的市场，你看到中介门店挂出来的房源，十个可能有九个都不是真的。当然这个问题不光是房地产经纪行业有。大家有没有在香港买电器的经验？你进了一家店，直接问某个型号，他往往跟你说没有，然后跟你推荐别的型号，为什么这样？据了解，因为他知道往往你对你想要的型号肯定已经货比三家了解得很清楚了，没法骗你。部分房地产经纪人这么做据了解主要还是要吸引眼球，先通过一个很漂亮的价格，很好的性价比吸引你到店里来，然后向你推介其他的房子。2、关于佣金关于房地产经纪佣金，过去政府曾经规定了一个最高价，2.5%，现在已经取消了这个指导价。2010年的时候国家发改委来广州调研佣金问题，那时还有这个最高价限制，当时房价上涨很厉害，社会上认为经纪人的佣金也成了高房价的一部分，所以发改委说要把佣金最高价再往下压。我认为，其实经纪人的佣金是个完全的市场竞争结果，根本不需要管。你看现在发改委取消了最高限价，市场佣金反而在下降，因为竞争更厉害了，并且有外来资本进入。当时发改委来调研的时候曾经问了一个问题：佣金能不能按宗数收而不是按价格收，成交一宗就收固定收多少钱。凭什么卖一个200万的房子就比卖100万的房子要多交一倍的佣金。这个问题我曾经实际研究过，所以回答起来很容易：首先，现实当中并不是200万的房子就一定能够收到比100万房子多一倍的佣金，一般都会讲价的，佣金越高的时候折让也会越多。第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要花费更多的时间成本来做信息搜寻和匹配的工作，所以经纪人付出的成本会更高。第三，越是高价的房子，其业主的收入一般也越高，这意味着业主的时间成本也越高，所以业主会愿意用钱买时间。事实上，经纪人有时还要帮业主联系修理家电，办理煤气过户，等等，因为业主没时间。总之一句话，佣金是双方谈出来的，市场决定的，政府往往用不着管。经纪人的作用首先是收集信息和匹配信息，业主和买家当然可以自己去做这个收集和匹配信息的工作，但效率要低很多。举个例子吧：我手上有一些年轻的时候集邮留下的邮票，那天我在想，找个时间卖掉吧。然后接下来就想，如果想卖个好点的价钱，就得我自己去邮票市场摆摊，于是摊位成本时间成本都来了。所以我只能卖给专业的邮票贩子，他因为不仅仅是为我这几百张邮票在摆摊，所以成本就摊薄了，并且由于他手上的商品多，信息匹配的成功率就高很多。这正是房地产经纪人的作用。你作为业主，自己去找卖家，很难匹配到合适的买家，而经纪人手上有很多的买家和很多的卖家，匹配的效率就高了。另外经纪人除了信息匹配，还要做很多辅助工作。当然，房地产经纪这个行业还存在很多弊端，所以我是对外来资本进入这个行业持赞成态度的。因为有的外来资本进入之前认真分析了这个行业的弊端，所以有针对性地改进了服务，