3月24日，恒隆集团有限公司与恒隆地产有限公司出版涵盖二零一四年一月一日至十二月三十一日止的二零一四财政年度年报。　　恒隆地产董事长陈启宗告诉股东，在过往的各种危机中，恒隆地产无不因时因地制宜，实现其一贯的最大利润的目标，而在现时香港零售业及中国奢侈品市场低迷之时，或许复苏尚需时，或找到其“新常态”。　　陈启宗于结语处如此表示，“本人认为，处理这些问题没有一成不变的规则，采纳的任何模式都必须考虑多项因素及取得平衡。过于执着既非明智，但缺乏合理的指引同样不是谨慎之举。”　　业绩及股息　　截至二零一四年十二月三十一日止年度内，营业额飙升百分之八十六至港币一百七十亿三千万元，股东应占纯利跃升百分之六十二至港币一百一十七亿零四百万元，每股盈利相应上升至港币二元六角一仙。　　倘扣除重估收益、相关递延税项与少数股东权益，除税后基本纯利上升近一倍至港币一百亿二千二百万元，每股基本盈利相应上升至港币二元二角四仙。　　董事局建议派发末期股息每股港币五角九仙，较上年度增加百分之一点七。如获股东批准，截至二零一四年十二月三十一日止年度的股息总额为每股港币七角六仙，较上年度增加百分之一点三。　　业务回顾：缓销计划与利润最大化　　本人六个月前告知股东，有意增加中期致股东函的篇幅，并偶尔稍微缩短年终函件的长度，以便更有效地与股东沟通。此举可更加及时地把管理层的想法每年两趟与股东分享。一些机构投资者和个人股东表示，他们十分重视本函件的价值，希望有关改变不致削弱其内容。本人可以保证，他们完全毋须担心。一如以往，本人将悉力以赴。不同之处是：他们现在可每六个月而非一年一次，更充分地听取本人分析经济和市场状况及本公司的策略。　　本公司录得有史以来最高的营业额及股东应占基本纯利。由于重估收益减少，股东应占纯利并无创出新高。尽管租赁业务表现仅可接受，但香港物业销售强劲。我们把握市场机会，售出二百六十一个君临天下单位、一百五十一个浪澄湾单位与九十三个车位，整体收入约为港币九十八亿元，所得溢利超过港币七十四亿元，合计边际利润为百分之七十六。当中，君临天下的边际利润达百分之七十八，浪澄湾为百分之六十二。　　现时君临天下仅余十个单位及一百五十三个车位，大概是时候对过去十多二十年的事件作温故知新。亚洲金融危机于一九九七年七月二日爆发后，楼价从一九九八年初开始下滑，香港特区政府下达土地销售禁令。一九九九年春季恢复卖地后，当时的铁路公司(现称香港铁路有限公司)率先推售土地。恒隆做的是纯地产生意，我们早在危机出现前已作出充分财务准备，坐拥大量现金；其时仅有另一家发展商的财政状况跟我们一样令人羡慕。该公司的非地产业务虽然为其提供流动资金，但在物业发展方面却损失不菲，因此他们或未作好准备，买地意欲不及我们。我们在卖地会上，一而再地以非常合理的价钱胜出。首幅为君临天下地块，其后的发展证明它最物超所值，尤其是它位于海滨，拥有世界最佳的海港美景之一。　　当我们在二零零四年首次推售君临天下单位时，市场刚刚复苏。亚洲金融危机的影响余波持续至二零零二年，随后沙士在二零零三年出现。由于财务实力雄厚，我们并不急于进行销售计划。然后，最令人惊讶的事发生了。　　亚洲金融危机与沙士的影响，到二零零四／二零零五年经已消退。然而，政府却决意不卖地。基于上述原因，本人可以理解政府为何在一九九八年至二零零四年期间有此决定，但再持续六至七年不卖地却着实令人费解。部分发展商请求政府恢复卖地，惟彼等置若罔闻。由于没有土地供应，楼价自然会上升。　　因应这个我们全然无法控制的外在环境，我们干脆停止销售已落成的单位，等候必然出现的楼价上扬，因为持有单位的成本断不会超过楼价升幅。直至过去数年，当现届政府政策开始拨乱反正后，我们方在市场推售大量单位。其结果是，边际利润持续上升，刚售出的一批单位创出达百分之七十八的巅峰。　　由于这些住宅单位坐拥独特海港景色，我们不敢断言其价格不会继续上涨。但正如本人两年前所述，我们不应过于贪婪，故已基本上沽清所有单位。我们亦已预计，现届政府早晚必会大量卖地以追回供应，皆因楼价持续高企已成为严重的社会问题；这情况现在已经发生。　　总括而言，一俟整个君临天下项目的一千一百二十二个单位以今天的市价沽清后，可为本公司带来除税前溢利逾港币一百七十亿元。在本人的事业生涯里，应不会再见到比这更厚利的项目。这是多重因素汇聚使然，有些是我们可以控制的，例如在合适时间买地及决定押后单位销售；有些是我们控制以外的，例如政府的土地政策出岔子。在各种因素汇集下，造就了该项目成为香港有史以来最厚利的房地产项目之一。　　在本地圈子里，我们的缓销计划是否可取，引起了一些公众争议。不同公司有不同策略，没有单一的正确答案。大部分公司或多或少视住宅发展为生产线。彼等购买原材料(即土地)以持续制造产品(住宅)，不像我们那么热衷于拿捏时机进行买地或住宅销售。为个别项目争取最大利润，只是彼等数项考虑之一，亦未必是首要考虑；保持货如轮转以创造现金流可能更加重要。我们恰恰拥有不同的策略。　　监于我们的香港新项目甚少，并判断楼价将持续上升，因此我们有序地出售君临天下和浪澄湾单位。我们的目标是取得最大利润，迄今表现出色。　　过去十年，我们把重点日益转到内地商业物业的发展及投资上。我们认为，香港物业销售市场的吸引力减退，故我们只会在价格特别吸引时方会买地。我们当然并非看淡香港，我们一直等待市场变化，伺机重返。在此期间，我们忙于在内地构建世界级商业综合项目以供出租。我们在二零零五年起在上海以外购置土地，完成的项目于二零一零年开始推出市场。　　现在让本人谈谈本公司的投资物业业务。总营业额超过港币七十二亿元，其中四成六来自香港，五成四来自内地。以营业溢利计算，两者各占约五成。整体租金收入上升百分之九；香港升幅为百分之六，内地为百分之十一。倘扣除两个最新的购物商场—无锡的恒隆广场及天津的恒隆广场，内地的有机增长率为百分之三。　　香港方面，为期七十九天的占领中环抗议行动对租户销售带来创伤。我们是旺角和铜锣湾两个受影响地区的主要业主，旗下商户录得一成八的生意跌幅。作为业主，我们有物业租约的保障，但无辜的租户则遭受即时的影响。倘任由抗议活动持续，我们的租金收入早晚会受影响。幸好行动终能结束，并和平地结束。　　内地市场面对另一种挑战。在分析本公司表现前，让我们先看看中国整体经济。　　客观地说，经济情况并非很坏。近年许多外国专家把中国一笔抹杀，乃由于中国经济增长出现放缓；管理层相信，事实很快便会证明他们过于悲观。本人认为，目前的悲观情绪部分是合理的、部分是误判的。例如，地方政府债务和住宅市场疲弱皆令人困扰，但两者对宏观经济并无灾难性的影响。此等问题并非如部分投资者或分析员所想般大，然而他们当中许多已过度唱淡中国市场。　　考量一些基本因素：随着美国经济复苏，中国出口将步其后尘，这有助消化部分过量库存。此过程将是缓慢的，皆因欧洲作为传统上中国另一主要市场，同时亦是其制造产品的最大进口市场，并非增长中。日圆疲弱将令输往日本的出口短期内受影响，期望东南亚、拉丁美洲、中东和非洲市场可弥补缺漏。整体而言，中国出口保持稳定，其增长速度亦较进口为快。由于近期油价下跌，中国可维持高位贸易顺差。　　中国于二零零八／二零零九年为抵御金融冲击而提供之过量流动资金所带来的后续影响，相信已经大半消除，北京因而再次放宽信贷，但会审慎而行。最近利率已经调低，公共投资持续强劲。　　与去年头三季不同，近期住宅销售量甚至部分交易价格均有良好升幅，以致一线城市的土地拍卖再破纪录。全年度房屋销售，无论以销售单位总数或所得金额计算，均超过二零一三年的数字；四个月前，很少人会预测得到这个情况。从历史标准来看，地产公司的资产负债表相对稳健。　　在这个经济不太差的环境里，高端消费是薄弱的一环。反腐行动持续所带来的影响，仍有可能维持一段时间。低价品容易通过互联网销售，但奢侈品销情已因政府政策而暂时受到影响。由于影响我们旗下奢侈品牌租户的，基本上并非经济因素而是政治因素，因此很难预测我们何时会达至“新常态”。毫无疑问，我们的内地投资物业业务，现正面对十五年来的最大挑战。两年半前，本人撰述说，与二零零八／二零零九年金融危机时相比，地产业目前的颓势需要更长时间方能复元。这个预测是正确的，但复元时间可能比我们预期的更长。坦白说，我们现时仍未看到它的尽头。　　表面上，我们的全年业绩颇可接受。旗下购物商场除一个外，全都录得租金收入增长。然而，仔细审视可发现某些情况值得关注。关键在于了解其基本原因，本人稍后将会阐述。　　除济南的恒隆广场外，集团旗下所有内地物业的租金收入均有增长。渖阳的市府恒隆广场的租金收入上升，但升幅较上年放缓。上海的恒隆广场的租金收入企稳，港汇恒隆广场录得轻微上升，而渖阳的皇城恒隆广场则再次录得租金收入增长，增幅为百分之四。平均单位租金方面，除济南的恒隆广场外，所有项目均有增长。然而，管理层对短期前景抱审慎态度，尤其是渖阳的市府恒隆广场及上海的恒隆广场办公楼，后者因浦西区尤其项目附近的办公楼供过于求，令其续约租金受压。　　在较新的购物商场—无锡的恒隆广场及天津的恒隆广场，由于更多商铺相继签约，租出率仍在上升；已签约的租户正在迁入。上海的两个购物商场租出率良好，渖阳的皇城恒隆广场将持续改善，济南的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场正加倍努力，而无锡的恒隆广场将继续寻找最佳的租户组合。　　上海以外的较新物业，其租金边际利润仍有待改善；较新的购物商场仍需要相当的推广费用及其他开支。这需待至第二个租赁周期时方可逐步改善。　　租户零售额表现参差。渖阳的皇城恒隆广场增长百分之十二，但上海的恒隆广场及济南的恒隆广场分别下降百分之四及百分之二，上海的港汇恒隆广