揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略作者：邹毅领易投资总经理白银时代的万科面对产业巨变，开始走向了产品创新和多元化的路线。早期，市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上，如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心为例，分享万科在商业综合项目创新方面的实力。这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。一、抢占一线地段，占领中长期资产升值的高地上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市，其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地，更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽，集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体，成亿的客流量将带来无限的长尾效应。在这里，还有着“长三角1小时经济圈”概念：驱车自由穿梭都市，高铁往来长三角区域，飞机直达不同省市。便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来，形成合力，构建更强大的竞争优势。更妙的是，虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区，更处于其核心位置，与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。当然，虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目，最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。目前，大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目，竞争相当激烈。在如此环境下，虹桥万科中心所拿出的，是更高水准的产品能级。那么，让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。二、商业办公特色组合开启无死角的消费模式底层商业+7栋写字楼+下沉广场=钻石塔形结构虹桥万科中心总体量近20万平方米，其中办公体量近10万平方米，商业3.5万平方米。通常情况下，开发商拿到这种体量的商办用地时，都会很自然地将商业与办公形态分开：沿街面尽量预留最佳商业展示面，内部配置写字楼。然而虹桥万科中心却不是这样，有别于其它的商业综合体项目，它采用了“蛋糕+蜡烛”模式。项目充分利用虹桥交通枢纽多种交通方式地下完全接驳的特殊性——三大人流入口（城市内人流：地铁人流；异地入沪人流：高铁和空港人流），将基层部分商业面积充分做大，并通过下沉式广场的打造，在基层部位形成人流动线的环路，最大化提升商业价值。可以看到，虹桥万科中心在整体产品设计上充分尊重市场规律，在规划形态上也随之改变。为什么说“蛋糕+蜡烛”模式，我们可以这样去理解：如果把下沉式广场比作蛋糕，那环绕在周围的七栋建筑就是蛋糕上的蜡烛。而这种将商业店铺放置于基层、大面积的商业闭环形式，形成了最大范围的人流环道，让写字楼人群在上下班时，充分路过商业，形成过境消费。这，也是上海万科的用心之处。三、独创生活能量补给型商业模式，结合产品和业态双重创新项目商业总面积约3.5万平方米，这种偏中小型体量的项目给商业定位带来了极高的难度。选择业态上的错位、互补，打好阵地战，正是这类项目应该理性对待的方向。因此，虹桥万科中心首创生活能量补给型商业模式。所谓生活能量补给型，是为虹桥商务区的精英一族量身定制，以餐饮、休闲娱乐、文化为主要业态，为他们提供全面的能量补充和身心放松的场所。在商业品牌进驻方面，除了占60%的餐饮外，项目还引入休闲娱乐、文化服务等能量补给型业态，全方位为顾客提供放松身心、补充能量的场所。在商业的业态规划上，虹桥万科中心也是充满了创新能力。T1至T2之间，引入棒垒文化，用台湾著名品牌大鲁阁，为办公人群提供下班休闲的场所；同时，引入专业健身会所，缓解办公人群的亚健康问题。另外还配置了集书店与文化创意产品为一体的申活馆、SPA馆、生活超市等。最值得一提的是，项目特别引入新加坡著名的双语学前教育机构——伊顿国际学前教育中心，为虹桥商务区精英人士的适龄儿童提供专业的学前教育服务。四、注重写字楼细节设计直击用户痛点虹桥万科中心项目中，最重要的产品显然是写字楼。下面我们看看除了整体外观的钻石切割形态，万科又是怎样从细节上进行微创新，全面提升写字楼空间品质的。1、宝石型入口门厅，高大、贵气虹桥万科中心总共有7栋写字楼，项目的大堂，面积约1,000平米，9.9~14米挑高，全石材的装饰，内部设计上汲取宝石元素特性，充分体现出宝石建筑概念。通常，如此高的层高，都有一个优势：可以做局部特殊的空间。虹桥万科中心引入长江商学院的MBA、金融MBA、EMBA、高层管理教育四大项目，利用挑高空间优势，作培训和教学教室的用途，满足企业管理人员的培训和进修需求。2、多种主题风格的创意办公空间虹桥万科中心在办公室室内设计方面，也是独具特色。我们从展示中心可以看到，多种颜色及风格的会议室可满足客户不同的创意办公需求。虹桥万科中心在这部分的设计充满了时尚和潮流气息，主打橘色和绿色的会议室让使用者如沐春风。3、室内预留可拆卸楼板，满足大型公司内部交通使用对于常年在高标准写字楼里办公的大型企业、跨国公司而言，多层数的办公空间是物业最基本的需要。但往往公司内部上下楼的通行还需要借用公共电梯，既费时费事，又不够私密。作为以打造区域内最高水平写字楼为目标的虹桥万科中心而言，也充分考虑到这部分客户的特殊使用需求。项目在每一层楼的位置都预留了可拆卸的楼板，用于在内部打通楼层的竖向交通。这种独具匠心的创新，给不少租户带来了便捷。4、整层通透的隔断方式，符合现代企业办公开放自由的空间需求在如今互联网+的时代里，大型企业更加注重柔性化、开放式、自由交流的生产管理模式。越来越多的企业，开始思考全方位的打通写字楼楼层：如何让视野更加开阔，让交流更加充分，是当前大部分一流企业对工作空间的需求。因此，虹桥万科中心在写字楼的基本楼层上，不光采用以往的隔墙式的办公楼层进行划分，同时也预留部分通透的空间模式，并且在交付标准上，也将地下网线地板铺装到位，省去了用户诸多装修上的麻烦。五、科技生态为亮点，实现绿色办公如今，在北京上海一线城市，全面地生态化、高科技化已经成为高端写字楼的基本配置。虹桥万科中心在这方面更是做了一番升级创新。1、项目是虹桥商务区首例全楼通过美国LEEDGOLD和国家绿色三星双重认证的项目,并且在空调系统末端安装了PM2.5过滤装置，过滤率高达95%，旨在给客户提供一个绿意盎然、生态和谐的国际化办公商业环境。2、项目利用整面垂直绿化设计，在屋顶、下沉广场和公共部分进行绿化处理，使得项目整体绿化率高达到23%，屋顶绿化面积近10,000平方米。上述五大方面的产品创新，让我们对当前综合体的产品模式有了全新的理解。其中最值得借鉴的是虹桥万科中心商业与办公产品之间的合理分割。其业态组合逻辑的起点来自于人流的动线。如何将内部人流动线有效利用，并盘活相关联的业态，是此项目产品设计上最精彩的地方。而从人流组织与业态功能需求出发，是所有商业综合产品研发的关键和痛点。通过虹桥万科中心，我们可以看到，一个好的商业综合项目的产品研发，需要在业态、公共流线、大堂空间、产品使用空间等每一个细节上，进行精心的研发，在现有的产品力上进行全方面的改良，就是最好的创新。