乍暖未暖分化深化——2015年中国房地产市场上半年总结与下半年展望深圳世联行地产顾问股份有限公司集团市场研究部2015年8月1前言经历上半年，房地产已告别最坏的时刻。在稳定住房消费的导向之下，上半年政策暖风频吹，叠加资本市场财富效应，一线领涨，带动整体销售形势转暖。从5月份开始，全国商品房销售指标结束负增长，市场信心从底部开始回升。但回暖势头疲弱，7月份的客户上门指数和需求量出现放缓态势。未来，房地产依然是中国内需最大的市场。不同于以往，进入下半场，市场格局的分化深化成为主流。不同城市之间的拿地、投资、房价等的分化逐渐加剧，一半海水、一半火焰；同一城市不同区域之间的房价也在分化；主力消费人群随着年龄的推移也在改变。行业正逐步回归市场化主导、拉开了并购整合的序幕。是以乍暖未暖，分化深化。1上半年房地产市场总结2下半年房地产形势展望4乍暖未暖：上半年房地产市场总结经济持续疲软、下行压力较大2015年上半年GDP增速为7.0%16GDP:当季同比14121087.307.06420030609120306091203060912030609120306091203060912030609120306091203060912030609120306------------------------------------------200520052005200520062006200620062007200720072007200820082008200820092009200920092010201020102010201120112011201120122012201220122013201320132013201420142014201420152015数据来源：wind，世联研究CPI和PPI仍在低位运行，需求形势不佳?CPI、PPI低位运行，意味着整体通胀压力较低；6月以来，股市震荡、资产价格波动，对通胀产生下行压力，下半年货币宽松空间较大。CPI、PPI走势CPI:当月同比PPI:全部工业品:当月同比151051.600-5-5.40-1001040710010407100104071001040710010407100104071001040710010407-------------------------------2008200820082008200920092009200920102010201020102011201120112011201220122012201220132013201320132014201420142014201520152015数据来源：wind，世联研究无风险利率降幅有限，不利于实体经济?短期来看，中国无风险利率很难大幅下降；同时通胀水平却因经济增长走弱而低位运行，导致真实无风险利率上升，企业融资成本居高难下。上海银行间同业拆借利率香港同业拆借利率伦敦同业拆借利率（SHIBOR）（HIBOR）（LIBOR）LIBOR：1周LIBOR：3个月SHIBOR:1周SHIBOR:3个月HIBOR：一周HIBOR：3个月HIBOR：6个月LIBOR：6个月SHIBOR:6个月712968107586456344232211000一周：2.46%一周：0.11%一周：0.15%3个月：3.15%3个月：0.39%3个月：0.29%6个月：3.16%6个月：0.54%6个月：0.46%数据来源：wind，世联研究投资乏力、未能为稳增长保驾护航?投资增速已经降至2001年以来的新低，1-7月，固定资产投资总额累计增速同比继续下滑11.2%。?占固定资产五分之一的房地产投资，今年的政策效果目前主要反映在销售层面，但并未带动相关投资提升。固定资产投资增速持续下滑房地产投资增速下滑是投资放缓的主因60固定资产投资完成额:累计同比60基础设施建设累计同比房地产业累计同比50制造业累计同比50404030302018.662010.00101010.5011.206.1000-100201121110090807060504030201121110090807020904110601080310051207020904110601--------------------------------------19981999199920002001200220032004200520062007200820092010201020112012201320142015200520052006200620072008200820092009201020102011201220122013201320142015数据来源：wind，世联研究国内需求放缓，消费持续疲软社会消费品零售额增速下行今年上半年汽车销量增速大幅减缓社会消费品零售总额（百亿元，累计值）汽车累计销量（万辆）累计同比(%，右轴）社会消费品零售总额（累计同比，右轴）3,00025%2,5001401202,50020%2,0001002,0008015%1,500601,50010.4%4010%1,0001,000205%50005002.11-2000%0-4001080310051207020904110601080312090603120906031209060312090603-------------------------------2007200720082008200920092010201120112012201220132014201420152003200420052006200620072008200920092010201120122012201320142015数据来源：wind，世联研究全球经济总体不佳、进出口下滑?出口方面，仅在2月份实现近50%同比增长，其余月份几乎均负增长；?进口方面，持续负增长。出口增速下滑受制于内需放缓，上半年进口持续下滑出口金额(累计值,亿美元）累计同比(%，右轴）进口金额(累计值,亿美元）累计同比(%，右轴）25,0005025,000100408020,00020,0003060204015,00015,000102010,00010,00000-10-205,0005,000-20-400-300-6012070209041106010803100512070209041207020904110601080310051207020904----------------------------------2005200620072007200820082009201020102011201120122012201320142014201520052006200720072008200820092010201020112011201220122013201420142015数据来源：wind，世联研究美元走强，资金回流或冲击新兴经济体美国实际GDP总值和季环比（折年）美元指数实际GDP总值（十亿美元）实际美元指数实际GDP季环比折年率（%，右轴）17,000611016,5004105210016,00009515,500-29015,000-48514,500-68014,000-8757013,500-100107010701070107010701070107010701070107030903090309030903090309030903-----------------------------------20062006200720072008200820092009201020102011201120122012201320132014201420152015200820082009200920102010201120112012201220132013201420142015数据来源：wind，世联研究欧洲、日本经济仍未走出困境欧元区制造业和服务业缓慢复苏日本私人消费持续低迷656欧元区:制造业PMI欧元区:服务业PMI私人消费：当季同比GDP:当季同比604255050-245-440-635-830-100108031005120702090411060108031005120702031005120702090411060108031005120702--------------------------------------20042004200520052006200620072008200820092009201020112011201220122013201320142015200520052006200620072008200820092009201020112011201220122013201320142015数据来源：wind，世联研究政策面总体宽松、正向促进行业发展2009年房地产宽松政策与2015年比较指标2009年实施政策2015年实施政策适度宽松的货币政策稳健的货币政策，注重灵活调整连续5次下调金融机构存贷款利率，长贷利率最2015年连续3次下调金融机构存贷款利率，货币政策低降至5.94%。连续4次下调存款准备金率至长贷利率降至近年以来最低值5.4%，3次下15.5%。调存款准备金率至18%。首套房：公积金首套自住房首付比例20%；首套房：最低首付款比例调整为20%。商贷首套房最低为30%。二套房：已贷款购买一套住房，但人均住房面积二套房：对拥有1套住房且已结清相应购房低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款信贷政策改善居住条件的普