价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。附件一：住宅价格定位1、区域在售楼盘价格分析项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于汉阳，区域在售楼盘价格行情如下表：汉阳地区住宅楼盘销售价格一览表序项目名称地理位置规模主力户型均价销售率物业形态号（㎡）(元/（%）㎡)1芳卉园鹦鹉大道杨泗庙车站258803*2280095多层、小高层2翠微新城翠微横路18号500003*2330095小高层、多层2*23观江楼拦江路与阳新路交汇处100001*1320060高层4鹦鹉花园汉阳区拦江路193号260003*23200100高层5琴台颖园汉阳大道402号930003*2310090小高层2*26五里汉城汉阳大道317号1309002*2300050多层、小高层7月湖景苑月湖桥龙灯堤65号332603*2315045小高层、多层8金龙花园汉阳大道624号800003*2340065多层2*29阳城景园汉阳大道524号500003*2270095小高层10汉江王家湾二桥路19号200001*1295090高层阳光城11香格里都汉阳玫瑰园东路特8号260001*1370085高层12朝阳星苑汉阳大道与芳草路交汇处266172*2300050小高层、多层13金色世家墨水湖北路691423*2270098小高层14绿色晴川汉阳大道459号430003*2260098多层15绿馨十里铺陆兴大酒店旁100003*2250095小高层芳草庭16恒丰郭茨口路特1号891823*2330095小高层上河图17花前树下汉阳七里庙607183*2280095多层、小高层2*2从上表可以看出，区域内目前房价最高的是金龙花园，多层销售均价为3400元/㎡；房价最低的是绿馨芳草庭，小高层销售均价为2500元/㎡。二、可比性楼盘分析项目位于汉阳钟家村核心区，区域同类型楼盘较少，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：（1）物业形态与闽东国际城相同或类似；（2）比较楼盘是汉阳区域或者相邻区域的；（3）知名度较高的同类型楼盘。根据以上条件，选取复地翠微新城、鹦鹉花园、金龙花园、江山如画、金色华府等五个楼盘作为比较楼盘。复地翠微新城、鹦鹉花园和金龙花园位于汉阳区域，都距离闽东国际城较近，特别是复地翠微新城，与闽东国际城有很强的竞争性。江山如画和金色华府位于汉口区域，其中江山如画位于桥口，景观优势与闽东国际城相似，物业形态相同；金色华府距离闽东国际城较远，但其物业形态和区位状况与闽东国际城类似。我们通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定闽东国际城住宅的市场行情价。可比性楼盘综合分析表项目项目项目主力物业销售销售价格优劣势分析权重权重的原因名称地址规模户型管理费情况占地300亩，起价2960元/㎡，小高层1.2元/㎡/优势:地理位置优越，复地建筑面积约均价3300元/㎡，月，多层0.6元/㎡销售同属于汉阳钟家村武汉翠微2室2厅闹中取静；公司知名度翠微300000㎡，其最高价3460元/㎡，层/月，由复瑞物业率25％区域，处于同一供横路18号3室2厅较高。新城中二期50000差50-100元/㎡，朝向公司来负责物业管95％需圈，冲击力很强劣势：周边多民房㎡差30-150元/㎡理起价2750元/㎡，优势：开发的规模较大占地10000同属于汉阳钟家村武汉汉阳均价3200元/㎡，1.2元/㎡/月，由销售前期聚集了人气，开发鹦鹉㎡，建筑面积2室2厅区域，距离闽东国区拦江路最高3870元/㎡，俊丰物业来负责物率商在汉阳较有名气。但22.5％花园80000㎡，其中4室2厅际城较近，竞争性193号层差30-80元/㎡，业管理100%位置较偏，距钟家村商五期26000㎡较强朝向差30-160元/㎡业较远，县份格比较高。起价2980元/㎡，小高层1.2元/㎡/优势：配套较齐全，交武汉市汉占地38884均价3400元/㎡，月，多层0.6元/㎡销售通方便，小区规划较好同属于汉阳区域，金龙2室2厅阳区汉阳㎡，建筑面积最高价3700元/㎡，层/月，深圳中航物率达房型设计较合理。22.5％距离闽东国际城稍花园3室2厅大道642号80000㎡差50-150元/㎡，朝向业管理有限公司负65％劣势：价格较高，比较远，竞争性一般差200元/㎡责物业管理喧哗，周边多民房。占地面积优势：周边配套较全，汉口沿河11805㎡，建筑自然景观较好。属于汉口区域，景起价2788元/㎡，均价销售江山大道崇仁面积860622室2厅劣势：周边较喧哗，环观优势明显，对闽4000元/㎡，最高4800＜1.2元/㎡/月率达20％如画路口东150㎡，总户数3室2厅境较差。东国际城有一定的元/㎡以上，65％米588户，停车影响位151个。占地33533㎡，建筑面积销售属于汉口区域，产江岸区解190086.5㎡，2室2厅起价3700元/㎡，均价1元/㎡/月，由福优势：周边配套较全，金色率品特性和区位状况放公园路住宅面积3室2厅4300元/㎡，最高5400星惠誉物业管理公自然景观较好。开发商10％华府95%类似，有较强的可83号148180㎡，商4室2厅元/㎡司负责物业管理知名度较高以上比性业建筑面积12700㎡3、住宅部分价格定位分析1、可比楼盘权数分析表项目闽东复地翠微鹦鹉花园金龙花园江山如画金色华府因素国际城新城地段10099969898103交通1009897989699规模100102959595102景观10096969510095规划10010110010099102户型设计10099989999100配套设施1001009899100104物业管理10099981009999总体分10099.2597.259898.251.005调整比例11.007561.028271.020411.017810.9952、价格定位分析表复地翠微新比较楼盘鹦鹉花园金龙花园金色华府江山如画合计城楼盘价格33003200340043003900调整比例1.007561.028271.020410.9951.01781比较价格33253290346942793969权重25％22.5％22.5％10%20％100％权重值＝比较价8317407804287943573×权重采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3573元/㎡，取误差+5%，估计本项目市场行情价在3394-3752元/㎡。四、住宅价格定位建议根据以上分析，结合武汉市房地产价格走势，我们认为项目住宅部分在5月份开盘时的均价应为3780元/㎡。